לא הצליחה למכור את דירות מחיר למשתכן שלוש שנים: האם החברה יכולה למכור אותן בשוק הפרטי?

בקרוב תיפתח הגרלה נוספת של "דירה בהנחה", ה-11 במספר בהגרלות הדירות המוזלות, אולם ההגרלות הקודמות, שבמסגרתן כבר נבנו אלפי דירות, עדיין מעסיקות את בתי המשפט בסוגיות שונות. לאחרונה הגיעה לבית המשפט סוגיה מעניינת הקשורה לתוכניות: מה קורה כאשר חברת בנייה שבנתה דירות במסגרת אחת מהתוכניות אינה מצליחה למכור אותן? האם היא זכאית למכור אותן בשוק הפרטי למרבה במחיר?

● באר שבע היא בירת הגגות הסולאריים של ישראל. תל אביב משתרכת מאחור
● בשיטת הסלמי: פעילות הותמ"ל הוארכה בשנה נוספת

בית המשפט דחה את תביעתה של חברת "ברקת ישראל - מחיר למשתכן פרויקט אולגה", חברה פרטית שבנתה פרויקט בעיר יבנה, וביקשה למכור בשוק הפרטי שש דירות - לאחר שלא הצליחה למכור אותן במסגרת הגרלות הדיור.

טענת החברה: הדירות לא מתאימות לקהל היעד של התוכנית

לטענת החברה, היא לא הצליחה למכור את הדירות במסגרת ההגרלה הראשונה וגם לא לאחר הגרלה נוספת לה הסכימה החברה. בסך הכל, הדירות הרלוונטיות עומדות על המדף כשלוש שנים במסגרת תוכנית הדיור אך אין להן רוכש. עוד טוענת החברה הסיבה כי לכך היא שמדובר בדירות גדולות ויקרות שאינן מתאימות לפרופיל הרוכשים במסגרת התוכנית, ולכן צריך לתת לה את האפשרות למכור את הדירות בשוק החופשי.

החברה אף טענה כי לפי תנאי החוזה בינה לבין המדינה, אין הגבלה על מכירת הדירות בשוק החופשי לאחר שעברה שנה מההגרלה ולא נמצא להן רוכש.

טענת המדינה: המכירה כפופה לאישור שלא ניתן

מנגד טענו רשות מקרקעי ישראל והמדינה כי תנאי ההתקשרות בין הצדדים אינם מאפשרים מכירה בשוק החופשי, וכי אף שהדירות במחלוקת לא נמכרו עד כה, ישנם זוכים בהגרלה המעוניינים לרכוש אותן.

המדינה טוענת שמכירה בשוק חופשי שונה ממכירה לזכאים במחיר למשתכן או לאנשים עם קשיים כלכליים. עוד נטען כי המכירה כפופה לאישור משרד הבינוי והשיכון - ואישור כזה לא ניתן.

עוד נטען כי המכירה בשוק החופשי מנוגדת למטרותיו של מכרז מחיר למשתכן, אשר קהל היעד שלו הוא אוכלוסייה שצריכה את ההטבה על מנת להיות מסוגלת לרכוש דירה.

בית המשפט: אין עיגון לטענות החברה בחוזה

בית המשפט ניתח מחלוקת זו באמצעות חוק החוזים, תוך פירוש ספציפי של סעיפי החוזה בין החברה לרשות מקרקעי ישראל והמדינה.

לפי החוזה, לאחר שנה מקיום ההגרלה - לאחר שהותר לחברה הזוכה במכרז למכור את יתרת הדירות - תהיה הזוכה במכרז רשאית למכור את יתרת הדירות לחסרי דירה ולמשפרי דיור שלא במסגרת התנאים והמחיר שנקבעו במכרז, ובלבד שקיבלה את אישור משרד הבינוי והשיכון.

בית המשפט מתייחס לחוזה הספציפי בקובעו: "בכל ההוראות שנזכרו לא דובר כלל על אפשרות למכור את הדירות לציבור הרחב, בשוק הפתוח, אלא לציבור הזכאים, חסרי דירה ומשפרי דיור, בלבד".

לגישתו, אין כל עיגון בחוזה - כפי שטענה התובעת - ששנה לאחר קיום הגרלה אחת היא פטורה מכל מגבלה ורשאית למכור את הדירות הנותרות בשוק החופשי.

בית המשפט הסביר כי אף שהחוזים אינם קובעים במפורש את הדרישה לערוך כמה הגרלות ולהמתין תקופות ארוכות, הם כוללים דרישה לאישור משרד הבינוי והשיכון למעבר משלב לשלב במדרג.

בית המשפט סבר שניתן לראות את הדרישה לבצע הגרלות נוספות כתנאי שהועמד על ידי משרד הבינוי השיכון למתן אישור למעבר לשלב הבא במדרג, במסגרת החוזים.

בית המשפט הסכים כי החוזים בין הצדדים לא נותנים מענה לכל מצב אפשרי, כבכל חוזה, וכי קיימת אפשרות שדירות תישארנה לא מכורות גם לאחר תום השלבים בחוזה.

לגישת בית המשפט, כל פרשנות אפשרית של החוזים אינה יכולה להקנות לתובעת סעד של מכירת הדירות בשוק הפתוח ללא מגבלות, כי אפשרות זו עומדת בניגוד למטרות החוזים והפרויקט כולו. כלומר, לחברות יהיה תמריץ שלא למכור את הדירות לזכאים. בפסק הדין נאמר כי "עמדת התובעת יוצרת לזוכים במכרז מוטיביציה לא לעמוד בתנאי המכרז".

לגישתו, "לחברה הזוכה במכרז מחיר למשתכן יש מניע מובהק להימנע משיווק אטרקטיבי של הדירות, לצמצם ככל הניתן את מספר הדירות ואת מכירת כלל הדירות לזכאים במחירים נמוכים".