מוכרים דירה שהשכרתם? כך תחשבו כמה מס תשלמו

הכותבים הם מומחים למיסוי מקרקעין

בעת מכירת דירת מגורים שהושכרה בידי בעליה במסגרת חוק הפטור (חוק שמעניק פטור ממס בגין דמי שכירות עד 5,471 שקל), בעת חישוב השבח ניכוי פחת מ"שווי הרכישה" של הדירה הפך כבר לפרקטיקה מקובלת. מספר פסקי דין שניתנו בשנים אחרונות צידדו בעמדת רשות המסים בסוגיה זו. משמע, כל אימת שדירת מגורים הושכרה, התקבלו דמי שכירות והבעלים נהנו מפטור ממס במסגרת חוק הפטור יש לנכות פחת בחישוב השבח במכירת הדירה.

 ● שלושה פסקי דין בשבוע | לראשונה: הורשע בשוחד של מיליונים ואיבד את חלקו בדירה
● דעה | האם אפשר להיות שותפים ברכוש שהתקבל לאחר הגירושים?

האופן הנוכחי של חישוב הפחת אינו נכון

אף על פי כן, יש לציין שעדיין לא נאמרה המילה האחרונה, שכן עניין זה תלוי ועומד במסגרת תביעה יצוגית אשר מתבררת בימים אלו (ת"צ 42666-01-20 חן רשף נ' רשות המסים).

לדעתנו גם אם בסופו של דבר תתקבל עמדת רשות המסים ביחס לסוגיה זו, הרי אופן חישוב הפחת בעריכת שומות במשרדי מיסוי מקרקעין אינו נכון, ועל עורכי הדין המייצגים מוכרי דירות מגורים בפני רשות המסים לעמוד על ענין זה כפי שנפרט להלן ובכך לחסוך ללקוחות שלהם מס שבח מיותר.

רשות המסים מנכה פחת מואץ ומגדילה את השבח

רשות המסים קובעת פחת בשיעור של 2% משווי הרכישה של הדירה בהתאם לתקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים), התשמ"ט-1989. תקנות אלו באו לעולם במטרה לעודד בעלי דירות להשכירן, שכן, אופן חישוב פחת מעניק הטבת מס למשכירים אשר משכירים דירות במסלול חייב במס. הטבה זו יפה לאלה אשר השכירו את הדירות במסלול חיוב מס בשיעור מלא. ברי, כי אלה אשר עשו שימוש בחוק הפטור, תקנות אלו לא רק שלא סייעו להם, אלא שימוש בהן בעת מכירת הדירה פוגע בהם, שכן, מחד, הוא מקטין מאוד את שווי הרכישה של הדירה בסכום הפחת המואץ. מאידך, מגדיל את השבח החייב במס.

לדעתנו זכותו של הנישום המוכר את דירת המגורים להחיל עליו הוראות חוק אחרות בעת חישוב הפחת - הוראות סעיף 21(א) לפקודת מס הכנסה ותקנות מס הכנסה (פחת) 1941, קובעות שיעור פחת על הבנוי בלבד ללא מרכיב הקרקע (שעור פחת של 2% או 4%, תלוי בטיב הבנייה). על פי עמדת רשות המסים בקובץ הפרשנות לפקודת מס הכנסה, החלוקה בין מרכיב הקרקע למרכיב הבנוי בדירות מגורים הינה 1/3 מיוחס לקרקע ו־2/3 לבנוי. ניתן לדעתנו לחלוק על עמדה זו ולהציג חלק קטן יותר המיוחס למבונה.

רשות המסים מנכה פחת על זכויות בנייה

מתברר כי במקרים שבהם עסקינן במכירת בית מגורים שהושכר והבית כולל זכויות בנייה שלא נוצלו על ידי בעליו, ממשיך מנהל מיסוי מקרקעין במדיניותו הגורפת בסוגית הפחת ומנכה פחת בשיעור של 2% על מלוא שווי הרכישה כולל מרכיב זכויות הבנייה.

לטעמנו, מנהל מיסוי מקרקעין שוגה בעניין זה, שכן זכויות בנייה אשר בהתאם לפסיקה השלטת הינן נכס עצמאי, אינן נכס בר פחת. הבעלים לא ניצל את הזכויות ובנה, והשוכר לא שילם דמי שכירות עבור זכויות הבנייה שלא נוצלו. לדעתנו יש לבצע הפרדה בין מרכיבי "שווי הרכישה" של בית המגורים, זאת בין החלק הבנוי בגינו יש להטיל פחת לבין מרכיב הקרקע וזכויות הבנייה אשר אינם ניתנים להפחתה.