פרויקט התמ"א בוטל אחרי חמש שנים, הקבלן דרש פיצוי. מה נקבע?

בעלי דירות בבניין ברחוב קרל נטר בראשון לציון, שחתמו ב־2015 על הסכם תמ"א עם חברת "עיני קרל נטר 18", ביטלו אותו ב־2020 לאחר שלא התקבל עד אז היתר בנייה (וגם לא עד היום).

● השווי נחתך ב־40%: בכמה נמכרה קרקע לאלפי דירות בשדה דב?
● איחור במסירת דירת חדשה בפרויקט תמ"א 38 - מי ישלם את הפיצוי?

היזם מצדו טען כי העיכובים לא היו לפתחו - הוא נאלץ להתחיל את תהליך התכנון מחדש לאחר ביטול תוכנית של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, וסבל מעיכובים נוספים בשל מגפת הקורונה ובשל מכתבי בעלי הדירות לעירייה על ביטול ההסכם עם החברה.

הצדדים הגישו תביעות הדדיות בנוגע לשאלה האם ביטול הסכם התמ"א על־ידי בעלי הדירות נעשה כדין, והסכימו על הכרעה בבוררות.

החברה היזמית טענה כי הסכם התמ"א מחייב, ולכן היא זכאית לאכיפתו או לפיצויים בגין הנזקים שנגרמו לה.

מנגד, בעלי הדירות טענו כי הביטול היה כדין בשל אי־קיום תנאים מתלים ועמידה בלוחות הזמנים שנקבעו, ודרשו פיצוי על הפרת הסכם.

הביטול היה כדין

החברה תבעה 7.5 מיליון שקל מבעלי הדירות ומהאדריכל ששימש כנציג הבניין. היא טענה כי נגרם לה נזק אובדן השקעה של מיליון שקל ועוד אובדן רווחים של 6.5 מיליון שקל.

בעלי הדירות תבעו 1.1 מיליון שקל לכל 28 הדירות לפי חוות־דעת שמאי מומחה על הפסדי דמי שכירות ראויים שהיו יכולים להתקבל מהשכרת הדירות המורחבות.

הבורר חיים הירשפלד דחה את התביעות של שני הצדדים. הוא קבע כי התנאים המתלים הקבועים בהסכם התמ"א לא קוימו, וכי החברה לא עמדה בלוח הזמנים שנקבע - גם לא בהסכם שינויים כ"הזדמנות אחרונה". לכן, ביטול ההסכם על־ידי בעלי הדירות היה כדין, ובהתאם נדחתה תביעת היזם. תביעתה נדחתה לאחר שגם לא הוכחו הנזקים בראיות ב"רף הוכחה מינימלי הנדרש".

נקבע כי אפילו אם הודעות הביטול לא היו כדין - אין מקום לסעד של אכיפה. סעד כזה לא יביא לביצוע הפרויקט אלא רק יוביל למחלוקות ולסכסוכים חוזרים ונשנים: חוזה התמ"א מורכב; אין תוכנית מוסכמת שניתן לקדם; מערכת היחסים מלאה בחוסר אמון, חשדנות ויריבות; ומשך הזמן הצפוי כולל את התהליך התכנוני מחדש.

הבורר קבע כי "בעלי הדירות לא הוכיחו את טענתם כי התנהלות החברה או מר עיני הייתה רשלנית או עלתה כדי חוסר מיומנות, תרמית או הונאה מצד החברה או מצד מר עיני". 

לא הייתה רשלנות

הבורר התרשם כי החברה היזמית ועיני "פעלו במשך השנים כמיטב יכולתם לקידום הפרויקט, לא הרימו ידיים, השקיעו כספים וניסו שוב ושוב להחיותו, על אף הקשיים הרבים שהתעוררו".

פעולות אלה לא הספיקו להביא להוצאת היתר ועמידה בלוחות זמנים, ולכן בעלי הדירות היו רשאים לבטל את ההסכם. עם זאת, לא הוכח כי הדבר נבע מהתרשלות של החברה, אלא מהקשיים ומהנסיבות האובייקטיביות שהתעוררו.

הבורר הוסיף כי מעדותו של אחד הדיירים, אדריכל במקצועו שגם ייצג את בעלי הדירות, עלה כי התוכנית המקורית לא הייתה עוברת בשל התנגדות העירייה, וכי הדיירים הבינו שלא יאושר פרויקט תמ"א בבניין. 

"משימה בלתי אפשרית"

לכן, נקבע כי אין כל הצדקה לפיצוי מצד החברה או בעליה, שנקלעו על־פי פסק הבורר ל"דרך ללא מוצא ולסיטואציה בלתי אפשרית אל מול התנגדות הרשויות, מצד אחד, ואל מול רצונות ואי־הסכמות הדיירים לשינוי המוצע, מהצד האחר". 

הבורר קבע גם כי לפי ההסכם, ביטולו בשל אי־עמידה בתנאים מתלים לא מזכה בתשלום פיצוי.

עוד קבע הבורר כי בעלי הדירות אינם זכאים לפיצוי גם בשל העובדה שלא הוכח קשר סיבתי בין ההפרה לבין הנזק שנגרם להם. הבורר הפנה לעדותו של האדריכל, לפיה הוצאת הפרויקט לפועל היא בגדר "משימה בלתי אפשרית".

את בעלי הדירות ייצג עו"ד אביב טסה. את החברה היזמית ייצג עו"ד שמשון חן.