עלייה בביקוש ובמחירים: יפו נהנית מפריחת נדל"ן בזכות הקו האדום

בעוד שבתל אביב נרשמת לאחרונה ירידה במספר העסקאות ובמחירי הדירות, ביפו מצטיירת כעת תמונה אחרת - בעיר ההיסטורית נרשמים ביקושים ערים, ועל פי מתווכים, באזורים מסוימים אף נרשמת עליית מחירים. ההתעניינות הגוברת מיוחסת בין היתר להפעלתו של הקו האדום של הרכבת הקלה, שחיבר את יפו באופן ישיר ללב תל אביב.

● הקמת הרכבת הקלה בירושלים הקדימה את הלו"ז. מה אפשר ללמוד מכך בגוש דן?
● שוק המשכנתאות מוסיף להיות גבוה למרות הירידה במספר העסקאות

פתיחת הקו האדום של הרכבת הקלה באוגוסט 2023, לאחר עיכוב של כעשור, חוללה שינוי משמעותי בתחבורה הציבורית בגוש דן - ובפרט ביפו. הקו, שמחבר את בת ים, תל אביב, רמת גן, בני ברק ופתח תקווה, הפך את יפו לנקודת מעבר מרכזית ונגישה הרבה יותר.

"את העלייה בביקושים לדירות ביפו התחלנו לראות כבר בימי הקורונה, בעיצומן של העבודות על הקו האדום", מספרת טליה בר, בעלים ושותפה של Re/max Advantage Jaffa. "כבר אז ראינו נהירה של קבלנים גדולים כמו חברות אקרו וחג'ג'. אותן חברות הבינו כי פתיחת קו האדום תוביל להגירה של אנשים ממרכז וצפון תל אביב, כאשר נפתחה בפניהם האפשרות לשלם מחירים נמוכים יותר מתל אביב ולהתנייד בקלות".

בר מספרת כי הרוכשים ביפו מגוונים מאוד, הן מבחינת גיל והן מבחינת מטרת הרכישה. "ההתעניינות הגוברת ביפו הגיעה מכמה כיוונים. יש משקיעים זרים שמגלים את הפוטנציאל בעיר, וגם צעירים שרוצים לגור ביפו ויכולים למצוא דירות שמיועדות לפינוי־בינוי במחירים אטרקטיביים. לצד זאת, אנחנו נתקלים בהרבה מאוד ירושלמים בגיל השלישי שמעוניינים להעתיק את מקום מגוריהם ליפו", אומרת בר ומסבירה כי ירושלים ויפו חולקות מאפיינים דומים כערים עתיקות שמושכות לא מעט מתעניינים מעיר הבירה של ישראל. "הקרבה לים ולגוש דן, יחד עם פתיחת הקו האדום שמשדרגת לחלוטין את יכולת השינוע בעיר, מושכת לכאן לא מעט פנסיונרים", היא מסבירה.

מתווך נוסף שעובד בעיר, אומרי קקון ממשרד HAROVA, מצטרף לדבריה של בר ומציין כי עליית המחירים בעיר מורגשת בעיקר בצפון יפו. "אזור צפון העיר עבר מתיחת פנים משמעותית הן מבחינת הנוף, והן מבחינת האוכלוסייה", הוא מציין.

לדבריו, עליית מחירי הדירות בתל אביב הובילה לנהירה של לקוחות שמקבלים את איכות החיים אליה הם שואפים בתל אביב, במחירים נמוכים יותר. "עליית המחירים בצפון העיר העלתה גם את רמת האוכלוסייה באזור".

גידול בהיקף הפרויקטים של התחדשות עירונית

על פי נתוני עיריית תל אביב, השינוי המשמעותי במספר ההיתרים שהתקבלו בפרויקטים של התחדשות עירונית הגיע עם פתיחתו של הקו האדום בעיר. כך, בין 2020־2022 לא ניתנו היתרי בנייה לאף פרויקט ביפו, ב־2023 ניתן היתר בנייה אחד, ב־2024 ניתנו שישה היתרים, ונכון לחודש אוגוסט 2025, ניתנו שלושה היתרי בנייה נוספים בעיר, ובסך־הכול ל־234 יחידות דיור (יח"ד).

אחד מהפרויקטים החדשים ביפו הוא פרויקט תל אביב־יפו הצעירה, של קבוצת חג'ג', ברחוב סהרון. הפרויקט, שמצוי בבנייה, כולל שני מגדלים בני 14 קומות עם 123 יח"ד, ומשתרע על שטח של 3,175 מ"ר. חג'ג' דיווחה בדוחותיה הכספיים לרבעון השני של השנה כי עד כה נחתמו 34 חוזים בפרויקט, וכי המחיר הממוצע למטר עומד על 33,849 שקל.

פרויקט נוסף שמרכז עניין בעיר הוא פרויקט GO YAFO של חברת אקרו, שהוקם על שטח של רמ"י שבו זכתה החברה במכרז יחד עם חברת אשדר ב־2024 להקמת 412 יח"ד ושטחי מסחר בשטח של כתשעה דונם, בשטח שהיה בעבר של אצטדיון מכבי יפו. התוכנית אושרה ב־2017 בשטח כולל של כ־160 דונם בין רחוב היינריך היינה ממזרח, רחוב נחל שורק מדרום, רחוב נס לגויים מצפון, והרחובות עזה ובאר שבע ממערב. 65% מהשטחים הם בבעלות המדינה והשאר בבעלות עיריית תל אביב. אחרי עיכובים רבים, במקום ייבנו כ־1,460 יח"ד אשר מחציתן במתכונת מחיר למשתכן ומהן 48% יוגרל לתושבי העיר תל אביב; ומהן כ־30 עבור תושבי יפו, וכ־10 דירות שיועדו עבור דיירי הדיור הציבורי.

לצד מיזמי המגורים, עיריית תל אביב־יפו החלה לבנות ב־2023 קאנטרי קהילתי ראשון מסוגו ביפו - בית צ'רנר, עם חמש בריכות שחייה, ספא, חדר כושר וחדרי סטודיו, אודיטוריום, ג'ימבורי ועוד, אשר עתיד להיפתח ב־2026.

בהתאם לשכונה: מנעד רחב של מחירים

בכל הנוגע למחירים בעיר, בר אומרת כי המנעד רחב מאוד, בהתאם לשכונות השונות. "בצפון יפו - באזור שוק הפשפשים, נגה והמושבה האמריקאית, המחירים יכולים גם להגיע ל־45־50 אלף למטר, בדומה למחירים במרכז תל אביב", היא מסבירה.

עם זאת, בר מספרת כי במשרדה רואים עלייה בביקוש גם בשכונות פחות אטרקטיביות ביפו, שמיועדות לעבור פינוי־בינוי בעתיד, או ממוקמות ליד פרויקטים של התחדשות עירונית. בר נותנת לדוגמה עסקה שנחתמה לאחרונה ביפו ד' ברחוב נרדור. מדובר בדירת שלושה חדרים המשתרעת על פני 52 מ"ר, בקומה 4 (בלי מעלית) שמושכרת בשכר דירה של 4,300 שקל לחודש. הדירה נמצאת בתהליכי פינוי־בינוי ונמכרה לפני חודש בסכום של 1.82 מיליון שקל.

במקביל, מציינת בר עסקה אחרת בשכונת צהלון ברחוב ציהתל"י, שם נמכר לפני מספר שבועות מיני פנטהאוז בשטח 120 מ"ר שכולל חמישה חדרים, מחסן, שתי חניות ומרפסת תמורת 5.5 מיליון שקל.

קקון מציין כי באזור צפון יפו למשל, הביקוש הער מוביל גם לעסקאות מסוימות שנסגרות מעל מחיר השוק. הוא מציין עסקה שנסגרה לאחרונה בצפון יפו ברחוב רבי תנחום 6 (מתחם הרובע) שנמצא בסמוך לשוק הפשפשים. מדובר בדירת 2.5 חדרים שכוללת ממ"ד, ומשתרעת על פני 62 מ״ר בנוי + 20 מ"ר מרפסות. הדירה כולל גם שתי חניות ומחסן והיא נמכרה במחיר של 3.8 מיליון שקל - מעל מחיר השוק. "הביקוש לדירה היה מאוד גבוה ולבסוף נותרו שני רוכשים שהיו מעוניינים בסגירת העסקה. אחד מהם הציע מחיר גבוה יותר ממחיר השוק והלקוח שלנו סגר מולו", הוא מספר.

עסקה נוספת שהוא מזכיר נמצאת בפרויקט אליפלט 26 (פרויקט אייקה) שנמצא במושבה האמריקאית בגבול עם פלורנטין. "מדובר בפרויקט חדש כאשר בבניין יש עם חדר כושר, בריכה ושומר. הדירה שנמכרה היא בעלת שני חדרים, כאשר החדר שינה הוא ממ"ד, בגודל של 62 מ"ר בנוי + מרפסת של 14 מ"ר כולל חניה. הדירה נמכרה בתחילת החודש במחיר שיא במתחם, בסכום של 3.9 מיליון שקל.

"מסתתרות לא מעט הזדמנויות בעיר"

מתווך נוסף ממשרדה של בר בחברת רימקס, כמאל אבו דאוד, המתמחה בשכונת עג'מי ביפו, מסביר שהריביות הגבוהות במשק הכבידו על חלק מנוטלי המשכנתאות בעיר. "אנחנו אכן עדים לגל ביקושים ביפו, וחלקו גם קשור לפוטנציאל שרוכשים מזהים לאור המחירים האטרקטיביים יחסית לאזור", הוא מסביר.

בשכונת עג'מי העתיקה למשל, ששוכנת בסמוך לחוף הים מוצעת למכירה דירת גן גדולה בבניין לשימור, המשתרעת על פני 180 מ"ר פלוס 80 מ"ר חצר. על פי הערכת שמאי, שווי הדירה עומד על 4 מיליון שקל, אך מחיר השוק ששווק עומד על 3.5 מיליון שקל. "הפער בין המחיר המבוקש למחיר שהעריך השמאי גדול מאוד, אחנו מדברים על עשרים ומשהו אלף שקל למ"ר", מסביר אבו דאוד. "קשה מאוד למצוא עסקאות כאלה ביפו, אבל ישנם בעלי דירות שנאלצים להוריד מחירים לאור הריביות הגבוהות, כאשר תשלומי המשכנתא עלו מאוד". להערכת אבו דאוד, יפו תהיה יום אחד "אחת הערים היקרות בעולם", והוא מעריך כי גל המתעניינים נובע מזיהוי הפוטנציאל ארוך הטווח שישתלם מאוד בעתיד.