פסק הדין שמחייב את הרשויות המקומיות בתשלום מס חדש

עיריית רעננה תחויב במס רכישה על שטחים ציבוריים שקיבלה מיזם במסגרת תוכנית לפיתוח העיר. כך קבע פסק דין של ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין.

● כעשור לאחר מכירת קרקע ברעננה: משפחת חבס חויבה במיליוני שקלים
● תוכניות ענק, ביצוע חלקי: למה שיקום הצפון נגרר מהחלטה להחלטה

הוועדה דחתה ערר שהגישה עיריית רעננה נגד שומת מס רכישה בסך כ־413 אלף שקל, שהוצאה לה בעקבות דיווח על קבלת מקרקעין במסגרת תוכנית מפורטת שכללה הקצאת שטחים לצורכי ציבור. ברוב דעות קבעה הוועדה כי אין לראות בהעברת הקרקע כהפקעה כפי שטענה העירייה, אלא כעסקה החייבת במס רכישה.

בערעור הסכימה רשות המסים כי מס הרכישה ירד לכ-34 אלף שקל, במקום כ-400 אלף, כל עוד העירייה תתחייב כי לא תופק לה הכנסה מהקרקע והיא תוקצה לטובת הציבור - ולכן החיוב על הצד הנמוך.

ואולם, ההשפעה של פסק הדין רחבה בהרבה מסכום המס שנפסק. לגלובס נודע, כי בין רשות המסים לעיריות רבות בארץ קיימות מחלוקות סביב אותו נושא, הממתינות להכרעת בתי המשפט וכן מצויות בשלבי דיון שונים בין כתלי רשות המסים.

בין העיריות שמצויות במחלוקת עם הרשות נמצאות גם עיריית תל אביב, ירושלים ומודיעין. אמנם החלטת ועדת הערר אינה מחייבת ערכאות אחרות, אך היא עשויה לשמש פסק דין מנחה שממנו תיגזר חבות המס בתיקים האחרים. ברשות המסים מעריכים כי המחלוקת תגיע להכרעת בית המשפט העליון באחד התיקים, וכי זה יקבע את ההלכה המחייבת.

מתי העברת קרקע נחשבת להפקעה?

המחלוקת נסבה סביב תוכנית מתאר כוללנית ברעננה משנת 2016 במסגרתה נקבע כי תכנית מפורטת בעיר, הכוללת תוספות בנייה או שינוי ייעוד, תכלול גם הוראות בעניין הקצאת שטחים לשימושים ציבוריים, בהתאם לתוספת הבנייה והשימושים המוסדרים בתוכנית.

חברת שופרסל נדל"ן בע"מ, הבעלים של מקרקעין ברחוב זרחין ברעננה, המצויים בפארק גב ים בעיר, יזמה תוכנית מפורטת ביחס למקרקעין במסגרתה ביקשה לאשר הגדלה ניכרת בהיקף זכויות הבנייה - בהיקף של 460% ובאופן שיאפשר בניית עוד 15 קומות, תוך הקמת מבנים בייעוד לתעסוקה, מסחר ומוסדות ציבור.

במסגרת כתב ההתחייבות שנחתם בין שופרסל נדל"ן לעריית רעננה נכתב כי יוקצו לעירייה 750 מ"ר שטח בנוי, 188 מ"ר שטחי שירות לטובת שטח עיקרי זה וכן חניות בהתאם לקביעת מהנדס העיר. עוד הוסכם כי לצורך חישוב החבות של שופרסל בהיטל ההשבחה, כל ההוצאות הכרוכות בבניית השטחים הציבוריים בהם תישא שופרסל יקוזזו מההשבחה שתנבע מאישור התוכנית.

באפריל 2021 דיווחה עיריית רעננה על רכישת הזכויות במקרקעין, שם סיווגה את העסקה כ"הפקעת זכויות לצרכי ציבור" ונטען לפטור ממס רכישה אשר הועמד על אפס.

על דיווח זו חלקה רשות המסים. מנהל מיסוי מקרקעין נתניה הוציא לעירייה שומת מס רכישה. לצורך השומה הועמד שווי המכירה על סך כ-8 מיליון שקלים ונקבע כי העירייה חייבת במס רכישה בשיעור 6%. בהשגה על השומה טענה העירייה, כי שווי המקרקעין עומד על סך של כ-2.25 מיליון שקלים ושיעור מס הרכישה צריך להיות 0.5% ומשכך היא חייבת רק 11,250 שקל מס רכישה. ואולם, בדיונים בעל פה במשרדי רשות המסים חזרה העירייה על טענת ההפקעה ועל כך שהמס עומד על אפס.

טענות העירייה נדחו על ידי מנהל מיסוי מקרקעין, ועל כך הוגש הערר לוועדת הערר בביהמ"ש המחוזי - אשר בתורה דחתה אף היא את עמדת העירייה.

יו"ר ועדת הערר, השופט אבי גורמן - בהסמכת חבר הוועדה שמאי המקרקעין גידי גבאי, ובניגוד לעמדת המיעוט של חברת הוועדה השמאית גבע בלטר - קבע כי לא ננקט כל הליך של הפקעה בהתאם לסעיפים המסדירים הפקעה בחוק התכנון והבנייה או בכל חוק אחר. נקבע, כי בהליך הפקעה חובה שיתקיים "יסוד הכפייה" לפיו מדובר בהליך שהרשות יוזמת ובמסגרתו נכפה על בעל המקרקעין להעביר לידיה חלק מהמקרקעין במועד שבו בחרה הרשות ובהתאם לשיקוליה.

"אם אין המדובר במצב בו המדינה או מי מזרועותיה הם שיזמו את ההליך אלא מדובר בהליך שיזם הנישום עצמו, בשל ההנאות המצטברות שהוא מפיק ממנו ובעיתוי שהוא זה שבחר, ספק רב איזו הצדקה יש למתן הקלות מס", ציין השופט והוסיף כי "יסוד הכפייה הוא רכיב בסיסי בהליך של 'הפקעה', והעמידה על קיומו נדרשת באופן מובהק כאשר מדובר בדיני המס ובהקלות שאלה קבעו כי יש לתת במקרה של הפקה. בהעדר כפייה - אין כל הצדקה למתן הטבות מס שקבע חוק מיסוי מקרקעין".

עוד צוין, כי גם כאשר מדובר במי שיזם בעצמו את התוכנית והפיק ממנה תועלת ברורה, גם כאשר הקצאת המקרקעין לצרכי ציבור הייתה תנאי לכך, אין מדובר בהכרח בהפקעה.

השופט הוסיף, כי עיריית רעננה לא הצליחה להראות יסוד של כפייה אשר הוא שהניע את התוכנית שיזמה שופרסל.

עם זאת, במסגרת הסכמה דיונית בין הצדדים, נקבע כי אם העירייה תתחייב שלא יופקו רווחים מהקרקע והיא תשמש לצורכי ציבור בלבד, יחול מס רכישה מופחת בשיעור 0.5% (לפי סעיף 8(א) לתקנות מס רכישה המעניק הטבה לרשויות) - במקום 6% ונקבע כי על העירייה להגיש תצהיר התחייבות כאמור תוך 30 ימים. בהתאם לכך, המס יעמוד על כ־34 אלף שקל. העירייה חויבה גם בהוצאות משפט בסך 20 אלף שקל.

לדברי מומחה מיסוי המקרקעין, עו"ד מאיר מזרחי, לפסק הדין תהיה השפעה על עיריות רבות. "בשנים האחרונות התרחבה התופעה שבה הרשות המקומית מבקשת ומקבלת הקצאת שטחים בבניינים חדשים שנבנים וזאת במסגרת התוכנית. עד כה לא הייתה החלטה ברורה בקשר לאופן החבות במס באירוע מסוג זה האם מדובר בעסקה המהווה אירוע מס אם לאו".

עוד מוסיף מזרחי, כי "חשוב גם לבחון את השפעת פסק הדין על היזם ועל בעל הנכס, שכן אם מדובר במכירה - האם תהיה חבות במס שבח? האם הקצאת הקומה היא חלף היטל השבחה? האם תוכר כהוצאה למוכר? מוצע בדחיפות להסדיר את הנושא שכן זאת תופעה שהולכת ומתרחבת ויתכן שדווקא אימוץ של דעת המיעוט על פיו מדובר בהפקעה, היא הגישה הנכונה".