האם הגרלות הדיור הורידו את המחירים? שבע שנים אחרי, יצאנו לבדוק

האם תוכנית "מחיר למשתכן" תממש את ייעודה להוריד מחירי דירות באיחור של שבע שנים? בדיקת yad2 שנערכה עבור גלובס, מעלה כי בשכונות רבות שבהן בוצעו הגרלות לפני שבע שנים, גדל מאוד היצע הדירות יד שנייה בחודשים האחרונים, מה שאכן יכול להוביל לירידת מחיר.

לרוכשי דירה מוזלת שהוגרלה במסגרת תוכניות הדיור המסובסד אסור למכור אותה במשך חמש שנים מקבלת טופס האכלוס (טופס 4), או שבע שנים ממועד ההגרלה. בדרך כלל המצב הוא ששבע שנים מאז קיום ההגרלה הוא הזמן הקצר מבין השניים, במיוחד בימים אלה, שבהם מרווחי הזמן בין ההגרלות לבין רכישת הדירות בפועל מגיעים לשנתיים ויותר.

אולם גם כש"מחיר למשתכן" פעלה ביעילות המירבית שלה, מרווח הזמן בין ההגרלות לאכלוס עמד על שלוש־ארבע שנים, ועל כן המועד הקצר מבין השניים למדידת האפשרות החוקית למכור את הדירה המוגרלת היה שבע השנים מאז קיום ההגרלה.

רקע: לפני כתשע שנים, בפברואר 2016, יצאה לדרך ההגרלה הראשונה במסגרת התוכנית. זה היה בעפולה, שבה הוגרלו 238 דירות בשני פרויקטים. הנוהל היה באותו זמן "לטפטף" הגרלות באיטיות, ואולם מהר מאוד הגיעו במטה הדיור שבמשרד האוצר למסקנה שהדבר אינו יעיל שכן הוא אינו מכניס את שוק הדירות החופשי ללחץ.

לפיכך "אספו" במטה הדיור מכרזי קרקע רבים, וביוני 2017 החל הנוהג שמוכר לנו עד היום, שבו המדינה הוציאה להגרלה אלפי דירות במספר גדול של ערים. באותה הגרלה ענקית ראשונה הוגרלו למעלה מ־14 אלף יחידות דיור ב־23 יישובים. הגרלה זו גם קבעה שיא של דירות מוגרלות, שמאז שום הגרלה לא התקרבה אליו.

שלושה חודשים מאוחר יותר התקיימה הגרלה ענקית נוספת, שבה נכללו 11 אלף דירות ב־21 יישובים; ואילו בדצמבר 2017 כבר ניכר שמלאי הדירות הזמינות אוזל במהירות. אז הוגרלו רק 7,400 דירות ב־23 יישובים.

לשם המחשה: מספר הדירות שהוגרלו במחצית השנייה של 2017 - כ־33 אלף - השתווה כמעט למספר הדירות שהוגרלו בשנתיים האחרונות. רוב הדירות שהוגרלו אז אוכלסו ב־2020־2022, בעוד שהיום ניתן להעריך כי בשל הזמן הארוך שבו לוקח להשלים פרויקטים, זוכים יוכלו למכור את הדירות שלהם עוד בטרם אוכלסו. כך קורה כעת למשל במודיעין.

לאור כל זאת, החלטנו לבדוק תשע שכונות שהשתתפו בהגרלות מ־2017, על מנת לראות האם זוכים רבים כבר החלו למכור את הדירות בהן זכו, וכיצד השפיע מצב זה על מחירי הדירות בשכונות.

מה בדקנו: השכונות שבחרנו היו בית בפארק (פרדס בחיסכון) באור יהודה, גליל ים (מתחם הכוכבים) בהרצליה, קריית אליעזר בחיפה, נוף ים (החותרים) בטירת הכרמל, נאות שמיר ביבנה, מורשת במודיעין, הרכס בעתלית, אפק בקריית ביאליק ונווה זמר ברעננה.

לבקשתנו בדק אתר yad2, המוביל במודעות למכירת דירות, את מספר הדירות שהוצעו למכירה בשכונות הללו בין תשעת החודשים שלפני תום שבע השנים לסבבי הגרלות הענק - ספטמבר 2023 למאי 2024 - לעומת אלה שהוצעו למכירה במהלך תשעת החודשים שבין יוני 2024 לפברואר השנה, כלומר אחרי שתמו שבע השנים.

בכל הארץ, מספר הדירות בנות 3־5 חדרים שהוצעו למכירה באתר עלה ב־16% והגיע ל־136 אלף במהלך החודשים יוני 2024 עד פברואר 2025. לאור מה שהתחולל במהלך המלחמה, אז גדל מאוד הביקוש לדירות עם ממ"ד, באתר ערכו השוואה גם לגבי מודעות שפרסמו לגבי דירות עם ממ"דים בלבד. נמצא, כי מספרן עלה ב־125% בין שתי התקופות שנבדקו, והגיע ל־94 אלף.

לאחר קבלת הנתונים הכוללים על פרסומי דירות, ניגשו ב־yad2 לבדוק את המודעות שפורסמו בשכונות המדגם שלנו. נמצא כי בנווה זמר ברעננה, בשכונת הרכס בעתלית ובאפק בקריית ביאליק, אמנם חל גידול במספר המודעות - אך בשיעורים שאינם שונים בהרבה מהנתונים הארציים. לפיכך, נראה, כי לפחות בחודשים האחרונים, אין הסתערות של מוכרי דירות "מחיר למשתכן" בשכונות אלה, והיצע הדירות בהן גדל בממדים זניחים. נראה כי לפחות בשלב זה חלק משמעותי מרוכשי הדירות במקומות אלה במסגרת "מחיר למשתכן", החליטו שלא לממש את זכותם למוכרן. ביתר השכונות שנבדקו עלה מצב שונה.

המחירים: עניין אחר שניסינו לבדוק היה האם מחירי הדירות בשכונות הללו ירדו כתוצאה מהגידול בהיצע. התבססנו בבדיקה על מחירים של דירות 4 חדרים, שמבוססים על ממוצע המחירים למ"ר של עסקאות שבוצעו על כלל הדירות בשכונות.

כאמצעי משלים ניסינו לבדוק באמצעות yad2 מהו הסנטימנט של השוק המקומי בכל אחת מהשכונות, וזאת באמצעות השוואת מחירים ממוצעים של דירות שהוצעו בהן למכירה.

הממצאים שקיבלנו היו מעורבים ולא חד־משמעיים. קיימות שכונות שבהן אכן ניכרת ירידת מחירים מסוימת, אך יש שכונות שבהן לא ניכר שהשוק השתנה באופן משמעותי, בעקבות תוספת הדירות הזו להיצע, ויש מקומות שבהם מיעוט העסקאות מקשה על גיבוש מסקנה ברורה בשלב זה, וגם הסנטימנט אינו אחיד.

המסקנה: המסקנה מהבדיקה שערכנו היא שקיימת מסה קריטית של דירות שיש להוסיף לשוק המקומי, שרק ממנה והלאה ייווצרו לחצים אמיתיים לירידות מחירים - הכל תלוי, כמובן גם בביקוש לדירות באותן שכונות.

אולם בהנחה שהביקוש נותר קבוע בפרקי הזמן שנבדקו, מצאנו כי תנאי הכרחי להורדת מחירים, כתוצאה מעלייה בהיצע הדירות, חייב להיות הזרמת מאות דירות נוספות לשוק בבת אחת. משזה לא קורה - המחירים לא ירדו, אלא אם ישתנו גורמים חיצוניים, לדוגמה בנתוני המאקרו של השוק.