סבתא בת 102 הורישה הכל לנכד אחד. למה הצוואה בוטלה?

הנתבעים הם שלושה אחים ובעלי הזכויות במקרקעין ברחוב פרץ ברעננה, שירשו מאביהם המנוח. האחים פרסמו הזמנה להציע הצעות לרכישת הזכויות במקרקעין, באמצעות ובליווי משרד עורכי דין. התובעים השתתפו וזכו בהתמחרות לרכישת הזכויות במקרקעין בסך של 8.5 מיליון שקל, והפקידו בידי עוה"ד 10% מסכום הזכייה - בהתאם למסמכי ההצעה והסכם המכר שצורף לה. לאחר כל אלה סירבו האחים לחתום על הסכם המכר.

לטענת התובעים, מאחר שהליך ההתמחרות הושלם, הצעתם הוכרזה כהצעה הזוכה והם פעלו בהתאם לכל תנאי ההסכם, נכרת הסכם מכר מחייב, ויש לאכוף אותו.

הנתבעים טענו מנגד, כי בשום שלב לא הייתה להם כוונה למכור את זכויותיהם במקרקעין, וכי ההזמנה להציע הצעות פורסמה רק לצורך בחינת שווי המקרקעין. לטענתם, אחד האחים המתגורר בבית המגורים הבנוי על המקרקעין, ביקש לרכוש את זכויותיהם של שני אחיו, אך משלא הייתה הסכמה בדבר שווי המקרקעין, הציע להם עורך דינו לפרסם מכרז על מנת לבחון ולהעריך את שוויים. לטענתם, הוסבר להם שאין בפרסום המכרז בכדי לחייבם לקבל הצעה כלשהי ואין עליהם כל חובה לעשות זאת היום.

השופטת יעל מושקוביץ קיבלה את התביעה תוך שהיא מציינת, כי "התנהלותם האובייקטיבית והחיצונית של הנתבעים מעידה על גמירות דעתם להתקשר בהסכם". נמצא, כי "עד לסיום הליך ההתמחרות התנהלו הנתבעים אל מול באי כוחם כמי שמעוניינים למכור את המקרקעין, הרוכשים הפוטנציאלים תוארו על ידם כ'קונים' והנכס תואר ה'מכר'", ורק מאוחר יותר חלה תפנית בעמדתם. עוד נקבע, כי אין בעובדה שההסכם לא נחתם על ידי הנתבעים בכדי לבטל את המכירה. "להבדיל מעצם הצורך בעריכת מסמך בכתב, המהווה תנאי מהותי להקמת התחייבות לעשיית עסקה במקרקעין, הרי החתימה על גבי המסמך איננה מהווה תנאי לעמידתו של המסמך במבחנו של סעיף 8 לחוק המקרקעין (התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב; א,ל,ו)".

משמעות הפסיקה: ביצוע מכרז על מנת לברר שווי שוק של נכס עלולה להוביל לחיוב במכירת הנכס בהתקיים התנאים לקיומו של חוזה (הצעה, קיבול, מסוימות וגמירות דעת)

מספר תיק: 4496-07-22

המערער, בעל עסק בתחום הנדל"ן, רכש יחד עם רעייתו בשנת 2009 מקרקעין ברחוב עמק חפר בנתניה, שעליהם נבנו 4 דירות מגורים. לטענתו, אחת הדירות בפרויקט יועדה לצרכים הפרטיים ושלוש הדירות הנוספות סווגו כמלאי עסקי והושכרו. ב־2013 מכרו המערער ורעייתו את הדירה שיועדה לטענתם לצרכיהם הפרטיים בתמורה ל־2.5 מיליון שקל והמערער דיווח על המכירה כדירה המזכה בפטור ממס שבח. מנהל מיסוי מקרקעין דחה את הדיווח כיוון שהמערער יזם וקבלן בתחום הנדל"ן, ובנה ומכר דירות דומות קודם כמכירת מלאי עסקי, הרי שגם דירה זו נחשבת מלאי בעסק.

באשר לשלוש הדירות נוספות בפרויקט עמק חפר שלא נמכרו, טען מנהל מיסוי מקרקעין כי הכנסות השכירות לא דווחו, בנוסף לדירה אחרת המצויה בבעלות המערער במקום אחר, ונקבעה למערער תוספת הכנסה חודשית בסך 8,000 שקלים לחודש מכל דירה למשך כשנתיים. בנוסף המערער ורעייתו רכשו בשנת 2010 נכס מקרקעין ברחוב אבא הלל סילבר שבנתניה, שם בנה המערער תשע דירות שנמכרו בהמשך. המערער ביקש לדווח על שתיים מהדירות כמכירה פרטית, אך בקשתו נדחתה ונקבעה לו תוספת הכנסה עסקית של כ־450 אלף שקל.

המחלוקת המרכזית בתיק סבבה סביב השאלה האם הכנסות ממכירת הדירות נחשבות הכנסה עסקית, כטענת פקיד השומה, או כהכנסה פרטית או הונית, כטענת המערער. ההבדל בסיווג משקף פער משמעותי בשיעורי המס ופטורים ממס שאינם ניתנים במכירה עסקית.

השופט שמואל בורנשטין דחה את ערעור המס. הוא קבע כי המערער לא עמד בנטל הנדרש ע"מ להוכיח כי יש לסווג את מכירת הדירות שבמחלוקת כעסקאות במישור הפרטי ולכן ההכנסות מהן מתחייבות במס הכנסה. השופט ציין כי "אין מחלוקת שגם אדם העוסק בתחום הנדל"ן, יכול לבצע עסקה פרטית בנכס מקרקעין. עם זאת, כשמדובר בנכס המשתייך לסוג הנכסים בהם נוהג אותו אדם לעסוק במסגרת עסקו, הנטל המוטל עליו להראות כי אותה מכירה הנטענת על ידו להיות מבוצעת במישור הפרטי, אינה קשורה לעסק - הוא נטל מוגבר".

משמעות הפסיקה: כאשר נישום כורך יחד את עסקיו עם ענייניו הפרטיים, עליו להציג אסמכתאות מפורשות וחד משמעיות להוכחת הפרדה ברורה ומוחלטת ביניהם

מספר תיק: 10469-03-20

המנוחה נפטרה בגיל 102, כשהיא אלמנה, שגידלה את שתי בנותיה בחיי עוני ודחק. למנוחה 15 נכדים ו־60 נינים. התובע, אחד מנכדיה, ביקש לקיים צוואה שערכה בה הורישה לו את כל רכושה, בעוד בתה של המנוחה ודודתו התנגדו לקיומה.

לטענת הבת, הצוואה נערכה בעת שהמנוחה הייתה כבת 97 שנים, אנאלפביתית שסבלה מלקות ראיה, מלקות שמיעה, מקשיים בניידות וכן מקשיי זיכרון ועוד. לטענתה, המנוחה חתמה על הצוואה בלי להבחין בטיבה, תחת השפעה בלתי הוגנת של התובע ותוך מעורבותו בעריכתה. הצוואה אינה משקפת את רצונה וכן נפלו בה פגמים צורניים.

התובע כפר בכל הטענות, וטען כי מדובר בניסיון להציג את המנוחה כקשישה בת 100 ש"כאילו כבר עברה מן העולם". לדבריו, היא תפקדה כ"סופרוומן" עד סמוך לפטירתה. עוד טען שהוא היה האדם הקרוב והיקר ביותר למנוחה.

השופטת אורית בן דור ליבל קבעה שהצוואה בטלה, תוך שהיא מציינת כי נפלו פגמים צורניים בצוואה וקיים ספק באשר לכך שהצוואה משקפת את רצונה החופשי והאמיתי של המנוחה. "המדובר במנוחה אשר במשך השנים הוצע לה לערוך צוואה והיא לא מצאה בכך צורך. ביום 1.2.2017 חתמה על צוואה כשהיא בת 97, סובלת מלקות ראייה וכבדות שמיעה, וכשהיא תלויה לחלוטין בתובע. התובע הוא שיצר קשר עם עורך הצוואה והוא שכתב את תוכן הצוואה על מסמך אותו לא הייתה מסוגלת המנוחה לקרוא. עורך הצוואה לא ידע על המגבלות והלקויות מהן סבלה ושאינה יודעת קרוא וכתוב… ולא צוין על גביה שהוקראה למנוחה, שלא הייתה מסוגלת לקרוא. לא הוכח שהצוואה הוקראה למנוחה ושהיא נחתמה על ידיה מתוך גמירת דעת".

משמעות הפסיקה: היעדר הקראה למצווה שאינו מסוגל לקרוא את הצוואה בעצמו הוא פגם מהותי היורד לשורש העניין, ושולל את עצם קיומה של הצוואה כהבעת רצונו האמיתי של המצווה

מספר תיק: ת"ע 55745-10-22