הוועדה המחוזית כופה על חולדאי לתת יותר זכויות בנייה במרכז תל אביב

תוכנית הרובעים 5 ו־6 של תל אביב עומדת לעבור שינוי משמעותי באשר לזכויות הבנייה שיינתנו בה, בעקבות החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב, שניתנה ממש לאחרונה.

ההחלטה, שניתנה לאחר שמיעת ההתנגדויות לתוכנית, קובעת כי מגבלות הבנייה שקבעה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב יוסרו. מדובר בהחלטה נוספת של המחוזית שניתנת בניגוד לרצון העירייה, שהתנגדה גם להפקדת התוכנית במחוזית במקום בוועדה המקומית.

תוכנית רובעים 5 ו־6 היא אחת משלוש תוכניות עירוניות שקידמה העירייה לטובת התחדשות עירונית מגרשית. תוכנית רובע 3 ותוכנית רובע 4 כבר אושרו, ואילו תוכנית רובעים 5 ו־6 ממתינה כבר שנים רבות לאישור.

כבר בדצמבר 2022 היא הופקדה בתנאים, אך בפברואר 2023 קבעה הוועדה המחוזית תל אביב כי היא דורשת את אישור שר הפנים (כלומר לא ניתן לאשרה בוועדה המקומית), ובסוף דצמבר 2025 היא הופקדה במחוזית. בחודשים האחרונים נשמעו ההתנגדויות, 40 במספר, ובעקבות זאת פרסמה המחוזית את החלטתה - שמשנה מהותית את הוראות התוכנית בכל הנוגע לזכויות שיינתנו בה.

רובע 5, האזור ההיסטורי של העיר, נמצא בין הים לבין הרחובות יהודה הלוי, דרך בגין, רחוב קרליבך, דרך יפו, רחוב אילת, מרמורק, שדרות בן ציון ובוגרשוב; רובע 6 מצוי מזרחה לו, בין שדרות שאול המלך, נתיבי איילון, רחוב הרכבת, קרליבך ודרך בגין.

"עיוותים אורבניים"

בגרסת העירייה לתוכנית נקבע כי זכויות הבנייה יינתנו לפי תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה (הידוע גם כ"חלופת שקד"): עד 390% תוספת זכויות בבניינים טעוני חיזוק, ועד 300% בבניינים שאינם טעוני חיזוק.

לא מעט התנגדויות הלינו על מגבלת הזכויות שמטילה התוכנית, בגרסת העירייה. כך למשל, האדריכל המוביל גידי בר אוריין, המלווה פרויקטים רבים בתחומי צמד הרובעים, כתב בהתנגדותו כי התוכנית "מגבילה את נפח הבנייה ויוצרת עיוותים אורבניים והתייחסות שונה לכל מגרש".

חברת ממרוד נדל"ן, שלה זכויות בשטח התוכנית, ציינה באמצעות משרד עורכי הדין אור שחר, כי "מדובר בתוכנית פוגעת לעומת המצב הקיים", שתסב לה נזק של כ־1.5 מיליון שקל. חברת קונטמפו החזקות ציינה באמצעות עורכת הדין ענת בירן כי "התוכנית כוללת הוראות המגבילות את תכסית הבנייה ואת אפשרות מימוש וניצול זכויות הבניה במקרקעין, באופן פוגעני". בעלי זכויות באחד המגרשים ברחוב בוגרשוב טענו, גם כן באמצעות עו"ד בירן, כי "הוראות התוכנית המופקדת מייצרות בינוי חסר ולקוי" ביחס למגרש שלהם.

נראה כי הוועדה המחוזית הקשיבה קשב רב לטענות אלו ולאחרות בסגנון דומה, שכן בהחלטה שפרסמה לאחרונה, לפי סעיף 106ב לחוק התכנון והבנייה (המאפשר תיקונים בתוכנית ויציאה לסבב התנגדויות נוסף), היא למעשה הודיעה על ביטול מגבלת אחוזי הבנייה המצוינת בתוכנית. עוד מציעה הוועדה בהחלטתה כי מספר הקומות המרבי בבנייה חדשה יהיה 6.5, ולא 5.5 כפי שנקבע בהוראות התוכנית המקוריות.

העירייה העריכה, במסגרת המגבלות שהיא כללה בהוראות התוכנית, כי לרובעים 5 ו־6 יתווספו בעקבות אישור התוכנית החדשה כ־4,200 יחידות דיור (יח"ד). כעת, עם הסרת המגבלות, ייתכן כי התוספת האפשרית תהיה גדולה הרבה יותר.

עיריית תל אביב הגישה גם היא התנגדות לתוכנית ב"סבב" ההתנגדויות הראשון, אך שם ציינה כמה תיקונים מינוריים יחסית שיש לבצע בה. באשר להחלטה החדשה של הוועדה המחוזית לא נמסרה תגובה מהעירייה.

לא סוף פסוק

החלטת הוועדה המחוזית כוללת עוד כמה תיקונים לתוכנית הרובעים של 5 ו־6, משמעותיים פחות כמובן. בין היתר היא מציעה כי גודל יח"ד מינימלי יתוקן מ־47 מ"ר ל־35 מ"ר; שההוראה הקובעת צפיפות מינימלית של 18 יח"ד לדונם בתוכנית, תוסר; שהיקף שטח המסחר, בבנייה חדשה, יהיה 40% משטח קומת הקרקע בבניין; שתקן החניה במגרשים קטנים מ־200 מ"ר יהיה אפס; ושבמגרשים בשטח 700 מ"ר עד דונם שבהם מבנים קיימים, שיקודמו במסלול של בנייה חדשה - ההחלטה כוללת רשימה של 34 מגרשים כאלו בשטח התוכנית - תידרש הקצאה למבני ציבור מבונים.

לא מן הנמנע שההחלטה שמקדמת כעת הוועדה המחוזית "תיצור" עוד שלב בדרך לאישור התוכנית: ההחלטה, מתוקף סעיף 106ב לחוק התכנון והבנייה, מאפשרת הזדמנות נוספת לגורמים הרלוונטיים להגיש התנגדויות. ייתכן כי העירייה, אשר רצתה מאוד להגביל את זכויות הבנייה בתחומי התוכנית, תגיש התנגדות חדשה בעקבות החלטת המחוזית - ואולי לא רק היא. כך, תידרש הוועדה המחוזית לסבב נוסף של שמיעת התנגדויות, מה שיעכב עוד את מועד אישור התוכנית.