הרוב איננו חזות הכל בהתחדשות עירונית: המפקחת על המקרקעין הגדילה את התמורה לבעלת הפנטהאוז

הכותב מומחה בדיני תכנון ובנייה ונדל"ן

פסק דין חדש של המפקחת הבכירה על המקרקעין בתל אביב, עו"ד אושרת ארפי מוראי, צפוי לשנות את מה שהכרנו מבחינת יחסי הכוחות בין דיירים לבין יזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית באחת הסוגיות המרכזיות והמעניינות ביותר: חישוב שטח דירות המקור כבסיס לחישוב דירות התמורה. בהחלטתה בתיק קבעה המפקחת כי בעלת דירת גג זכאית לתמורה נוספת, הן בשטח והן במיקום, מעבר למה שהיזם והדיירים ביקשו להעניק לה.

עובדות המקרה: ההליך עסק בבניין ישן ברחוב מהר"ל 20 בצפון תל אביב, שנבנה בשנת 1946. תשעה מבעלי הדירות התקשרו בשנת 2017 עם חברה יזמית לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38 מסוג הריסה ובנייה. הבניין החדש תוכנן לכלול 24 דירות בשש קומות מעל מרתפי חניה וקומת גג חלקי, כאשר לכל דירה יתווספו 14 מ"ר, וכן מרפסת שמש בגודל 12 מ"ר, מחסן וחניה אחת.

לפי ההסכם עם היזם, דירות המקור הן "שטחים חוקיים המופיעים בהיתר בנייה קיים וכן שטח מרפסות סגורות, ככל שישנן". המתנגדת היחידה לפרויקט הייתה בעלת דירת הגג. בהתאם לחוק המקרקעין העוסק בחיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה, ביקשו היזם והדיירים לאשר את ביצוע הפרויקט ללא הסכמתה.

טענות הצדדים: היזם והדיירים טענו כי לפי ההיתר המקורי שטח דירת הגג עומד על 150 מ"ר בלבד, וכי המרפסת הסגורה שצירפה בעלת הדירה נעשתה ללא היתר. לפיכך, לטענתם, היא זכאית לדירת תמורה של 164 מ"ר, וכל דרישה נוספת היא "סחטנות" המבוססת על חריגה מההיתר המקורי.

מנגד טענה בעלת דירת הגג כי יש לחשב את שטח דירת התמורה על בסיס זכויותיה שמעוגנות בשטר חכירה ובהסכם חכירה משנת 1979, אשר בו מופיע כי שטח דירתה בפועל עומד על 203 מ"ר שהם 150 מ"ר לפי היתר מקורי, 27.8 מ"ר מרפסת סגורה שקיבלה היתר בשנת 1968, ועוד מחצית מ־26 מ"ר המרפסת הפתוחה, ובסך הכל 190 מ"ר לדירת המקור.

ההחלטה: בהסכמת הצדדים מונה שמאי המקרקעין שמואל שרון כמומחה מטעם המפקחת, שקבע כי לפי ההיתר הקיים שטחה הבנוי של הדירה הוא אכן 149.83מ"ר וכי אכן קיים היתר משנת 1968 לסגירת מרפסת בשטח 27.82 מ"ר שלא נכללה בחישובי התמורה של היזם.

בהתאם לכך, קבעה המפקחת כי יש לפרש את סעיף ההסכם עם החברה היזמית כפשוטו, לאמוד רכיבים נפרדים שיש לחשבם כשטח הדירה כולל מחצית המרפסת הפתוחה, ובסך הכל כ־190 מ"ר. כך, בהתאם להסכם יש להוסיף 14 מ"ר כתוספת תמורה ולפיכך דירת התמורה צריכה לעמוד על 204 מ"ר.

המפקחת הוסיפה כי דירת התמורה תוקם שתי קומות מעל מיקומה הנוכחי ולא רק קומה אחת כפי שתוכנן, ובהיעדר מגבלה תכנונית, על היזם לממש את ההתחייבות או לשלם פיצוי כספי. הדיירים חויבו גם לשלם לבעלת הפנטהאוז 10,000 שקל הוצאות משפט.

שוויון אמיתי

המשמעות: פסק הדין נושא משמעות רחבה לשוק ההתחדשות העירונית. המפקחת מעבירה מסר שלפיו מנגנוני תמורה אחידים ופשטניים המעניקים לכל הדיירים תוספת זהה עשויים לעוות את עיקרון השוויון המהותי שנקבע בפסיקה, כי שוויון אמיתי איננו אחידות מתמטית, וכל דירה יש לבחון לפי מאפייניה, גודלה ותרומתה היחסית לפרויקט.

פסק הדין משדר מסר שלפיו הרוב איננו חזות הכל וכי גם בפרויקטים של תמ"א 38 שבהם דייר אחד עומד מול כל היתר בהתנגדותו לתוכנית, יש לבחון את טענותיו ולהבטיח תמורה הוגנת לכל דייר בהתאם לזכויותיו שנצברו לאורך השנים.

ההכרעה מבטאת מגמת הומניזציה בהתחדשות העירונית, מעבר מתפיסה טכנית של אחוזים ומטרים רבועים, לגישה ערכית של הגינות, שקיפות ושמירת זכויות הקניין של היחיד.

וינר ואח' נ' רוסנו (5/1337/22)