הבום של פורטוגל והצניחה של גרמניה: המפנה במחירי הנדל"ן באירופה

דוח חדש של סוכנות הדירוג סטנדרד אנד פורס (S&P) עשוי להיות משמעותי מאוד לישראלים רבים שהשקיעו בשנים האחרונות בנדל"ן באירופה: נתוני הדוח מצביעים על מפנה בשוק הדיור האירופי - אחרי כשנתיים של ירידות מחירים, השנה החולפת סימנה ברוב מדינות אירופה את שובן של העליות למחירי הנדל"ן, והן אפילו היו מהירות ומשמעותיות יותר מהציפיות.

● הנתון שמדאיג את בנק ישראל: 25% מהדירות החדשות נקנות ללא בדיקת יכולת ההחזר
●ההימור של הראל ויזל ומשפחת איראני: לא בכל יום נפתח קניון בהיקפים כאלה 
● המשקיעים בבורסה מרגישים: משהו עובר על שוק הנדל"ן למגורים 

למרות השונות הרבה בין המדינות, ואפילו בין אזורים שונים במדינות מסוימות, כתבו האנליסטים של S&P: "נאלצנו שוב לתקן למעלה את התחזיות שלנו משום שהתיקון היה מהיר וברור יותר ממה שציפינו".

לפי הדוח, הגורם העיקרי שמשפיע על מחירי הדיור הוא החלטות הריבית של הבנק המרכזי האירופי (ECB) ושל הבנקים המרכזיים של מדינות אירופה שאינן חברות בגוש האירו. בקיץ 2022, אחרי פרוץ המלחמה באוקראינה ומשבר האנרגיה שהתגלגל בעקבותיה, החל הבנק המרכזי האירופי להעלות את הריבית בגוש האירו בקצב חסר תקדים, כדי לנסות ולהיאבק בעליות המחירים. הוא עשה זאת בעקביות מיולי 2022 ועד לפברואר 2024, אז נקבעה ריבית הבסיס בגוש האירו על 4.5%.

הדינמיקה הזו שלחה את מחירי המשכנתאות לשמיים ודחקה מחוץ לשוק קונים רבים שלא התלהבו מהרעיון של החזרים עצומים שנים קדימה. מחירי הדיור ברוב המדינות ירדו, מחירי השכירות עלו, וכולם חיכו להיפוך המגמה.

היפוך המגמה אירע בקיץ שעבר

הדבר התרחש בקיץ האחרון, כאשר האינפלציה החלה להפגין מגמת דעיכה, והבנק המרכזי האירופי החל בהליך הדרגתי של הורדת הריבית. מה שאולי חשוב יותר - בניגוד לנעשה מעבר לים - קברניטי הבנק בפרנקפורט מסמנים כי הם נחושים להמשיך ולהוריד את הריבית, בין היתר כדי להציל את הכלכלות הגדולות באירופה ממשבר כלכלי.

הצעדים הללו והרטוריקה הזו מורידים את החזרי המשכנתאות ומגבירים את הוודאות בקרב משקי בית בנוגע לעתיד. בנוסף, אחרי שלב עליות המחירים הגיע שלב עליות השכר כתוצאה ממשא ומתן קולקטיבי ברחבי אירופה, ואתו גם "התאוששות בהכנסות של משקי בית", כפי שכותבים האנליסטים.

המשמעות של שתי התפתחויות אלו היא התאוששות של שוק הדיור, וחזרה למגמה של עליות מחירים שאפיינה אותו עד למשבר האינפלציה. כמעט בכל אירופה ישנה דינמיקה דומה: "היצע מוגבל של יחידות דיור, חוסר השקעה ציבורית בנדל"ן וביקושים עולים המסייעים לעליית מחירי הנדל"ן ברחבי אירופה", כותבת סוכנות הדירוג. הציפייה שלה היא כי בשנה הקרובה, שנת 2025, תימשך המגמה של עליית המחירים, שהחלה למעשה עם ההחלטה להפחית את הריבית במחצית השנייה של 2024. "כעת אנחנו חוזים עלייה של 3% בכל שנה בשנים 2025 עד 2027", נכתב, "כתוצאה מביקושים מוגברים לנדל"ן".

ספרד: מתקרבים לעליות דו ספרתיות

יש כמה מדינות אירופיות שהתחמקו באופן בולט מירידת המחירים הכללית. בפורטוגל, שנחשבת להיט בקרב משקיעים ישראלים, עלו מחירי הנדל"ן בשנה החולפת באופן רשמי ב־9%, אחרי שבשנה הקודמת הם עלו "רק" ב־7.8%. האנליסטים של S&P מסבירים כי הממשלה בליסבון אמנם הגבירה הילוך בניסיון לענות על הביקושים הגבוהים לנדל"ן במדינה ("שנובעים גם ממשקיעים זרים רבים") - אבל הדבר אינו מספיק.

אמנם הממשלה בליסבון שמה קץ לתוכנית ויזת הזהב שלה, שאיפשרה לקבל תושבות קבע במדינה תמורת רכישת נדל"ן בסכום משתנה, וגם הודיעה על תוכנית למאבק ברכישת דירות כהשקעה בדירות נופש, אבל האפקט המצנן עוד לא מורגש.

הסוכנות מציינת כי למעשה "מספר רישיונות הבנייה בפורטוגל השנה כבר השתווה למספר הרישיונות שהוענקו ב־2009 (לפני המשבר הכלכלי של מדינות דרום־אירופה - א.א), אך המחסור בהיצע דירות, שהוחמר על ידי שנים ארוכות של חוסר השקעה, לא מצליח לעמוד בביקושים הגוברים, במיוחד באזורים מיושבים בצפיפות". השנה צופה הסוכנות עלייה נוספת של 4.5% במחירי הדיור במדינה.

גם בספרד השכנה, שנהנית מבום כלכלי יוצא דופן בשנה האחרונה, מחירי הדיור מתקרבים לעליות דו־ספרתיות. את השגשוג הנוכחי של המדינה תולים אנליסטים בין היתר בתוצאות של גל הגירה ממדינות אמריקה הלטינית למדינה, ולגאות בידיים עובדות, כמו גם ליתרון היחסי בתחום מחירי האנרגיה. בכל מקרה, נכתב, "שוק העבודה החזק לא רק העלה את ההכנסות של משקי בית, אלא גם שיפר את יכולת ההשגה של דיור לתושבים". כבר השנה עלו המחירים במדינה ב־8%.

בהולנד, יעד פופולרי להגירה בקרב ישראלים רבים בשנה האחרונה, הממשלה נקטה כמה צעדים דרמטיים כדי לעודד רכישת דירות בשנים האחרונות, מה שתרם לעליית מחירים מהירה ב־2024 . בין היתר, הממשלה פטרה ממסים מסוימים את מי שרוכשים דירה בפעם הראשונה בחייהם, וגם הפכה את תשלומי הריבית על המשכנתא להוצאה מוכרת בעבור משקי בית. הצעדים הביאו לזינוק - מעליית מחירים צנועה של 0.2% בשנת 2023 ל־5.9% בשנה החולפת. הבנק המרכזי ההולנדי כבר קרא לממשלה להשעות חלק מהצעדים.

גרמניה מובילה את ירידות המחירים

יש גם מדינות שבהן המצב שונה. גרמניה, הכלכלה הגדולה באירופה, המתמודדת עם שנתיים של מיתון עד כה, הובילה את ירידות מחירי הדיור בשנת 2023 במדינות שנבדקו, עם צניחה של 7% במחירים. גם בשנת 2024, שבה המחירים שבו לעלות, אלו בגרמניה עלו בשיעור מינימלי יחסית של 0.8%. גם בשבדיה עלו השנה מחירי הדיור ב־1% בלבד, אחרי ירידות של 2.8% בשנה החולפת. בשתי המדינות, עם זאת, נרשמו בשנים שלפני כן עליות מחירים חדות.

בסך הכל, קובע הדוח, המגמה של עליית מחירי דירות ברורה וצפויה להימשך באירופה. בנוסף למחירי המשכנתאות היורדים, נכתב בדוח כי "סטנדרטים חדשים ומחמירים בתחום הבידוד האנרגטי צפויים לצמצם את בניית הבתים החדשים", וכי התוצאה של שני הגורמים הללו "תתבטא בשנתיים הקרובות ותגדיל את הביקושים" ואיתם את המחירים.