מסי הנדל"ן שבמחלוקת: האם מס רכוש חוזר, ומה עם מס הרכישה למשקיעים?

המדיניות הממשלתית בתחום הדיור נמצאת לכאורה בשלב מתקדם, אך מבדיקת גלובס עולה כי בעוד צעדים כמו חיזוק הוותמ"ל, שיווקי קרקעות, קידום פרויקטים של התחדשות עירונית, סיוע ליזמי שכירות ארוכת טווח, יבוא של עובדים זרים וצעדים נוספים נמצאים בדרך לאישור - מעמדם של צעדים בתחום המיסוי נראה מעורפל.

הצעדים אלו, שחלקם נראים כבעלי משמעות רבה, זכו להתנגדויות מצד הדרג הפוליטי, ועל חלקם יש מחלוקת גם בדרג המקצועי. בשלב זה, לא נראה כי אף אחד מהצעדים הוא בעל רלוונטיות לנסיבות המיוחדות של 2024, או יכול לקדם במשהו את פתרון הבעיות של ענף הנדל"ן.

1. קיבוע מס רכישה למשקיעים

האם נושא מס הרכישה למשקיעים הוא סוגיה סגורה, שהדיון עליה מוצה והממשלה נחושה להותיר על כנו את מס הרכישה הנוכחי הגבוה? בחודשים האחרונים נשמעו בעניין מסרים סותרים, והאחרון שבהם הושמע בשבוע שעבר, בכנס מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב.

קודם לכרוניקה: בשנים לפני כהונת משה כחלון כשר אוצר, מס הרכישה על המשקיעים מנה חמש מדרגות שנעו בין 5% ל־10% משווי הדירה שנרכשה. כחלון שינה ב־2015 את המדרגות ל־8% ול־10%, ובכך הקפיץ ב־40% לפחות את המס שמשלמים המשקיעים על הדירות שהם רוכשים. השינוי נעשה באמצעות הוראת שעה שחודשה כל אימת שמועד התפוגה שלה עמד להגיע.

ב־2020 השיב שר האוצר דאז ישראל כ"ץ את מדרגות המס הישנות, ואילו בסוף 2021 החזיר שר האוצר שהגיע אחריו אביגדור ליברמן את המס הגבוה לתוקף, אף זאת באמצעות הוראת שעה.

לפני שלושה חודשים, ימים ספורים לאחר פרסום טיוטת תיקון חוק המקרקעין שבה עוגנה הצעה לקבע בחוק את מס הרכישה ברמתו כיום, החלו לבחון באוצר רעיון הפוך - דווקא להוריד את מס הרכישה, עד לסוף השנה. ההיגיון מאחורי הרעיון הוא להפשיר את הקיפאון בשוק הדירות, באמצעות משיכת משקיעים.

נראה היה כי ההצעה נקברה והאוצר המשיך בניסיונו לחלץ את מדרגות מס הרכישה מהוראות השעה ולעגן אותן בחקיקה, ואולם לפני כשבועיים הגיעה הצעת החוק לוועדת הכספים וזכתה לקבלת פנים צוננת: הח"כים לא קיבלו את הסבר האוצר כי מטרת החקיקה היא שמירה על מגמת ירידת המחירים שהחלה ב־2023. באוצר רצו להמיר את הוראת השעה בחוק, ויו"ר הוועדה משה גפני אמר, כי "אני לא מסכים להפוך את זה לקבוע כי אנחנו לא יודעים מה יהיה עוד שלוש שנים. אם בסוף השנה השר ירצה להאריך את זה בצו הוא יכול להאריך את זה בצו לעוד שנתיים, ולא כרגע. אני לא מביא את זה להצבעה".

 יו''ר ועדת הכספים, משה גפני. ''אנחנו לא יודעים מה יהיה עוד שלוש שנים'' / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

מהאוצר לא הגיבו לדברים, ובשבוע שעבר הגיע הכנס במכון קולר, שממנו בקעו שני קולות: מנכ"ל משרד האוצר שלומי הייזלר הודיע כי אין בכוונת משרדו להוריד את המס, מהחשש שהדבר יביא להתפרצות של עליית מחירים.

אולם מי שהרצה אחריו, מנהל רשות המסים שי אהרונוביץ', הציג מצגת ובה נכתב כי בין יעדי המיסוי ל־2024 מצויה "קבלת החלטה בהקדם לגבי מס רכישה למשקיעים".

אהרונוביץ פירט: "המצב החוקי הוא שבסוף השנה מס הרכישה למשקיעים חוזר ל־5% ו־6%. קיימת חשיבות עליונה, ואני אומר את זה למנכ"ל (האוצר - א.מ) בערך פעמיים בשבוע, לקבל הכרעה קרובה ומיידית מה קורה הלאה.

"גם אם זה לא יאושר בכנסת, נצטרך לקבל החלטה באופן מיידי, לדעתי עד פסח, אם ממשיכים את מס הרכישה כהוראת שעה או שלא. ככל שדצמבר יתקרב והממשלה והכנסת לא יגיעו להחלטה, זה עלול להכניס את השוק לסטגנציה ולהוסיף עוד ממד של חוסר ודאות".

משמעות תקציבית: קיבוע המצב הקיים.

2. החזרת מס רכוש לתוקף

מס רכוש נשמע כמו מילות קסם, שבבת אחת יכניסו סדר לכל משוואת הנדל"ן הישראלית. הוא קיים כחוק, אך כיום הוא עומד על 0, ולכן בפועל אינו קיים.

בעיקרו מדובר במס שהושת על בעלי קרקעות, בגין קרקעות פנויות שפחות מ־30% מזכויות הבנייה שלהן נוצלו. הוא הגיע ל־2.5% משווי הקרקע לשנה או מינימום של 1.2% אם היא רשומה כמלאי עסקי.

הממשלות השונות השתמשו במס כתירוץ לממדי הבנייה הלא מספקים. ואולם, מחקר של המכון ללימודים אסטרטגיים ופוליטיים מתקדמים בירושלים שנערך ב־1998 הראה, כי המציאות שונה לגמרי והמס לא מעודד בנייה ואף לא מהווה מקור מהכנסות ממסים כפי שניסו אז לתאר, שכן חלק מהכנסות מס רכוש קוזזו כנגד מסים אחרים כגון מס חברות, והתרומה היחסית של המס לעידוד בנייה על קרקעות פנויות הגיעה אז ל־4% מהקרקעות. המס גם לא היה חברתי במיוחד, שכן עיקר הציבור שנפגע ממנו היה של בני מעמד הביניים.

המס במתכונתו ההיא שימש בעיקר מקור להכנסה נאה לעורכי דין ושמאי מקרקעין, שכן הוא הוטל גם על קרקעות עתירות חסמים שלא ניתן היה לתכנן בהן, או שוועדות התכנון והבנייה לא אפשרו את התכנון.

מטעם בעלי הקרקעות הוקמה עמותת נמ"ר (נפגעי מס רכוש) שניהלה מערכה ציבורית נגד המס, ובאפריל 1999 נחלה את ניצחונה, שעה שהכנסת אישרה תיקון לחוק מס רכוש, שאיפס אותו.

האם המס המאתגר הזה עתיד לחזור אלינו? אם נחזור לכנס מכון אלרוב ולמנהל רשות המסים, התמיכה בהחזרתו רבה, אך הדברים אינם ודאיים, שכן צריך להקים ועדה בראשות הכלכלן הראשי באוצר, שתחקור את מידת הצורך והישימות של המס הזה.

 מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ'. ''לקבל החלטה באופן מיידי'' / צילום: איל יצהר

כן ניתן היה להבין מדבריו, שבאוצר לא מתכוונים לשוב לסאגה של שנות התשעים, וכי הדברים ינוהלו הפעם בצורה שונה, במיוחד מההיבט הטכנולוגי, שכן אז המיסוי לא נוהל באופן ממוחשב. כשנשאל מהקהל, מה יהיה שיעור המס ענה, כי שום דבר לא סגור לגביו, וכי הוועדה טרם החלה את דיוניה.

הוועדה עשויה גם להחליט, שאין טעם להחזיר את המס, שכן כאבי הראש והמחלוקת שהוא יעורר - יעלו על תועלתו.

אמנם לכאורה קל להשיב את המס, שכן החוק כבר קיים. ואולם אם ירצו לשנות את מתכונתו - יצטרכו לפנות לשרי הממשלה ולוועדת הכספים, ואלה כבר הוכיחו, כי אינם נלהבים להטיל מיסי נדל"ן נוספים.

בנוסף, בעידן הוותמ"ל, השאלה אם בעלי קרקע "נרדמים" על הקרקעות שלהם פחות אקוטית, וקשה להוכיח שבגללם שוק הקרקעות לבנייה תקוע. להיפך - על פניו נראה, שהשוק מסתדר יפה בלעדיהם.

לכן, על אף ההצהרות - עתיד מס רכוש מעורפל.

משמעות תקציבית: אם יוטל המס תקום ועדה שתקבע את שיעורו.

3. שינוי החישוב של מס שבח למשקיעים

דוגמה לצעד מתחום מיסוי שנעצר בשלבים האחרונים של החקיקה, הוא שינוי שיטת חישוב מס שבח למשקיעים שמוכרים דירות, או מה שמכונה "ביטול מס השבח הליניארי".

על פי שיטת חישוב מס השבח כיום, גובים מדירה שנמכרת 25% מס על עליית שוויה מאז 2014, באופן ליניארי, כלומר שעליית השווי, או שבח, מחולקת שווה בשווה לאורך כל תקופת אחזקת הדירה. ואולם, כל עליית הערך שהצטברה עד ל־2014 פטורה כיום ממיסוי, כך שבלא מעט מקרים רוב עליית השווי אינה נכללת בחישוב הסופי.

אם ניקח לדוגמה דירה שנרכשה בסוף 2004 ונמכרה בסוף 2014, היא מוסתה ב־2.5% בלבד, בעוד שבתקופה ההיא מדד מחירי הדירות הוכפל. על פי רשות המסים, ב־2021 שיעור המס האפקטיבי הגיע ל־11.9% וב־2022 ל־13%. כל זה נוצר כתוצאה מההחלטה לפטור את המשקיעים מהשבח מלפני 2014.

על פי הרעיון שהועלה באוצר, החל מ־2026 יבוטל ההסדר הזה באופן הדרגתי לאורך כמה פעימות. דירות שנרכשו לפני תחילת 2014 ויימכרו לאחר תחילת 2026, יחויבו במס של 10% על החלק בשבח שמיוחס לתקופה "הישנה", תקופה שעד היום הייתה כאמור פטורה לגמרי ממס.

 מנכ''ל משרד האוצר, עו''ד שלומי הייזלר / צילום: יח''צ

אם נחזור לדוגמה שהבאנו, על דירה שנרכשה בסוף 2004 ונמכרה בסוף 2014, אותם 2.5% מס ששילם אז המשקיע - יישארו, ויתוספו להם עוד 10% מס מהתקופה מלפני 2014 שבה החזיק בדירה.

אבל זה לא הסוף. המדרגה השנייה של תוכנית אגף התקציבים תיושם בתחילת 2028. דירות שיימכרו לאחר מועד זה יחויבו במס של 20% בגין החלק בשבח שלפני 2014. ויש גם פעימה שלישית, לפיה דירות שיימכרו החל מ־2030 לא ייהנו כלל מהנוסחה הלינארית ויחויבו במס שבח מלא בשיעור של 25%, לאורך כל תקופת הבעלות.

הנוהל המוצע לא שינה את מעמדם של המשקיעים מהעשור האחרון, אלא רק את אלה הוותיקים יותר. תכלית ההצעה הייתה ללחוץ על משקיעים אלה למכור יותר דירות שהם מחזיקים.

ואולם בסופו של דבר הוחלט לרדת מהרעיון, עקב השפל הגדול שבו נמצא שוק הנדל"ן כיום, והכמות הנמוכה בלאו הכי של משקיעים שרוכשים דירות להשקעה.

ייתכן שתרמה לזה גם הידיעה, שבוועדת הכספים הרעיון יזכה לתגובות כמו הניסיונות לעגן את מס הרכישה על משקיעים בחוק, והניסיון לקדם את חובת הדיווח על דירות להשקעה.

משמעות תקציבית: תוספת הכנסות של כחצי מיליארד שקל בשנים 2024 ו־2025, אובדן הכנסות של כ־150 מיליון שקל במצטבר בשנים 2026־2027, ותוספת הכנסות של כחצי מיליארד שקל בשנים 2028־2029 - בכל שנה.

4. חובת דיווח על הכנסות מהשכרת דירה

יוזמה מעניינת של האוצר הועלתה, ולא בפעם הראשונה, בפני ועדת הכספים, והיא לערוך שינוי בפקודת מס הכנסה, לפיו החל מהשנה הנוכחית תיקבע חובת דיווח של פרטי דירה מושכרת וגובה דמי השכירות ששולמו בשנה הקודמת. עוד הוצע לבטל את ההצמדה למדד של סכום התקרה הפטור ממס על הכנסה של דמי שכירות העומד כיום על 5,470 שקל.

המשמעות של יישום הצעה זו היא הגדלת הכנסות המדינה ממסים עקב השכרת דירות, שכיום אינן מדווחות על ידי בעליהן, והגדלה זוחלת עם השנים של מספר הדירות שייכללו בחובת התשלום.

מדובר במידע חיוני שיכול לשפוך אור על שוק הדירות המשני בישראל, שוק השכירות, שכיום המידע עליו קטוע ומבוסס בעיקרו על סקרי למ"ס. ואולם המתנגדים הגדולים להסדר הם הפוליטיקאים. ב־2021 הובאה הצעה דומה לממשלה ונדחתה.

שר המשפטים דאז גדעון סער כתב בטוויטר אז כי "הצעת רשות המסים לחייב בדיווח משכירי דירות על סכומים שממילא פטורים ממס לפי החוק הייתה טרטור מיותר של אזרחי ישראל. היה בה גם פוטנציאל להביא להעלאת מחירי השכירות בשוק הדיור. לכן, היא הוצאה - לפי הצעתי ובקונצנזוס רחב בוועדת השרים - מחוק ההסדרים".

בישיבת ועדת הכספים לפני שבועיים התנגדו חברי הכנסת לקבוע חובת דיווח על כלל המשכירים, כולל אלה שאינם חייבים בתשלום מס, וציינו כי צעד כזה מצייר את כולם כ"גנבים". עוד טענו חברי הכנסת כי צעד זה יביא לגלגול עלויות על המשכירים.

התוצאה - צעד זה שנשלף בפתאומיות מהמגירה, הושב אליה אחר כבוד.

הערכה תקציבית: הכנסות של 60 מיליון שקל בשנה הראשונה, ומאות מיליוני שקלים בשנים הבאות, בהדרגה.