העניקו דירה לבן משפחה והתחרטו: מתי בתי המשפט מבטלים מתנה של מקרקעין?

מה משותף לבעל שנתן דירה ומגרש במתנה לאשתו השנייה, לאם שהעניקה דירה במתנה לבתה בטענה שזו התחייבה לתת לה מגורים לכל ימי חייה, ולאם אחרת שהעניקה דירה במתנה לאחד משלושת בניה לאחר שכתבה צוואה שבה היא מורישה את כל רכושה לשלושתם? כולם התחרטו על הענקת הדירה במתנה, וביקשו מבית המשפט לבטל את ההענקה. האם כולם זכו בדירתם בחזרה? כאן הסיפור מתחיל להיות מורכב.

● מסי הנדל"ן שבמחלוקת: האם מס רכוש חוזר, ומה עם מס הרכישה למשקיעים?
● האוצר מתכנן הטבת מס דרמטית לרכישת דירה. מי יוכל ליהנות ממנה?
● רכשה בית ב-4.5 מיליון שקל ואז נדרשה לשלם לשני מתווכים. מה קבע בית המשפט?

לפי חוק המתנה, כל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות לתת את המתנה - רשאי הנותן לחזור בו ממנה, אלא אם ויתר בכתב על רשות זו.

חוק המקרקעין קובע כי התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב, וגם התחייבות לתת מקרקעין במתנה טעונה מסמך בכתב. כך גם נקבע כי חזרה ממתנה במקרקעין שהסתיימה ברישום אינה אפשרית. במקרה שהרישום לא הושלם, נותן המתנה יכול לחזור בו מהתחייבותו לתת מתנה, גם כאשר הוא חווה התנהגות מחפירה של מקבל המתנה כלפיו, או אם חלה הרעה ניכרת במצבו הכלכלי.

השאלות מהי התנהגות מחפירה שמצדיקה לבטל הענקת דירה במתנה, ומתי הושלמה מתנה, מעסיקות את בתי המשפט לענייני משפחה במקרים רבים. בפסקי דין שניתנו בחודשים האחרונים המשיכו בתי המשפט לשרטט את גבולות ביטול מתנות נדל"ן.

גלובס מציג שלושה פסקי דין מהעת האחרונה בהם התבקש בית המשפט להורות על ביטול מתנת מקרקעין, ובדרך נחשפו הקרביים של מערכות יחסים משפחתיות מורכבות.

1התנהגות מחפירה: "האישה אמרה לי שאמות לפניה"

העובדות: אלמן, אב לשלושה, נשא אישה רווקה בנישואים שניים. במהלך חיי הנישואים בנו הצדדים יחד בית מגורים על קרקע הרשומה על שם האיש. בשלב מסוים האיש חתם על הסכם מתנה, לפיו הוא מעניק את בית המגורים ואת שטח הקרקע עליו בנוי בית המגורים - 500 מ"ר - לאישה. האיש חתם הן בגוף ההסכם והן בייפוי־כוח בלתי חוזר על התחייבות בכתב שלא לחזור ממתן המתנה.

לאחר כמה חודשים מסר האיש הודעה על ביטול הסכם המתנה לעורך הדין שערך את ההסכם, אך לא מסר הודעה על כך לאישה. לאחר מכן חתם על ייפוי־כוח בלתי חוזר לפיו העניק את הקרקע לבניו, אשר שילמו את המסים ונרשמה הערת אזהרה על שמם. לאחר שנודע לאישה על רישום הערת האזהרה על שם הבנים, היא רשמה הערת אזהרה על שמה.

על רקע זה הגיש האיש תביעה נגד האישה לביטול הסכם המתנה.

הטענות: לטענת האיש, הסכם המתנה בוטל, בין היתר, בשל עסקאות נוגדות וההבטחה הקודמת בזמן של המקרקעין לבניו, ובשל התנהגות מחפירה של האישה. לטענתו, הוא סובל מהאישה, שאמרה לו "לך לעזאזל", עשתה לו פרצופים והתבטאה בצורה לא ראויה כשאמרה לו "אתה תמות לפני שאני אמות". עוד הוא טען כי האישה ביקשה להתגרש.

מנגד, האישה טענה כי הם מתגוררים יחד, היא מבשלת, מנקה ומכבסת אף עבור האיש ומדברת עם האיש כרגיל, הגם שנתגלע סכסוך בינה לבין בניו.

ההכרעה: השופטת יפעת שקדי־שץ ציינה כי על בית המשפט לבחון אם ההתנהגות המחפירה הנטענת לא נגרמה כתוצאה מהתנהגותו של נותן המתנה, ואם כך הדבר, לא יהיה הנותן רשאי לחזור בו מהבטחתו. נקבע כי במקרה הנדון לא הוכחה התנהגות מחפירה של האישה כלפי האיש עד למועד הודעת ביטול המתנה, ויחסי הצדדים השתנו רק לאחר שנודע לאישה על רישום הערת אזהרה על שם בניו.

עוד נקבע כי לפי ההלכות הנוהגות, הסכם המתנה לאישה גובר על ייפוי־הכוח המאוחר שנתן האיש לבניו, כי האיש אינו יכול לחזור בו מהמתנה, וכי האישה זכאית להשלים את רישום הזכויות במקרקעין על שמה.

2חזרה מהמתנה לבן יום אחרי שהעניקה לו את הדירה

העובדות: התובעת, ילידת 1939, היא אלמנה ואם לשלושה בנים - הבן י', הבן א' ובן נוסף שנפטר. שלוש שנים אחרי שחתמה על צוואה להוריש את כל רכושה בחלקים שווים לשלושת בניה ולמכור מגרש בבעלותה לבן י', חתמה האם על הסכם להעניק את הדירה שלה במתנה לבן א' בלבד. במקביל חתמה על ייפוי־כוח בלתי חוזר שמעניק לבן זכות לרשום את המתנה.

יום למחרת שלחו האם, הבן י' ואשתו של י' מכתב לעורך הדין שערך את הסכם המתנה, וכן ל־א', בדרישה לביטול המתנה. כמה ימים לאחר מכן חתמה האם על הסכם מתנה אחר, בו נתנה שליש מהדירה לבן י', ונרשמה הערת אזהרה לטובתו. בנוסף כתבה האם צוואה חדשה שבה ציוותה את כל רכושה לשלושת בניה. מנגד, א' רשם הערת אזהרה לטובתו על מלוא הזכויות בדירה.

הטענות: האם טענה כי חתמה בהטעיה ובטעות על הסכם המתנה ולא התכוונה לתת במתנה את זכויותיה בדירה רק ל־א', אלא התכוונה לחלקם בחלקים שווים בין שלושת ילדיה. מנגד טען א' כי דווקא י' הפעיל לחץ בלתי ראוי על האם כשגילה שחתמה על הסכם המתנה, ובעקבות לחץ זה ביקשה לחזור בה מההסכם. יצוין כי האם נפטרה אחרי שהעידה במשפט.

ההחלטה: סגנית נשיאה לענייני משפחה במחוז חיפה, השופטת שירי היימן, ציינה כי יש לבחון השתכללותה של גמירות־דעת נותן המתנה לפי מבחן חיצוני אובייקטיבי, הנמדד לפי מכלול הנסיבות החיצוניות והתנהגות הצדדים. לאחר בחינת הנסיבות, קבעה השופטת כי האם הבינה על מה היא חותמת כשהעניקה את הדירה במתנה ל־א', אבל לא הבינה על מה היא חותמת כשחתמה על ייפוי־הכוח הבלתי חוזר, ולכן היא הייתה זכאית לבטל את המתנה לפי חוק המתנה. ההענקה בוטלה, ונקבע כי הנכס יחולק בין הבנים.

3דירה במתנה בתמורה למגורים לכל החיים

העובדות: אלמנה שהעניקה לבתה הצעירה את דירת המגורים שלה במתנה, הגישה לבית המשפט תביעה להורות על ביטול המתנה ולמתן פסק דין הצהרתי הקובע כי היא זכאית להירשם כבעלת 71% מהזכויות בדירה חדשה שנרכשה על־ידי הבת, לאחר שהדירה שניתנה במתנה נמכרה.

הטענות: לטענת האם, מטרת המתנה הייתה העברת הזכויות בדירתה לבתה לצורך רכישת בית אחר, על־מנת שהשתיים ימשיכו להתגורר יחד עד יומה האחרון של האם. האם טענה כי 600 אלף שקל שהתקבלו בתמורה למכירת דירת מגוריה שימשו לרכישת הדירה החדשה של הבת, אשר השלימה את היתרה בסך 240 אלף שקל מכספי הלוואה שקיבלה.

לטענתה, התנאי להענקת המתנה היה שתמשיך להתגורר עם בתה כל ימי חייה. ואולם לטענתה, בתחילת 2020, עלו יחסי האם והבת על שרטון, הבת מונעת ממנה לחיות בכבוד בבית, היא אינה יכולה לבשל לעצמה או להניח דבר מה במקרר, והיא מצאה את עצמה בכל ימות השבוע אוכלת בדד בחדרה כמצורעת, משוטטת שעות בגנים ציבוריים, אצל חברות או בקניונים. לטענתה, הבת אף דרשה ממנה לעזוב את הבית, תוך שהיא מטיחה בה עלבונות ומשפילה אותה.

מנגד טענה הבת כי המתנה שהעניקה לה האם לא הותנתה בתנאים, וגם אם היה תנאי להענקת המתנה, האם לא זכאית לקבל נכס שאינו שלה. הבת הדגישה כי השלמת המתנה, לרבות רישום הבעלות על שמה, נעשה שנים לפני רכישת הנכס שאליו מתייחסת האם בתביעה.

ההחלטה: סגנית נשיא בית המשפט לענייני משפחה בבאר שבע, השופטת רותם קודלר־עיאש, דחתה את דרישת האם לביטול המתנה, וקבעה כי האם לא הוכיחה כי המתנה הוענקה לבת עם תנאי מתלה, ואין לכך זכר במסמכים. עוד נקבע כי האם מבקשת לעשות שימוש במריבה משפחתית שהיא עצמה יצרה על־מנת לקבל 71% מזכויות הבעלות בדירה השייכת לבת ורשומה בבעלותה.

עוד נקבע שלא זו בלבד שהמתנה הושלמה, היא נעלמה מן העולם, שכן הדירה שהוענקה כבר נמכרה, תחתיה נרכש נכס אחר בלא כל מעורבות של האם, ובכך למעשה נותקה כל זיקה בין עסקת המתנה במקור לבין הסעד המבוקש.

"לא בקלות יקבלו בתי המשפט תביעות לביטול מתנה"

שלושת המקרים הללו הם רק דוגמאות למקרים הרבים שמגיעים אל בתי המשפט, שבהם בן משפחה המעניק נכס לבן משפחה אחר מבקש לחזור בו מהמתנה. לדברי המומחים, בתי המשפט משרטטים קווים נוקשים לביטול המתנה.

לדברי עו"ד יהודית מייזלס, מומחית בדיני משפחה וירושה ומרצה לדיני משפחה בבית הספר למשפטים במכללה למינהל, "על מי שמעניק מתנה ומבקש לבטלה לדעת כי לא בקלות יקבלו בתי המשפט תביעות לביטול מתנה, לא כל שכן מתנה שהושלמה ואף לא מתנה שתנאי בצדה, ויש להקפיד הקפדה יתרה על הוראות החוק ועל יכולתו להוכיח ראייתית את טענותיו".

לדברי מייזלס, "הבחינה השיפוטית נעשית בדגש גדול יותר על כלים דיוניים וראייתיים, שהגם שהם מהותיים וראויים, הם נעדרי שיקולי צדק והוגנות, שבתחום דיני המשפחה מסייעים מאוד להביא לתוצאה נכונה וראויה. כיום, בהיעדר חקיקה משפחתית, חלים על בני משפחה כללים נוקשים וקרים שאינם לוקחים בחשבון את העובדה שכאשר עסקאות מבוצעות בתוך משפחה, הם נעשים במסגרת גמישה יותר, שכוללת גם ערכים כמו אמון, יחסי קרבה, אהבה ובעיקר היעדר הקפדה על בדיקות שבין זרים נעשות".

עו"ד אוהד הופמן, שותף מייסד במשרד הופמן & פרידנברג המתמחה בענייני ירושה ומשפחה, מוסיף כי "מערכת יחסים פנים־משפחתית היא מטבעה דבר רגיש שלעתים כרוך במתח של רגשות ותחושות, והעברת זכויות בנכסי מקרקעין במתנה בתוך המשפחה עלולה לגרום לטלטלה רגשית ולהעצמת מתחים. ממילא, החוק מחייב עריכת הסכמים כתובים בכל העברת זכויות במקרקעין, גם אם מדובר בהעברה במתנה. ההסכם הכתוב הוא הזדמנות מצוינת להסדיר ולקבע את החובות והזכויות של נותן ומקבל המתנה, בעיקר בכל מה שקשור לאפשרות ביטול המתנה".

עו"ד הופמן סבור כי "מגמת הפסיקה בבתי המשפט לענייני משפחה בנושא מדגימה כיצד הגמישות של החוק משמשת את עשיית הצדק: כל עוד החוק מאפשר זאת, פסקי הדין נוטים לטובתו של הצד התמים והחלש שבית המשפט התרשם מתום לבו ומאמיתות טענותיו. בנסיבות שכאלה, חשיבותם של הסכמים מפורטים בכתב היא רבה וברורה: הסכם כתוב שיכסה מראש אפשרויות עתידיות וידאג לפתרונות מעשיים שיהיו מוסכמים מראש, מפחית בצורה משמעותית את האפשרות להגיע להתדיינות משפטית יקרה וארוכה".