מה קורה כשזוכי מחיר למשתכן יכולים למכור? השכונה בלב אזור הביקוש שהמחירים בה יורדים

שכונת גליל ים, הרצליה: הגידול בהיצע הוביל לירידה במחירים

דירות שהוגרלו: 1,498

בין 2017 ל־2019 נערכו באדמות קיבוץ גליל ים, המוכרות כיום כשכונת הכוכבים בדרום־מערב הרצליה, כמה הגרלות לדירות במסגרת "מחיר למשתכן". בסך־הכול הוגרלו במסגרתן 1,498 דירות מוזלות.

1,337 מהן הוגרלו בין יולי לספטמבר 2017, במה שנחשב עד היום לאחד מהסבבים הטובים ביותר בתולדות הגרלת הדירות, באחד מהמיקומים הטובים ביותר.

הגרלות אלה חידדו את הוויכוח הציבורי סביב התוכנית, בשל ההנחות בגליל ים, שנאמדו באותם ימים בכמיליון שקל. עד היום גליל ים מהווה סמל לביקורת על אי־שוויון חברתי־כלכלי שנקבע בין מגרילי הדירות במרכז לבין אלה בפריפריה.

 שכונת גליל ים בהרצליה / צילום: איל יצהר

רווח של 2.7 מיליון שקל

נמצא כי מספר המודעות שפורסמו ב־yad2 קפץ ב־192% בין התקופה הראשונה (ספטמבר 2023 למאי 2024) לשנייה (יוני 2024 לפברואר 2025) - מ־138 ל־403 מודעות.

מחיר דירת 4 חדרים ממוצע על פי עסקאות שנרשמו באתר רשות המסים מגיע במקום ל־4.5 מיליון שקל, עלייה של 2% לעומת עסקאות שבוצעו בתקופה הראשונה; ועם זאת, בדיקת עומק מעלה כי הגידול בהיצע הביא לירידות מחירים בדירות החדשות, שכן ככל הנראה היזמים הבינו ראשונים את משמעות ההיצע הנוסף.

"בדיקת הסנטימנט" של yad2 העלתה כי המגמה בשכונה היא של ירידת מחירים: לגבי דירות 4 חדרים הירידה הגיעה לכ־4% במחירים שדורשים בעלי הדירות, ואילו בדירות 5 חדרים הירידה הגיעה לכ־8%.

לאור זאת, אנו מעריכים כי בשכונה יש לחצים גדולים לירידות מחירים, שהחלו בשוק הדירות החדשות, ומחלחלות גם לשוק הדירות היד שנייה.

בעת ההגרלה, מחירי דירות 4 חדרים ללא הצמדות הגיעו לרמה ממוצעת של 1.8 מיליון שקל. המשמעות: מוכרי דירות בימים אלה עשויים להפיק רווח של כ־2.7 מיליון שקל על הרכישה שלהם מלפני שבע שנים. לאור זאת נראה כי ההנחות הגדולות ועליות המחיר רק העלו את רמת הרווחיות של בני המזל שזכו בדירות מוזלות בפרויקטים בהרצליה.

שכונת מורשת, מודיעין: מוכרי דירות יד שנייה מוכנים להתפשר יותר

דירות שהוגרלו: למעלה מ־3,000

מודיעין כיכבה בהגרלות מחיר למשתכן בין 2017 ל־2020, אז הוגרלו בעיר יותר מ־3,000 דירות, רובן ככולן בשכונה שלא הייתה קיימת אז - מורשת.

השכונה הפכה ליעד פופולרי בקרב מגרילי דירות דאז, אם כי בתקופה הרלוונטית של הבדיקה שערכנו, במחצית השנייה של 2017, הוגרלו בשכונה רק 231 דירות, בעוד שהרוב נמכרו בשלבים מאוחרים יותר.

בעת התקופה הראשונה שנמדדה, פורסמו בשכונה 92 דירות למכירה; בתקופה השנייה - 271 - קפיצה של 195%.

מחירי הדירות החדשות דווקא עלו

מחיר דירת ארבעה חדרים ממוצעת, על סמך עסקאות שפורסמו ברשות המסים, מגיע לכ־3.2 מיליון שקל, עלייה של כ־9% לעומת התקופה המוקדמת יותר שנבדקה. עם זאת, בשכונה זו נמצאה מגמה הפוכה למה שמצאנו בגליל ים: בעוד שבאחרונה מי שהעלו את ממוצע המחירים בשכונה היו דירות יד שנייה, במורשת התורמים הראשיים לעליות המחירים הם דווקא היזמים, שמחירי הדירות שלהם עלו בשיעור גבוה יותר.

"בדיקת הסנטימנט" של yad2 לגבי שכונה זו העלתה ממצא מעורב: המחירים המבוקשים של דירות 4 חדרים יד שנייה עלו בכ־2%, ואילו המחירים של דירות יד שנייה 5 חדרים ירדו בכ־6%.

לאור הממצאים המעורבים ונתוני רשות המסים, ניתן להסיק כי בקרב מוכרי דירות יד שנייה יש מודעות להיצע שנוסף לדירות בשכונה, והם מוכנים להתפשר יותר, אך לא עד כדי ירידות מחיר מובהקות.

המשמעות: בעת ההגרלה, מחירי דירות 4 חדרים ללא הצמדות הגיעו לרמה ממוצעת של כ־1.2 מיליון שקל, מה שאומר שהמגרילים דאז הרוויחו כ־2 מיליון שקל על הדירות שרכשו לפני כשבע שנים.