סבסוד ריביות על משכנתאות - פתרון שיווקי עם משמעויות מיסוי כבדות

הכותב הוא ממשרד מאיר מזרחי עם רפאל

המציאות הכלכלית הנוכחית, המאופיינת בהאטה בשוק הנדל"ן למגורים לצד סביבת ריבית גבוהה ומתמשכת, מאלצת יזמים וקבלנים לגלות יצירתיות רבה בכל הנוגע לשיווק הדירות. אחד הפתרונות הבולטים שצבר תאוצה בתקופה האחרונה הוא סבסוד הריבית על המשכנתאות שנוטלים הרוכשים. מבחינת הקונה מדובר בהטבה משמעותית, המפחיתה את הנטל החודשי ומקלה על קבלת ההחלטה לרכוש דירה.

● "דירות נמכרות בהפסד": הטרנד של שוק הנדל"ן מגיע לרגע האמת
● הערים שנפגעו הכי קשה מהירידה במכירות הדירות

אולם מבחינת הקבלן מדובר בסוגיה מורכבת בהרבה, בעיקר בשל המשמעויות המיסויות הכרוכות במהלך זה.

דרוש הסדר מיוחד

בעולם מס ההכנסה, התמונה יחסית פשוטה: תשלומי ריבית נחשבים כהוצאה מותרת בניכוי, ולכן ניתן להכיר בהם כחלק מהוצאות של העסק. לעומת זאת, בתחום המע"מ - הכללים שונים בתכלית. כאן מתעוררת בעיה מהותית, בהתאם לחוק מע"מ, הבנקים מסווגים כ"מוסדות כספיים", לכן הם אינם כפופים לחיוב במע"מ רגיל אלא למס שכר ורווח, ולכן אינם מנפיקים לקבלן חשבוניות מס אלא אך ורק מסמכי חיוב.

המשמעות היא כי קבלן שמשלם ריבית לבנק עבור רוכש אינו מחזיק בידיו חשבונית מס תקפה - ולכן לא יכול לקזז את ההוצאה לצורכי מע"מ.

התוצאה היא שבלי הסדר מיוחד, הקבלן "נתקע באמצע": מצד אחד הוא מוציא סכומים לא מבוטלים על סבסוד הריבית, ומצד שני אינו נהנה מזכות הקיזוז שעמדה לו אילו ההוצאה הייתה נחשבת כרגילה, בדומה להוצאה מעסק שאינו בנק.

הדרך היחידה לאפשר בכל זאת התחשבות בהוצאה היא להפחית את מחיר הדירה הנקוב בחוזה - כך שמרכיב הריבית לא ייחשב כחלק מהתמורה החייבת במע"מ.

בהתאם לכך, חוק מע"מ מכיר במצבים שבהם העוסק משמש "צינור" להעברת כספים, וקובע כי סכומים אלה אינם נכללים במחיר העסקה החייב.

להבהיר שהקבלן משלם

הוראות הדין הרלוונטיות לעניין זה הן סעיף 7 לחוק מע"מ ותקנה 6 לתקנות מע"מ, אשר עוסקת בהוצאות שמשולמות על ידי עוסק (כמו הקבלן) אך מיועדות לטובת הלקוח.

ככל שמדובר בתשלום לטובת הלקוח בלבד, כאשר הקבלן הוא בגדר "צינור" בלבד להעברת התשלום, ניתן לא לראות בתשלום זה כחלק ממחיר העסקה כמשמעותו בסעיף 7 לחוק מע"מ.

לפיכך, עמדתנו המקצועית היא כי סבסוד הריבית אינו חלק ממחיר העסקה מול הרוכש לצרכי מע"מ, אלא תשלום שמבצע הקבלן לטובת צד שלישי - במקרה זה הרוכש עצמו - מול הבנק.

עמדה זו קיבלה חיזוק בהחלטת מיסוי 6839/17 שפרסמה רשות המסים. ההחלטה דנה בחברה קבלנית שמימנה עבור לקוחותיה את הריבית וההצמדה על הלוואות הבנקים, וקבעה כי במקרים כאלה התשלום לא ייחשב כחלק ממחיר הדירה לצורכי מע"מ - ובלבד שמתקיימים כמה תנאים מצטברים:

בהסכם המכר יצוין במפורש כי הקבלן הוא זה שמממן את הריבית.

● גם בהסכם ההלוואה עם הבנק יובהר שהקבלן הוא המשלם בפועל.

● הבנק ינפיק מסמך מפורט הכולל את שמות הרוכשים ואת סכומי הריבית ששולמו.

● בחשבונית המס של הקבלן יופיע רכיב הריבית כפריט נפרד, ללא חיוב במע"מ.

לסיכום, סבסוד ריביות על משכנתאות הפך לכלי שיווקי משמעותי בענף הנדל"ן, אך לקבלנים חשוב להבין כי מאחורי המהלך עומדת מורכבות מיסויית לא פשוטה. שמירה על הכללים שנקבעו בהחלטות רשות המסים היא תנאי הכרחי למניעת חיוב מיותר במע"מ ולהקטין את חבות המס.