ביטול הטבת מס השבח: כמה ישלמו בעלי דירות ותיקים ואיך המהלך ישפיע על השוק

התוכנית החדשה של משרד האוצר לשינוי חישוב מס השבח על דירות מגורים, משמעה תוספת תשלום פוטנציאלית של עד מאות אלפי שקלים לדירה - למי שהוא בעלים ותיקים של שתי דירות לפחות. זו השורה התחתונה, אך בשל שיטת החישוב המורכבת צפות ועולות אין־ספור שאלות סביב ההשלכות של הצעד - החל בדרך שבה יחושב המס בעתיד, אם אכן היוזמה תצא לפועל ועד להשפעתו על השוק. גלובס עושה סדר בנושא.

מהו מס שבח?

מס שבח הוא מס המוטל על מכירת נכס מקרקעין, ונחשב למס מרכזי בישראל, המכניס לקופת המדינה מיליארדי שקלים בכל שנה. מס זה נגזר מההפרש בין המחיר שבו נרכש הנכס למחיר שבו מכר אותו. המס הוא בגובה 25%, בדומה למס רווחי הון.

כל מוכר נכס מקרקעין (וגם מי שמוכר מניות של איגוד מקרקעין) חייב במס שבח. עם זאת, בעל דירה יחידה, שמחזיק בה 18 חודשים לפחות, פטור ממס שבח - עד לסכום של כ־4.8 מיליון שקל, נכון לשנת 2023. עד שנת 2014, גם מי שהיו ברשותו מספר גדול של דירות, יכול היה להיפטר מתשלום המס אם המתין 4 שנים בין מכירה למכירה.

מהו השבח הממוצע לדירה בישראל?

מספר זה משתנה, כמובן, בין אזור לאזור. ברבעון הראשון של שנת 2023 הממוצע הארצי עמד על כ־800 אלף שקל, לעומת כמיליון שקל בסוף שנת 2022 (אפשר לתלות את הירידה בעצירת עליות המחירים הגבוהות של השנים 2021 ו־2022). בתל אביב, בסוף שנת 2022 הגיע השבח הממוצע לכמעט 1.8 מיליון שקל, וב־2023 ירד ל־1.4 מיליון שקל. מי שהובילה מבחינה ארצית ברבעון הראשון של 2023 היא דווקא נתניה, עם שבח ממוצע של כ־1.5 מיליון שקל.

כיצד מחושב מס שבח כיום?

במסגרת הרפורמה שאישרה הממשלה בהובלת משרד האוצר בשנת 2013, הפטור ממס שבח לבעלי יותר מדירה אחת בוטל, אם כי הוא לא הוחל רטרואקטיבית. בתחילת 2014 נכנסה לתוקף הרפורמה, שבפועל העניקה פטור לבעלי הדירות ממס השבח על כל התקופה שלפני החלת הרפורמה, וקבעה את המס על 25% ממנה והלאה.

במקביל, הוחלט על חישוב מס לינארי: מי שמכר את דירתו אחרי תחילת 2014, שילם את המס רק על התקופה היחסית. כלומר, שיעור המס בפועל חושב כיחס בין התקופה מתחילת ינואר 2014 ועד למועד המכירה, מול סך שנות ההחזקה בנכס, ושיעור זה הוכפל בגובה המס (25%).

כיום, ישנם כ־350 אלף ישראלים שמחזיקים בבעלותם בשתי דירות לפחות. מדובר בכ־13% ממשקי הבית - פי שישה משיעורם עד לפני 20 שנה.

מהי ההשפעה על ההכנסות ממס?

הרפורמה הביאה לכך שהמס "האפקטיבי", זה ששולם בפועל, היה נמוך מאוד בראשיתה - 2% בלבד, לפי נתוני רשות המסים, ואט־אט עלה. כיום הוא נמצא בסביבות 10.3% (נכון לרבעון הראשון של 2023), ועוד צפוי לעלות. על פי דוח הרשות, גביית מס שבח ממכירת דירות מגורים עלתה מ־200 מיליון שקל בשנת 2013 (למי שבכל זאת נאלץ או התעקש למכור דירות מגורים מבלי להמתין 4 שנים בין מכירה למכירה בפטור ממס), לפני כניסת הרפורמה לתוקף, לכ־800 מיליון בשנת 2020.

מה מציע כעת האוצר?

את חישוב המס הלינארי, תשלום המס רק על התקופה היחסית, מבקש כעת האוצר לבטל - ולקבוע שהמס ייגבה גם על התקופה שלפני 2014, באופן הדרגתי החל בשנת 2026. עד 2028 השיעור שייגבה ביחס לשנים הללו יהיה 10%, משנת 2028 20% ובשנת 2030 יגיע לשיעורו המקסימלי, 25%.

מהי המשמעות בפועל?

ניקח לדוגמה דירה שרכש אדם בשנת 2005, במיליון שקל. בשנת 2025 הוא יבקש למכור אותה בשלושה מיליון שקל. ה"שבח" הוא בסך שני מיליון שקל (בפועל החישוב הוא על השבח הריאלי, כלומר בניכוי אינפלציה), כך שבממוצע בכל שנה דירתו הושבחה ב־100 אלף שקל.

במצב הקיים, הוא ישלם 25% מס שבח רק על 11 שנים (מ־2014 והלאה), קרי 275 אלף שקל. אם הצעת האוצר תתקבל, אדם כזה אמור לשלם מס על כל 20 השנים, קרי 500 אלף שקל. "יש פה חוסר הגינות", אומר עו"ד מאיר מזרחי, מומחה למיסוי נדל"ן. "כשאדם קנה דירה הבטיחו לו פטור כשימכור אותה, והבטיחו שלא יהיה מס רטרואקטיבי.

"הייתי קורא לזה 'שיטת הפיחות הזוחל של רשויות המס'. נוגסים בהבטחה לציבור, וזו גזירה שלדעתי הציבור לא יכול לעמוד בה".

מה תהיה ההשלכה על השוק?

ראשית - היקף מס השבח צפוי לעלות, ודאי כאשר מדרגת המס השנייה תיכנס לתוקף, בשנת 2028, ועוד יותר משנת 2030.

שנית - מי שמחזיק כמה דירות ימהר להיפטר מהן, לכאורה, כדי ליהנות מהמצב הנוכחי שמיטיב עימו. עם זאת, רו"ח מזרחי מציין שזה לא יקרה כל כך מהר: "מי שימכור כמה דירות בשנה אחת עלול להיחשב על ידי רשות המיסים כמי שמבצע פעילות עסקית", הוא מזהיר, "וכך הוא עלול לשלם מס נוסף. זה מצב שיציב אותו בין הפטיש לסדן, וגם לו צריך לתת מענה".

האם הגזרה החדשה דווקא "תעשה סדר" בסופו של דבר?

אם אכן תתקבל הצעת משרד האוצר, היא בוודאי תשנה - ולא בפעם הראשונה, את המציאות סביב חישוב מס השבח, אך ייתכן שבעתיד הנראה לעין היא דווקא תפשט את הדברים: ברגע שהמס יתקבע על 25% עבור כלל הדירות, בשנת 2030, הבירוקרטיה בתחום תפחת וחישוב מס השבח יהפוך שקוף יותר עבור הציבור הרחב.

גם בעניין זה לרו"ח מזרחי אין ציפיות רבות: "הציבור זקוק ליציבות, ודאי בכל הקשור למיסוי, וזה לא קיים כאן - ולדעתי גם לא יהיה בעתיד. אני מניח שעד לשנת 2030 יבוא המחוקק התורן ויבטל את הגזרה הזו, גם אם אכן תתקבל בימינו".