הקאמבק הזה היה מהיר במיוחד: האזורים שהובילו את העלייה במחירי הדירות

אחרי שבחודש שעבר התפרסם מדד של ירידות מחירים שנטעו תחושה שיתכן שהשוק מתהפך - הגיע החודש הזה, עם עליות מחירים משמעותיות של חצי אחוז. הנתון הבולט ביותר במדד הנוכחי הוא שאזורי הצפון המופגזים משכו את המדד כלפי מעלה בשנה האחרונה, ומחירי הדירות בהם עלו בשיעורים הגבוהים ביותר.

● ירידה חדה במספר הדירות שנמכרות. ואיזו עיר הובילה בעסקאות? 
● המפתיעה הגדולה והעיר שחוזרת להוביל: המהפך בהיתרי הבנייה במחצית הראשונה של 2024 

הנתונים העיקריים

מדד מחירי הדירות בחודשים ספטמבר-אוקטובר 2024, רשם עליית מחיר של 0.5% לעומת זה של אוגוסט-ספטמבר; ברמה שנתית, מחירי הדירות עלו ב-6.7%. שוכרי דירות חדשים שילמו בממוצע 3.8% יותר מאשר שוכרים קודמים, ואילו חוזי שכירות חדשים למחדשי חוזים עלו ב-2.6%. מדד שירותי דיור שמשקף את שוק השכירות עלה בחצי אחוז בחודש נובמבר, ובשנה האחרונה ב-4%.

היכן המחירים עלו במיוחד?

בהיבט חודשי, את עליות המחירים הובילו מחוז הצפון, שרשם עלייה של 1.5%, מחוז תל אביב שעלה ב-1%, ומחוזות מרכז והדרום, שבכל אחד מהם נרשמה עלייה של 0.4%. לעומתם, במחוז חיפה המחירים ירדו בחודש זה ב-0.2% ובירושלים הם ירדו ב-0.4%, והם מיתנו את העליות הכוללות.

מבחינה שנתית, מחוז חיפה רשם זינוק של ממש כשחלפה שנה מפרוץ המלחמה, שעה שמחירי הדירות בו עלו ב-11.1%; מחוז הצפון הגיע אחריו עם עלייה של 9.5% במדד, מחוז המרכז עלה ב-7.7%, מחוז תל אביב ב-5.9%, מחוז הדרום ב-5.2% והמחירים במחוז ירושלים עלו ב-1.7%, רבע בלבד מעליית המחירים הארצית.

עניין של היצע

כיצד זה, שדווקא במחוזות שספגו הפגזות כבדות במהלך המלחמה המחירים עלו הכי הרבה? התזה שלנו לעניין זה היא שהמלחמה גרמה לשינוי גדול בדרישות המיגון של הרוכשים, וככל הנראה שינתה בצורה משמעותית את תמהיל הדירות הנרכשות - יותר דירות יד שנייה חדשות יחסית עם ממ"דים ודירות חדשות, ופחות דירות יד שנייה ישנות ללא מיגון. הבעיה היא שרוב היצע הדירות בשני המחוזות הצפוניים כולל דווקא את הדירות הישנות. התוצאה: היצע הדירות האפקטיבי במחוזות חיפה והצפון הוא נמוך מאוד, שכן אנשים פחות מוכנים לשקול את רכישת הדירות הלא ממוגנות.

עד כמה ההיצע נמוך? מנתוני הלמ"ס של היצע הדירות החדשות מתברר, כי מסך כולל של כ-70 אלף דירות חדשות לא מכורות במדינת ישראל, בצפון יש 4.1 אלף ובמחוז חיפה - 5.4 אלף. מדובר במחוזות עם ההיצעים הנמוכים ביותר.

לכך יש להוסיף, כי חלקים מהצפון, ובמיוחד קריית שמונה, שלומי ובמידה מסויימת גם מעלות תרשיחא, הוצאו במהלך המלחמה מהשוק בשל המצב הביטחוני הקשה. השוק הצפוני עבר למקומות כמו טבריה, עכו, מגדל העמק ועפולה. התוצאה של זה היתה כמובן ירידה נוספת בהיצע האפקטיבי של הדירות במחוז.

אילו מחירים עלו יותר? 

מחירי דירות יד שנייה עם ממ"דים עלו בשיעור הגבוה ביותר. זאת, משום שכלל מדד מחירי הדירות עלה ב-6.7% בשנה האחרונה. מדד מחירי הדירות החדשות עלה ב-3.6% בלבד, מה שמביא למסקנה הבלתי נמנעת - מחירי הדירות יד שנייה עלו בהרבה יותר.

בהמשך למה שכתבנו קודם, אנו מעריכים כי הביקושים לדירות יד שנייה ללא ממ"ד ירדו בצורה משמעותית, ועיקר העסקאות שבוצעו בסוג זה של דירות היו של דירות עם מרחבים מוגנים. זו להערכתנו גם הסיבה לכך ששוק זה מדשדש כבר זמן רב, וכמעט שאינו גדל כמותית. פשוט - אין היצע גדול של דירות כאלה.

בחודש שעבר ירד מדד מחירי הדירות והיום הוא עולה. ניתן ללמוד מזה שהשוק הפכפך - אם עד חודש ספטמבר מדדי מחירי הדירות של המלחמה הורו בצורה מובהקת על עליות מחיר, המדד ההוא שרשם ירידה של 0.2% החזיר אותנו לזמן קצר למדדי מחירי הדירות שליוו אותנו בשנה שעברה.

ואולם מדד של חצי אחוז עלייה מראה כי עדיין מוקדם לדבר על ירידות, אם כי בהחלט ניתן לחזור ולכתוב את מה שכתבנו לפני חודש, שהשוק מתקרר. הדבר בא לידי ביטוי הן ברמת העסקאות, שמזה חמישה חודשים יורדות (במיוחד של דירות חדשות) והן מבחינת מדד מחירי הדירות, שעלו ברמות גבוהות מאוד מחצית הראשונה של השנה, אך במהלך המחצית השנייה העליות התמתנו מאוד.