מה עשו חפירות הרכבת למחיר חנות באלנבי פינת נחלת בנימין?

העסקה: חצי מחנות בשטח של 40 מ"ר ברחוב אלנבי 62 פינת נחלת בנימין 1 בתל אביב נמכרה תמורת 1.5 מיליון שקל.

הבניין: המבנה שבו ממוקמת החנות הוקם ב־1934 וקרוי "בית פולישוק", על שם בעליו דאז. מדובר במבנה בן שלוש קומות בשטח כולל של כ־1,500 מ"ר, שבקומת הקרקע שלו חנויות.

● מי מוכן לקחת משכנתא בריבית דו־ספרתית
● את העיניים אפשר לעצום, את האוזניים לא": מה עושים עם הרעש מאתרי בנייה

ייחודו של המבנה הוא בצורתו, צורת האות V. זרוע אחת של ה־V מצויה ברחוב אלנבי, ואילו הזרוע השנייה - במדרחוב נחלת בנימין מספר 1.

בעשור הקודם, הקומות העליונות של המבנה עברו הסבה ממשרדים למלונאות, תוך שיפוץ מאסיבי ושימור המבנה, והפיכתו למלון בוטיק עם 40 חדרי אירוח, ובריכה על הגג.

בקומת הקרקע פועלות כ־15 חנויות בשטחים אחידים בדרך כלל עם כמה חריגות, שהבולטת שבהן היא החנות הפינתית, שמשמשת כיום חנות לפיצוחים. רוב החנויות משתרעות על שטח של כ־35 מ"ר, ואורך החזיתות שלהן מגיע לקצת פחות מארבעה מטרים. לחלק מהחנויות נגישות למרתף הבניין.

החנות שנמכרה: מדובר בחנות הלפני אחרונה של המבנה ברחוב אלנבי, כלומר היא מרוחקת יחסית מהפינה עם נחלת בנימין. על־פי פנקס הבתים המשותפים, שטחה כ־34 מ"ר, ואורך החזית עומד על 3.8 מטר.

אולג אמינוב, רוכש החנות, מספר שהוא מפעיל את החנות היום כחנות תכשיטים. "החלטתי לקנות אותה כי בעל הבית גובה ממני שכר דירה גבוה מאוד, שבשיא הגיע ל-16 אלף שקל בחודש, ועכשיו, בגלל המצב והעבודות ירד", הוא מספר. "המחיר שנתתי גבוה, וגם השמאות שקיבלתי עליה היתה נמוכה בהרבה, אבל אני לא מסתכל על עכשיו, אלא עובד לטווח רחוק".

החנות שנמכרה משלבת הן מבנה משופץ והן מיקום מעולה בפינת אלנבי ונחלת בנימין והתוצאה - מחיר גבוה של 75 אלף שקל למ"ר. לפני שלוש שנים נמכרה מחצית החנות בסכום גבוה יותר, של 1.6 מיליון שקל. זמן קצר לפני תום השיפוץ, לפני 11 שנים, נרכשה כל החנות ב־126 אלף שקל.

אנו מעריכים כי קפיצת המחיר בין 2014 ל־2022 היא תולדה של ההשבחה הגדולה שעברו הבניין והאזור בעשור האחרון, ואילו הירידה שנרשמה בין 2022 ל־2025 מגלמת את עבודות הבנייה של מסילת הרכבת הקלה בסביבה, והפגיעה בבעלי העסקים שלאורכה.

המחירים באזור: כשמדובר ברחוב אלנבי, מחירי החנויות גבוהים יותר מאשר ברחובות הפנימיים באזור, מן הסתם עקב החשיפה הרבה יותר אליהן.

מצאנו כי בחנויות הדומות לחנות שנמכרה עתה, המחיר למ"ר מגיע ל־35 אלף שקל למ"ר. כך, באוקטובר 2024 נמכרה חנות בשטח 46 מ"ר ברחוב אלנבי 80 פינת רחוב הרמב"ם, ב־1.56 מיליון שקל. לחנות חצר של 25 מ"ר, והמחיר למ"ר בעסקה מגיע לכ־30 אלף שקל למ"ר. באלנבי 64 נמכרו 15% מחנות בשטח של 66 מ"ר לפי שווי של 2.3 מיליון שקל, כלומר 35 אלף שקל.

עם זאת, לגיל המבנים יש משמעות גדולה מאוד, וחנויות במבנים חדשים או מחודשים מקבלים מחירים גבוהים בהרבה מחנויות במבנים מוזנחים. כך, בפרויקט בן שלוש שנים בנחלת בנימין 37, נמכרה חנות בשטח של 192 מ"ר ב־12.5 מיליון שקל, כ־65 אלף שקל למ"ר.

דבר השמאי: שמאי המקרקעין ארז כהן אומר כי "העסקה בבית פולישוק היא דוגמה קלאסית לנכס שחווה נסיקה אדירה בעשור האחרון, אך נבלם כעת בשל 'סערה מושלמת' בשוק הנדל"ן. הזינוק הפנומנלי מהמחיר של 126 אלף שקל ב־2014 נבע מהפיכת מבנה היסטורי מוזנח משנת 1934 לנכס 'אייקוני' משופץ, אך הירידה מ־1.6 מיליון שקל ב־2022 ל־1.5 מיליון שקל כיום - משקפת את המציאות הקשה בשטח.

"כיום, כשרחוב אלנבי חסום לחלוטין לתנועת רכבים ולתחבורה ציבורית והפך לאתר בנייה עבור הרכבת הקלה, הגישה הפיזית לנכס נפגעה אנושות, ועמה גם הפוטנציאל העסקי של שטחי המסחר.

"לכך יש להוסיף את המגמה הכללית של הירידה בביקוש לנכסי מסחר, שסובלים משינויי הרגלי צריכה ומסביבת ריבית גבוהה המכבידה על תשואות המשקיעים. למרות הרישום המסודר של הבית המשותף בטאבו, השוק מתמחר כיום את ה'מצור' התשתיתי ואת השחיקה הכללית בענף המסחר. המחיר הנוכחי אינו מעיד על חוסר ערך של המיקום בטווח הארוך, אלא על התפכחות והכרה בכך שגם נכס יוקרתי בנחלת בנימין פינת אלנבי אינו חסין מפני היעדר נגישות פיזית ומגמות מאקרו־כלכליות שליליות".