בית המשפט: לא ניתן לאשר מגורים במרתף בתל אביב גם אם הוא מואר ומעל הקרקע

בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה בשבוע שעבר בקשה להתיר שימוש למגורים בקומת מרתף, אף שהנכס אינו עומד כיום בהגדרת "מרתף" לפי תוכנית המרתפים של עיריית תל אביב, זאת משום שרובו מצוי מעל הקרקע, וקירותיו החיצוניים נמצאים מעל מפלס הקרקע. עם זאת, הנכס הוגדר כ"מרתף" בהיתר הבנייה המקורי שניתן בשנות ה-50, אז הייתה נהוגה הגדרה שונה למונח.

● השותפות בקרקע פורקה. למי שייכות זכויות בנייה עודפות?
● אישה תשלם לגרוש שלה 180 אלף שקל. זו הסיבה

השופטת לימור ביבי דחתה ערר על החלטת הוועדה המחוזית וקבעה כי תוכנית המרתפים של תל אביב, האוסרת על מגורים בהם, חלה על כל נכס שהוגדר בהיתר הבנייה המקורי כ"מרתף" - גם אם הוא לא עונה להגדרה של הקבועה בתוכנית לגבי המאפיינים הפיזיים של הנכס, כמו במקרה הנוכחי.

בכך הרחיבה השופטת את הנכסים שיכללו בתוכנית המרתפים שלא מאפשרת מגורים. פסק הדין לא ישפיע על מי שקיבל היתר שימוש למגורים בעבר. השופטת ציינה כי אומנם הוועדה המקומית אישרה בעבר היתרים לשימוש למגורים מכוח נוהג, אך את הנעשה אין להשיב, והתוכנית נועדה להסדיר את הנושא.

העתירה הוגשה על-ידי חברת ירום אור נכסים, שבבעלותה נכס ברחוב בן יהודה 100 בתל אביב הכולל שלוש קומות: קומת קרקע, ביניים ומרתף. בשנת 1957 ניתן לנכס היתר לשימוש למשרדים. בשנת 2013 ניתן היתר לשימוש חורג למגורים לתקופה של עשר שנים, אך ההיתר לא מומש, ובשנת 2024 הגישה החברה בקשה להיתר מגורים קבוע.

הוועדה המקומית דחתה את הבקשה. החברה הגישה ערר לוועדת הערר, שאישרה כי הנכס נבנה כדין, אך קבעה כי תוכניות המרתפים אשר חלות על הנכס אינן מתירות שימוש למגורים, וכי מדובר ב"סטייה ניכרת מהתוכנית".

תוכנית המרתפים בתל אביב (תוכנית ע') פורסמה בשנת 1985 והוחלפה בתוכנית ע/1 בשנת 2010. התוכנית אוסרת על מגורים במרתפים, והיא באה לעשות סדר ולהגדיר איזה נכס מהווה מרתף. לפני פרסום התוכניות העירייה נהגה לאשר שימושים נוספים, כולל למגורים, במרתפים. אלה כונו "היתרים מכוח נוהג" (שלא אושרו בתוכנית או כשימוש חורג). נקבעה הוראת מעבר ביחס להיתרים שניתנו - כך שניתן יהיה להמשיך לעשות שימוש בהיתרים אלה.

"סיפור קפקאי"

החברה ביקשה מבית המשפט להצהיר כי הנכס אינו מרתף, וטענה כי מדובר ב"סיפור קפקאי של בירוקרטיה תכנונית נוקשה, המתעלמת מהמציאות הפיזית וההיסטורית של הנכס". זאת מאחר שהנכס נבנה לפני כ-50 שנים, קיבל היתר בנייה מפורש לשימוש במשרדים והוא מתפקד כקומה תחתית מוארת. החברה טענה כי אין מקום להתייחס לנכס כמרתף: "מוסדות התכנון התייחסו אליו כמרתף תת קרקעי חשוך, תוך הצמדות דווקנית למונח ארכאי מהיתר בשנת 1957", טענה.

החברה הוסיפה כי הקרקע סביב הנכס נחפרה בשלב מאוחר מהקמת הבניין, הוא מואר וגובה החלל שלו 2.8 מטר ולכן מתאים למגורים. לחלופין נטען כי גם אם נניח כי הנכס הוא מרתף ניתן להתיר שימוש למגורים בו.

בית המשפט קבע כי הוראות תוכנית המרתפים חלות על כל מרתף אשר נבנה בהיתר כדין - "קרי על כל נכס אשר במסגרת ההיתר הוגדר כ"מרתף", ולא רק על מרתף אשר עונה אחר הגדרת "מרתף" בתוכניות המרתפים ע' ו-ע/1". הנימוק: לשון התוכנית והנסיבות ההיסטוריות שהובילו אליה. בין הטענות שעלו נגד אישור הנכס למגורים - צפיפות בבניין שלא תואם למספר הדיירים והשפעה על זכויות הבנייה העתידיות.

החברה חויבה בתשלום הוצאות של 22,500 שקל לגופי התכנון.

ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב יוצגה על-ידי עורכות הדין איריס גילברג-יודשקין ורעות וייסנברג מפרקליטת מחוז תל אביב אזרחי. הוועדה המקומית של תל אביב יוצגה על-ידי עורכות הדין הילה קמפוס-מזרחי וצליל גולדרט.

18025-12-25