שני קוטג'ים באותו רחוב נמכרו בינואר. מה היה ההבדל במחיר?

העסקאות: השבוע אין במדור עסקה אחת, אלא שתיים. במסגרת העסקה הראשונה נמכר קוטג' דו־משפחתי ברחוב השיבולת 6 בבנימינה־גבעת עדה בינואר השנה ב-3.9 מיליון שקל, וכעבור פחות משלושה שבועות נמכר קוטג' דו־משפחתי ברחוב השיבולת 14 ב-3.3 מיליון שקל.

● 10 שנים של מאבק הסתיימו בדחייה: תושבי כפר מל"ל יחזירו למדינה קרקעות 
● ניתוח | האם כדאי לקנות עכשיו דירה? 6 סימנים שייתנו לכם תשובה 

על המקום: גבעת עדה היא מושבה שצורפה לבנימינה לפני 22 שנים, במסגרת איחוד רשויות. היא מצויה מזרחית לבנימינה, דרומית לכביש 653 שמוביל מכביש 4 לקיבוץ רגבים, ומערבית לתוואי כביש 6.

שכונת יפה נוף שבה בוצעו שתי העסקאות הללו מצויה במזרח גבעת עדה, והיא חלק מכמה שכונות חדשות, שנבנו ביישוב ב-30 השנים האחרונות, בסמוך למושבה הוותיקה. היא נבנתה על סמך תוכנית שאושרה ב-1993.

התוכנית חילקה בצורה סכמטית את השכונה לשני חלקים: מגורים א', שיועדו לווילות חד־משפחתיות ומגורים ב' בחלק המזרחי של השכונה, שיועדו לבנייה צפופה בהרבה של עד שישה קוטג'ים לדונם.

ואכן מרכז השכונה כולל מבנים חד־משפחתיים על מגרשים בני חצי דונם. במקום הוקמו בין היתר וילות מפוארות, ובמסגרת שתי עסקאות שבוצעו בשנה האחרונה באזור זה נרשמו מחירים של 4.7 ו-5 מיליון שקל עבור וילות שנמכרו.

האזור שבו בוצעו העסקאות הנוכחיות הוא חדש יותר, בעיקר מהעשור הראשון של שנות האלפיים, אך הוא כלול באזור מגורים ב'. ומה שנבנה הוא בעיקר קוטג'ים דו־משפחתיים, על שטחים קטנים יחסית, שמחיריהם, כפי שנראה - זולים בהרבה.

בתחילת שנות האלפיים מכרה רמ"י קרקעות בשכונה בכמה מכרזים. הקרקעות נמכרו ליזמים שונים שהקימו עליהן פרויקטים.

 רחוב השיבולת 14 בבנימינה־גבעת עדה / צילום: שלומי יוסף

השוק המקומי: מה שמעניין בשתי העסקאות הללו, מעבר למחירים, הוא ההפרש ביניהן, על אף הקירבה הפיזית של שני הקוטג'ים (מה שמפריד בין שני הבתים הוא רק סמטה צרה). במילים אחרות, לא ניתן לדבר כאן על סביבה שונה בעלת רמות מחירים שונים, אלא על שני נכסים שכנים בעלי מאפיינים דומים לכאורה, שנמכרו בהפרש של כ-20% זה מזה.

באשר למחירים, ניתן לקבוע על סמך עסקאות שבוצעו ביפה נוף בשנה האחרונה, שהם בטווח הסביר. מחיר קוטג'ים שנמכרו ביפה נוף בשנה האחרונה נעים בין 3.2 ל-3.9 מיליון שקל.

העסקאות: ההבדל המיידי הנראה לעין בין שני הקוטג'ים הוא שהם משתייכים לשני פרויקטים נפרדים, שהוקמו במקביל בבנייה סטנדרטית, בסוף העשור הראשון של המאה, הראשון בין 12 קוטג'ים והשני בן 10 קוטג'ים.

שני הקוטג'ים אמנם דומים בשטחם הרשום: היקר יותר בהשיבולת 14 הוא בשטח 145 מ"ר והזול יותר בהשיבולת 6 הוא בן 146 מ"ר, אך לגבי השיבולת 14 צויין, כי הוא כולל חצר של 109 מ"ר (שטח המגרש 250 מ"ר), בעוד שהבית בשיבולת 6 בנוי על 200 מ"ר, אך לא צויין שטח החצר. על סמך תצלום אוויר היא נראית קטנה יותר.

האם זה מצדיק הפרש של 600 אלף שקל במחיר? בכל הקשור לעסקאות נדל"ן, לא הכול קשור למאפיינים הנכס, והרבה מההחלטות מבוצעות על סמך טעם.

 רחוב השיבולת 6 בבנימינה־גבעת עדה / צילום: שלומי יוסף

הערכת שמאי: "חשוב לציין שאמנם מבחינה מוניציפלית בנימינה וגבעת עדה אוחדו, אבל מבחינת המחירים בנימינה יקרה יותר, ונכסים כמו שני הקוטג'ים הללו נמכרים שם ב-4-5 מיליון שקל", אומר השמאי אביגדור מינס.

"עד כמה שיישמע מפתיע, מחירי שני הנכסים סבירים לשוק שלהם, על אף הפרשי המחיר ביניהם. הפער ביניהם מוסבר ראשית בגודל המגרשים. המגרש של הקוטג' היקר מגיע לכ-250 מ"ר, בעוד שהמגרש עליו הוקם הקוטג' הזול מגיע לשטח של כ-200 מ"ר.

"הבנייה בפרויקט הזה צפופה יותר ומנצלת את השיפוע הטופוגרפי הקיים במקום, אך בסופו של דבר החצר שמוצמדת לקוטג' הזה קטנה יותר ויש שם תחושה של פחות פרטיות.

"אלה המאפיינים העיקריים שמביאים להפרשים, אך כמובן שייתכנו גם מאפיינים נוספים, כמו של אופי ההשקעות והגימורים שבוצעו בשני הנכסים, שייתכן שהגדילו את ההפרש.

"לכן, כפי שציינתי, מבחינה שמאית מדובר בשתי עסקאות עם מאפייני מחיר סבירים לסביבה, על אף שהרוכשים תימחרו את הנכסים בהפרש גדול".