טרם פרוץ מאורעות 7 באוקטובר 2023 ומלחמת "חרבות ברזל" ידע אזור הדרום, בדגש על הנגב המערבי, פריחה חסרת תקדים. על פי נתוני רשות מקרקעי ישראל, בשנים שלפני המלחמה שווקו קרקעות לבניית כ־60 אלף יחידות דיור בדרום, בעיקר באשקלון, בנתיבות ובאופקים.
● ניתוח | הנתון החריג והתשובה: איך חברות הנדל"ן מכרו מאות דירות בתוך חודש וחצי
● המחירים בשדה דב שוב מזנקים? ישראל קנדה מוכרת דירות ב-11 מיליון שקל בממוצע
המלחמה, באופן טבעי, עצרה את התנופה הזו, אך כבר בראשית 2024, בסך־הכול שלושה חודשים מפרוץ המלחמה, דיווחנו כאן על עלייה מרשימה במספר העסקאות באופקים, ומאז האזור כולו ממשיך לנפק חדשות בכיוון הזה: אישור תוכניות ותמ"ל עם עשרות אלפי יחידות דיור, הסכמי הגג של נתיבות ושל אופקים שיוסיפו יחד לשתי הערים יותר מ־50 אלף יח"ד, המשך הבנייה של כל ערי האזור - כל זה קורה על רקע רעשי המלחמה הבלתי פוסקים, ולמרות המשך הלחימה כבר כמעט שנתיים, במרחק קילומטרים ספורים.
7,832 יח"ד - כ־31% מכלל השיווקים
בשבוע שעבר פרסמה רמ"י הודעה על גל מכרזים חדש אשר כולל עשרות מכרזים, עם כ־25,000 יחידות דיור. מתוכן, קצת יותר מ-10,000 יחידות דיור הן בקרקעות בדרום. מתוך אלו, 7,832 יחידות דיור פורסמו לשיווק בנגב המערבי, בנתיבות ובשדרות. במילים אחרות, המכרזים בנגב המערבי מציעים כ־31% מכלל יחידות הדיור שפורסמו במכרזים החדשים.
מכרז אחד, "מכרז פומבי רגיל", הוא עבור 2,862 יח"ד בעשרה מתחמים ברובע המגורים החדש של נתיבות, מצפון לכביש 25. מדובר בתוכנית של הוותמ"ל, שתכלול בסופו של דבר כ־17,000 יח"ד, וכבר אושרה בסוף שנת 2024. המכרז ייפתח להגשת הצעות בסוף אוקטובר.
שלושה מכרזים פורסמו בשדרות: אחד הוא מכרז ענק במסלול מחיר מטרה, עם 4,305 יחידות דיור ב־20 מתחמים במתחם "שדרות דרום", תוכנית הוותמ"ל מספר 1121. המכרז ייפתח להצעות באמצע נובמבר. מכרז נוסף שפורסם באותו מתחם הוא הגדול ביותר שפורסם עד היום בנגב המערבי לדיור להשכרה - 645 יח"ד לשכירות ל־15 שנים לפחות. שני המכרזים הללו יחד ממצים למעשה את "מאגר" יחידות הדיור במתחם כולו. לצידם פורסם עוד מכרז קטן יותר, עבור בניית 20 יח"ד, בשכונת נאות שקמה.
מעניין לציין כי הפיתוח המרשים שעוברת נתיבות בשנים האחרונות - עם צמיחה של כ־30 אלף תושבים בתוך עשור - קרה כמעט ללא מכרזי "מחיר מטרה" שפורסמו בשלוש השנים האחרונות. מאז סוף שנת 2022 שווקו בהצלחה רק 82 יח"ד במסלול זה, לעומת 971 יחידות דיור ששווקו במכרזי המקרקעין הרגילים בעיר, רק מתחילת שנת 2024. לשם השוואה, בשדרות שווקו בהצלחה 1,140 דירות מתחילת 2024 במסלול "מחיר מטרה", זאת לצד המכרז הענק שפורסם כעת במסלול זה בעיר. באופקים שווקו באותה תקופה 830 יח"ד במסלול זה.
כאמור, ארבעת המכרזים הללו יחד כוללים כמעט 8,000 יחידות דיור חדשות - מספר המשקף תוספת של יותר מ־25,000 תושבים לשתי הערים (לפי מפתח של ממוצע 3.2 נפשות למשק בית בישראל, בהתאם לנתוני הלמ"ס). התוכניות עבור שלוש הערים הגדולות של הנגב המערבי - נתיבות, אופקים ושדרות - מיועדות להכפיל את האוכלוסייה בהן ואף יותר מזה.
הפגיעה בשטחים הפתוחים: "מושב תקומה יהפוך לשכונה של נתיבות"
לפני כחצי שנה כתבנו כאן בגלובס על הקצב המהיר שבו מצטמצמים השטחים הפתוחים בישראל – כ־72 קמ"ר בשנה בממוצע בין שנת 2003 לשנת 2021 – ועל היקף השטחים המיועדים לפיתוח עירוני, שכמעט הכפיל את עצמו: מכ־695 אלף דונמים ב־2003, לכמעט 1.2 מיליון דונמים ב־2021.
לתהליך הזה "תורם" בין היתר הפיתוח המואץ בדרום, בדגש על הנגב המערבי. המסמך של ועדת ההיגוי לתמ"א 35, שעליו הסתמך אותו פרסום, הציג צמיחה משמעותית הן של שדרות והן של נתיבות, בין השנים 2008 ל־2022 (שתיהן כמעט הכפילו את אוכלוסייתן בתקופה זו).
"ערכי הקרקע עלו מאוד"
בהינתן העובדה שהנגב המערבי, ובאופן ספציפי שלוש הערים המרכזיות בו, צפוי עוד לפיתוח נרחב מאוד, החשש הוא שה"נגיסה" בשטחים הפתוחים תגבר. אמנם אותו מסמך מדובר הראה על צמיחה מסוימת גם בשטחים החקלאיים בישראל - אך פיתוח של עיר באזור כמו הנגב המערבי, שרובו שטחים חקלאיים נרחבים, גורם למתח מסוים.
"אין ספק שזה מייצר קונפליקט, כי הפיתוח של נתיבות מתבצע על קרקע חקלאית, והיה כרוך בעבר בהתנגדות של החקלאים, שלא רצו לתת קרקעות חקלאיות עבור צמיחתה", אומרת שפר־קארו. "אבל אחרי המלחמה הסיפור הזה נגמר, וכיום החקלאים מאוד מעוניינים שנתיבות תגדל. מושב תקומה, למשל, יהפוך להיות בסופו של דבר מעין שכונה בנתיבות. אז יש כאן קונפליקט רב שנים, אבל יש לכך גם יתרונות: אני חושבת שערכי הקרקע באזור עלו בצורה אדירה, עם הפיתוח של נתיבות, ומדובר בהתפתחות חיובית עבורם".
נתיבות: 57 אלף תושבים לעומת 31 אלף לפני עשור
בנתיבות, כפי שצוין לעיל, נחתם ב־2024 הסכם גג עבור 32 אלף יחידות דיור חדשות, המוסיפות לעיר יותר מ־100 אלף תושבים, זאת לעומת כ־57 אלף תושבים כיום וכ־31 אלף תושבים רק לפני עשור. בעיר נבנות עדיין השכונות החדשות שנכללו בהסכם הגג הקודם, ותחילת השיווק של רמ"י מקרב את הבנייה בשכונות המתוכננות.
האם העיר תהפוך למרכז החדש של הנגב כולו? מנכ"לית הסכם הגג של נתיבות, אלונה שפר־קארו, אומרת: "נתיבות כבר היום מבססת את עצמה כמרכז אזורי, עסקי, כלכלי, וחינוכי לכל אזור הנגב המערבי.
"מגיעים אלינו זוגות צעירים מכל הארץ. בהתחלה זה היה בעיקר מהדרום, ולאחרונה אנחנו רואים ביקושים עזים גם מהמרכז - מירושלים, מבת ים, מיהוד, מפתח תקווה. הם מגיעים לפה ורוכשים דירה במחיר נסבל. המכרזים החדשים יובילו את העיר להמשיך לגדול, ולהפוך למרכז עוד יותר מבוסס ממה שהיא היום".
איך תקלטו מאסה אדירה כזו של תושבים?
"התוספת של 32,000 יחידות דיור צפויה להיבנות על פני עשור, במנות קטנות. זה לא שביום אחד האוכלוסייה תכפיל את עצמה. עד כה התמודדנו יפה עם הגידול החד במספר התושבים, ואנחנו ממשיכים להקים עשרות מוסדות חינוך ומוסדות ציבור והעיר נראית טוב ומגיעה אוכלוסייה טובה. יש לנו כמובן תוכנית פנימית של העירייה גם לגבי הגידול העתידי, ואנחנו מקווים שנוכל להתמודד בהצלחה עם האתגר".
שדרות: תנופה עוד מלפני המלחמה
בשדרות מתגוררים כיום 37 אלף תושבים. צמד תוכניות הוותמ"ל המקודמות כעת - שדרות דרום שכבר אושרה ושדרות צפון שנמצאת בדיונים - יוסיפו לעיר כ־7,200 יחידות דיור חדשות, ועוד יותר מ־23,000 תושבים, לצד שכונות חדשות שכבר נבנות, ותוכניות לקידום התחדשות עירונית.
באופקים מתוכננות להתווסף לעיר כ־17 אלף יחידות דיור חדשות - חלק מהן כבר נבנות בימים אלו בשכונות החדשות - כך שהעיר תצמח בכ־55 אלף תושבים רק במסגרת הסכם זה. התוכניות מדברות על שילוש מספר התושבים בעיר אופקים, לכ־120 אלף, ולאחרונה חלה התקדמות בכמה תוכניות אשר "תומכות" במגמה זו, ביניהן תוכנית רובע התקומה, שתכלול 10,000 יחידות דיור חדשות במערבה ובדרומה של העיר. התוכנית אושרה להפקדה בוותמ"ל לפני כחודש.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
