לשכת שמאי המקרקעין: הקמת מבנה בלב תל אביב עולה כפליים מאשר בפריפריה

עלויות הקמת מבנה במרכז תל אביב כפולה מזו שבנגב, גבוהה ב-50% מזו שברמת גן ובגבעתיים וגבוהה ב-25% על זו שבשכונות עבר הירקון - כך עולה ממוצר חדש שהפיקה לשכת שמאי מקרקעין היום (ה'), שמיועד לשמש אומדן לעלויות בנייה, לפי חלוקה לאזורים גיאוגרפיים ולטיפוסי מבנים. בלשכה מסבירים כי האומדן נועד לשמש ככלי ייעודי לרשויות התכנון, לבנקים, לחברות מימון וליזמים.

● אריק מירובסקי, פרשנות | הנתונים של תל אביב מסמנים: תחילת מגמה חדשה במחירי הנדל"ן
● התחדשות עירונית: צמוד קרקע לא יוכל לעכב שכונה שלמה
● הפשרה להמשך קיומה של "דירה בהנחה": רוב המרכז יישאר בחוץ

"בעקבות התמורות השונות שהמשק הישראלי עובר ובפרט בענף הבנייה, נוצרו פערים מהותיים בין האומדנים השונים לבין העלויות הבנייה הנדרשות בפועל", מסבירה יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין. "ההבדלים מתבטאים כמעט בכל היבטי הבנייה. הצורך לכך עלה מהשטח עוד קודם למלחמה והחמיר בעקבותיה. לאור המצב, הלשכה כגוף מקצועי, אובייקטיבי ומהימן לקחה על עצמה את קידום הנושא והקמה של מגנון תמחור עדכני שישמש את הגורמים הרלוונטיים, יפחית המחלוקות הקיימות, יוביל לקיצור משמעותי של הליכי התכנון וישפר ודאות תכנונית לפרויקטי פינוי־בינוי ברחבי המדינה".

בלשכה מסבירים כי בשיחות שנערכו בין ועדות התכנון והבנייה לאנשי הלשכה, זוהו פערים של עשרות אחוזים בתמחור עלויות הביצוע למ"ר, שאף גדלו בעקבות המלחמה. ההפרשים בעלויות הביצוע למ"ר הובילו במקרים רבים לחוסר כדאיות כלכלית של פרויקטים ולעיכוב רב בהוצאתם לפועל, וזאת דווקא בתקופה בה יש הבנה כי יש להגביר בנייה חדשה וכי מיגון נדרש בכל רחבי הארץ.

הפרשים משמעותיים בתמחור בין אזורים גם בתוך תל אביב

עיון בפרסום הראשון של הלשכה מלמד כי הלשכה חילקה את המדינה ל-14 אזורים, ואת המבנים המוקמים לשלוש קטגוריות: לבניינים נמוכים (עד 9 מטר גובה), בניינים גבוהים (9-27 מטרים גובה) ורבי־קומות (יותר מ-27 מטרים). כמו כן, לכל אזור צויין מחירון הקמת חניון תת־קרקעי. עלויות הבנייה מוערכות לפי עלות למ"ר בנוי, אך רק של עלויות בנייה ישירות ולא של רכיבים כגון תכנון וייעוץ, ניהול ופיקוח אגרות והיטלים ועלויות מימון. המחירים שצוינו אינם כוללים מע"מ.

ואכן, נמצאו הפרשים משמעותיים בין האזורים השונים. כך, למשל, עלויות הבנייה הנמוכות ביותר מצויות באזור השומרון, שם עלויות הבנייה נעות בין 5,000 שקל למ"ר בבניינים נמוכים ל-5,400 שקל למ"ר ברבי קומות; המיקום היקר ביותר בארץ הוא מרכז תל אביב, בו עלויות הבנייה נעות מ-10,400 שקל למ"ר בבניינים נמוכים ועד ל-12 אלף שקל למ"ר בבניינים רבי־קומות.

נמצא כי הפערים בין עלויות הבנייה בתוך גוש דן ואף בתוך תל אביב, יכולים להגיע לעשרות אחוזים: כך, למשל, בשכונות עבר הירקון בתל אביב, עלויות הבנייה נעות בין 8,100 שקל למ"ר בבניינים נמוכים ל-10,500 ברבי קומות; בדרום ובמזרח תל אביב, לעומת זאת, עלויות הבנייה נעות בין 7,500 ל-8,900 שקל למ"ר.

כשיוצאים מתל אביב, העלויות יורדות עוד, ל-6,700-7,400 שקל למ"ר בהרצליה וברמת השרון ול-6,400-7,900 שקל למ"ר ברמת גן וגבעתיים. הפערים הגדולים בין העלויות בתוך תל אביב ובין תל אביב לשכנותיה, יכולים להוות חלק מההסבר לפערי מחירי הדירות בין המקומות הללו.

על־פי הלשכה, האומדן גובש על־ידי 20 משרדי ליווי פיננסי מהמובילים בישראל, ונאספו נתונים ומידע מהשנה האחרונה, לרבות ניתוח דוחות פיקוח שוטפים, מהם ניתן ללמוד על העלות בפועל ולא על סמך הסכמים בלבד. החלוקה לאזורים גיאוגרפיים מהותית, שכן יש שינויים רבים בעלויות שנובעים מאילוצים רגולטוריים, עלויות שינוע חומרים, כוח אדם, זמני עבודה ועוד.