כמעט שליש מהישראלים שוכרים דירה: כך מבקשות התקנות החדשות להסדיר את השוק

עו"ד גילי ריזל היא שותפה במחלקת הנדל"ן במשרד פירון. עו"ד ליאור דרימר יוגב היא עורכת דין במחלקת הנדל"ן במשרד

שוק השכירות בישראל כבר מזמן אינו "פתרון ביניים". עבור כמעט שליש מהציבור הוא מסלול מגורים קבוע, אך הכללים שמסדירים אותו נותרו עמומים ולא אחידים. בפועל, הוא מתנהל לעיתים קרובות כמרחב פרטי עם סטנדרטים לא אחידים וחוזים שממחזרים טפסים ישנים, פערי כוח ועמימות מכוונת.

● השמאים מעריכים: אלו תחנות המטרו שהכי כדאי לרכוש נכסים לידן
● מפת השכירות של ישראל משתנה: השכונות החדשות שמושכות את המשקיעים

מכאן המסקנה היא שיש לאשר את טיוטת התקנות החדשות להסדרת שוק השכירות שפורסמו לציבור בחודש שעבר. אישור התקנות יציב רצפת ודאות מינימלית בשני מוקדים שמייצרים סכסוכים "קטנים" שהופכים מהר מאוד להליכים משפטיים: מתן "אופציה להארכת תקופת השכירות" והאחריות לביצוע "תיקונים במושכר".

שוק השכירות צומח בקצב מהיר משוק הדיור

הצורך בהסדרה מגובה בנתונים. לפי הלמ"ס, בשנת 2024 28.8% מכלל הדירות בישראל הושכרו למגורים, ושוק השכירות צמח בעשור האחרון בקצב שנתי ממוצע של 3.4%, לעומת 1.9% בכלל שוק הדיור. כאשר כמעט שליש מהציבור תלוי בשכירות, "עמימות חוזית" איננה שאלה תיאורטית - היא מתורגמת לחוסר יציבות במגורים, הוצאות מעבר, שחיקה ביחסי הצדדים והעמסת בתי המשפט.

היתרון הבולט בתקנות הוא הפיכת "נורמות שוק" לכללים שניתן להפעיל. כך לדוגמה, מי שמבקש לממש אופציה להארכת תקופת השכירות נדרש למסור הודעה מוקדמת בכתב 60 יום מראש למשכיר, לשלם עבור חודש השכירות הראשון בתקופת האופציה, ובנוסף להעמיד בטוחות מעודכנות לתקופה זו.

נוסף על כך נקבע תנאי סף שמגן לראשונה באופן ברור על משכירים מפני הארכה כפויה של תקופת השכירות על ידי שוכר בעייתי: הפרה יסודית (לאחר הודעה בכתב) או הפרה חוזרת של השוכר את הסכם השכירות, חוסמות את השוכר מלממש את האופציה להארכת השכירות.

מצד שני, לשוכר ניתנת רציפות מגורים במקרים שבהם סוכם כי קיימת תקופת אופציה, אך פרטיה לא נוסחו כראוי: ניתנת לשוכר תקופת אופציה אחת של 12 חודשים באותם תנאים, עם עדכון דמי השכירות לפי עלייה (חיובית) במדד המחירים לצרכן.

גם בתחום האחריות לביצוע תיקונים במושכר, התקנות מבקשות ליישר קו. כך לדוגמה, תקלות מערכתיות ונזקים לקונסטרוקציה, רטיבות או איטום - ככל שאינם תוצאה של שימוש בלתי סביר - הן באחריות המשכיר, אשר יתקנם בתוך זמן סביר ובכל מקרה בתוך 30 יום, ובמקרים דחופים באופן מיידי. זהו מסר נכון לשוק: האחריות לבלאי מבני ולכשל מערכתי לא יכולה להיות מגולגלת כברירת מחדל אל השוכר.

הבעיה: שיפור נקודתי בלי כללים מסודרים

אלא שכאן בדיוק מתגלות נקודות התורפה. ראשית, הסדרה מצומצמת: התקנות מטפלות בשני נושאים בלבד ומשאירות מחלוקות נוספות ללא מענה - בין היתר סטנדרטים למסירת החזקה בדירה ותיעוד מצב הדירה במסירה, קווים מנחים לבלאי סביר ומנגנון יעיל ליישוב מחלוקות קצרות־מועד. התוצאה היא שיפור נקודתי ולא קביעת מערכת כללים מסודרת.

שנית, ההצמדה למדד היא חרב פיפיות. על פניו יש בה היגיון: לשוכר היא מעניקה ודאות ומפחיתה "קפיצות" שרירותיות, ולמשכיר היא שומרת על ערך הכסף ומפחיתה שחיקה ריאלית בתקופת האופציה. מנגד, כאשר ברירת המחדל בתקופת האופציה קובעת עדכון דמי שכירות לפי המדד בלבד (במקרים שבהם הצדדים לא קבעו מראש מנגנון מסחרי ברור לתנאי האופציה), היא עלולה לצמצם את היכולת להתאים את דמי השכירות לעליית מחירי השוק בפועל - למשל באזור שבו הביקוש עולה במהירות והמחירים מטפסים מעבר לעליית המדד.

במצבים כאלה, משכירים עשויים לחוות את ההסדר כפגיעה מסוימת בחופש ההתקשרות ובכדאיות הכלכלית של עסקת השכירות. בנוסף, קיים חשש לתמריץ שלילי להשקעה במושכר: אם בעל דירה מעריך שלא יוכל לגלם שדרוגים ושיפוצים בשכר דירה גבוה יותר במהלך תקופת האופציה בשל מגבלת העדכון למדד, הוא עשוי לדחות השקעות בתחזוקה ובשיפור הדירה - והנפגע הראשון יהיה איכות המלאי המושכר לאורך זמן.

שלישית - והקריטית ביותר - העמימות סביב "שימוש בלתי־סביר" נותרת בעינה. ההגדרה המוצעת ("שלא במהלך הדברים הרגיל" ו/או "בניגוד לשימוש המקובל" ו/או "באופן שהמערכת לא תוכננה בעדו") עדיין פתוחה לפרשנות ותלויה בנסיבות ובמחלוקת עובדתית: האם עומס על נקודת חשמל הוא שימוש בלתי סביר או תשתית ישנה? האם התקנת מדיח או תליית טלוויזיה הן פעולות "מקובלות"? בפועל, המחלוקת אינה נפתרת אלא משנה צורה: במקום להתווכח רק מי נושא בעלות התיקון, הצדדים ימשיכו להתווכח אם בכלל מדובר ב"שימוש בלתי־סביר" - שאלה עובדתית שתלויה בנסיבות, בראיות ולעיתים גם בחוות דעת.

עדיין, במאזן הכולל, התקנות ראויות לאישור. הן אינן פותרות את רוב המחלוקות המהותיות, אך הן כן מצמצמות את החיכוך במוקדים שמבעירים את השוק שוב ושוב, קובעות סטנדרט מינימלי ברור בנושאים מסוימים, ומזיזות את שוק השכירות הישראלי צעד אחד קדימה - מהתנהלות "לפי תחושת בטן" להתנהלות לפי דין.