עשרה חודשים על המדף: בכמה נמכרה דירת 5 חדרים בהרצליה?

העסקה: דירת 5 חדרים בשטח 110 מ"ר, ברחוב דליה רביקוביץ 5 בהרצליה, נמכרה ב־5 מיליון שקל.

● עסקה בשבוע | בכמה נמכרה דירת ענק במגדל הכי שנוי במחלוקת ברמת גן
● עסקה בשבוע | הסיבה שדירה ישנה בגבעתיים נמכרה בכמעט 5 מיליון שקל

אף ששטח הדירה הרשום הוא 110 מ"ר, מתיק הבניין של הפרויקט עולה כי שטחה הוא 118 מ"ר, כולל מרפסת של 17 מ"ר. עניין זה משמעותי לבדיקת המחיר, כפי שנראה מיד.

הדירה עמדה למכירה כ־10 חודשים, והמחיר ההתחלתי שרצו עליה הבעלים הקודמים היה 5.32 מיליון שקל. המחיר ירד בהדרגה, עד שנחתם הסכם המכירה.

האזור: הדירה מצויה לא הרחק מאוניברסיטת רייכמן, ממערב לשכונת הרצליה הירוקה. אזור זה הוקם ברובו בעשור הקודם ובתחילת העשור הנוכחי, והוא נחשב לאחד מהיקרים והמבוקשים בעיר.

רוב השטח הבנוי של השכונה מצוי בין הרחובות אלתרמן לנדיב, למעט משבצת בת כ־35 דונם, שמצויה צפונית לרחוב אלתרמן. משבצת זו, שבה נמצאת הדירה שבעסקה, תוכננה בנפרד מיתר השכונה, והיא הוקמה מכוחה של תוכנית מ־2001, לשינוי ייעוד הקרקעות, שהיה עד אז חקלאי, להקמת אוניברסיטת רייכמן. מאוחר יותר, ב־2012, אושרה תוכנית להרחבת הקמפוס ואת הפינה הדרום מערבית שלה ייעדה התוכנית למגורים במבנים בני 9־13 קומות.

הפרויקט: מדובר בפרויקט של מבנה מגורים אחד בן 9 קומות ו־33 דירות, שמורכב בעיקר מדירות 4 חדרים ו־5 חדרים קטנות (118 מ"ר, באגף המזרחי של הבניין) וגדולות (כ־140 מ"ר ודירות מיוחדות אחרות גדולות אף יותר באגף המערבי), והוא אוכלס ב־2021.

היזם, קידר מבנים, החל לשווק את הפרויקט ב־2013 ומחירי דירות ה־5 חדרים הקטנות בו עמדו על 2.3־2.6 מיליון שקל. הדירה הספציפית שנמכרה עכשיו, נרכשה מהיזם ב־2013 ב־2.6 מיליון שקל.

לפני שנה נמכרה דירת חמישה חדרים גדולה (168 מ"ר, עם מרפסת של 42 מ"ר) בקומה החמישית, ב־5.9 מיליון שקל, כלומר בכמעט 20% יותר. לאור פערי השטחים, הפרש המחירים נראה סביר, ואולי אף מדגיש את העובדה, שהמחיר המקורי אותו רצו בעלי הדירה היה מופרז.

הערכת שמאי: בגלל הקיפאון ומיעוט העסקאות בענף בתקופה האחרונה, השמאי ישראל יעקב סבור כי מחיר העסקה גבוה מעט ממחיר השוק. לפי סקר ממוקד שערך, שהתבסס על הנתונים הרשומים של הדירה, המחיר הממוצע של דירות באזור מגיע לכ־40 אלף שקל למ"ר, בעוד שמחירה של הדירה הנוכחית גבוה בכ־10%. חישוב המחיר נעשה לפי השטח הרשום של הדירה, קרי 110 מ"ר.

יצוין כי בסוף 2020 המחירים בשכונה הגיעו לרמה של כ־30 אלף שקל למ"ר. כלומר מחירי הדירות בשכונה עלו בחמש השנים האחרונות בשליש, דבר שמהווה ראיה מוצקה להצלחה הגדולה שלה.

מה באמת שטח הדירה: במסגרת המדור אנו נתקלים פעם אחר פעם בדיווחים לא מדויקים באתר רשות המסים על הנכסים הנמכרים, והעסקה הנוכחית אינה יוצאת דופן. בדיווח על הדירה מצוין, כי שטחה עומד על 110 מ"ר, אך מתיק הבניין עולה כי השטח הוא 118 מ"ר. כמו כן, הדירה אינה מצויה בקומה הרביעית של הבניין כפי שמצוין, אלא בקומה השלישית שלו.

כשהדירה נמכרה ע"י היזם, השטח נטו שלה ברשות המסים נרשם כ־125 מ"ר. דירה אחת - שלושה שטחים.

אז מה השטח הנכון: מבחינת הקונים זה פחות משנה - הם ביקרו בדירה, אהבו אותה, והגיעו למחיר לשביעות רצונם. אולם מבחינת כל מי שמעוניין לבדוק את מצב השוק מעט לעומק - ריבוי השטחים וההפרש ביניהם, שמגיע לעד 14%- אינו יכול להתקבל על הדעת.