ההזדמנות והסכנה של מבצעי 80/20 למשקיעים

הקיפאון בשוק, מס הרכישה הגבוה, העליות בבורסה ומחירי הדירות שעדיין גבוהים אמנם הבריחו משקיעים רבים משוק הנדל"ן, אבל מבצעי ה־80/20 פתחו לפניהם אופק לרווח מהיר יחסית על הון ראשוני מוגבל יחסית. אלא שלמרות הפוטנציאל לרווח, כדאי לזכור כי מי שנכנס לעסקה כזו לוקח על עצמו גם לא מעט סכנות בדרך. שיחות עם אנשים בענף מעלות כי לאחרונה יש עלייה במספר המשקיעים המבקשים לבטל עסקה או למכור את דירה לפני קבלתה.

"עסקת 80/20 משלבת עסקת מכר עם עסקת אשראי, שבה המוכר מספק דירה וגם סבסוד ריבית לתקופה של שלוש עד ארבע שנים", אומר רו"ח אביב רופל, ראש החוג לכלכלה וניהול במכללת עמק יזרעאל. "לפי הערכות מבקר המדינה, מדובר בהטבה ששוויה מוערך ב־120 עד 160 אלף שקל לדירה, אבל נדרשת זהירות רבה בתכנון עסקה כזו".

יצאנו לבדוק מה הן הסכנות שמשקיע צריך לשים לב אליהן לפני שהוא רוכש דירה במבצע, וכיצד הוא יכול להתמודד איתן לפני ואחרי החתימה. כמובן שהסכנות האלו נכונות גם לקונים שאינם משקיעים, אך כדאי מאוד שמקיעים ישמו לב אליהן כחלק ממערך שיקולי ההשקעה.

1מימון ומשכנתא

רו"ח רופל מתייחס לסיכון הכרוך בכך שאת המשכנתא לוקחים רב בשלב המסירה או בסמוך לו. לדבריו, "יזמים רבים אינם דורשים חיתום מוקדם להלוואת הקבלן שהם נותנים. המשמעות היא שאתם עלולים לגלות רק בעתיד שאינכם זכאים לאישור משכנתא, ועדיין תצטרכו להעמיד את שארית הסכום.

"עבור משקיע, המימון מוגבל לעד 50% משווי הנכס, כך שחובה להביא הון עצמי משמעותי מהבית. אם התוכנית העסקית שלכם נשענת על מימוש נכס אחר, הדבר הופך למסורבל ומסוכן בשל אי־הוודאות בשוק - איש לא ערב שתצליחו למכור את הנכס הקודם".

2מועד התשלומים

"לרוב המשקיעים מועד התשלומים הוא קריטי", אומרת עו"ד גילי קרנות עזריה, המייצגת רוכשים. "הרבה פעמים הם מגלגלים כסף, ויודעים למשל שהתשלום של עוד 85% הוא בעוד שלוש שנים, ונערכים בהתאם, אלא שלפעמים הדברים מעט מורכבים יותר.

"למשל, לקוחות שלי נכנסו לעסקה כזו עם מסירה בעוד חמש שנים, עם תוכנית עסקית למכור נכס אחר שלהם בעוד ארבע שנים, אחרי שהוא יסיים הליך של פינוי־בינוי והשבחה רצינית. אבל סעיף אחד בהסכם גרם לזה שהתאריך הפך להיות לא רלוונטי - כי הקבלן יכול להקדים את המסירה אם הצליח לסיים מהר את הבנייה, מה שאומר שתצטרכו להיות מוכנים עם הכסף בהתאם למתי שיגידו לכם. לכן קריטי לדרוש תיקון של הסעיף הזה כך שאי־אפשר להקדים מסירה בלי אישור שלכם".

3אי־ודאות לגבי הריבית

בעוד שבטווח הקרוב מדובר בישראל על ירידות ריבית, בטווח הארוך - אם האינפלציה תעלה - איש אינו יודע להיכן תחזור הריבית, מה שישפיע דרמטית על גובה ההחזר של ההלוואות שלכם.

4מגבלות במכירה

יזמים ששוחחנו איתם מעריכים שחלק מהמשקיעים שנכנסו לשוק במבצעי 80/20 לא מתכוונים כלל להעמיד את ה־80% הנותרים, אלא תכננו למכור את הדירה ברווח לפני המסירה או מיד לאחריה.

עו"ד קרנות עזריה מבהירה כי בחוזים רבים יש מגבלות רציניות על האפשרות למכור לפני מסירת חזקה, ומספרת כי הקבלנים עומדים על כך בתוקף. "אם זו התוכנית שלכם, חובה לסגור זאת מראש בטופס ההרשמה. מעבר לכך, גם אם הדבר מותר חוזית, הוא כפוף לאישור הבנק ולהסבת ערבויות - תהליך מורכב וחסר ודאות", היא אומרת.

רו"ח רופל מציין כי "חוק המכר אינו מאפשר העברת ערבות בין קונים, והבנק המלווה עשוי להטיל וטו על העברת העסקה לקונה אחר".

ברמה העסקית, אם לקבלן נשארו דירות בשלב המסירה, כפי שקורה כעת לעתים קרובות, הקבלן המחזיק במלאי דירות הופך למתחרה, ויכול להציע לרוכשים הטבות שונות.

"הפתרון הנדרש הוא להכניס דרישות ברורות", אומר רו"ח רופל. "כך לדוגמה אפשר לדרוש הגבלה של סירוב הקבלן לטעמים סבירים בלבד מתוך רשימה סגורה, קביעת דמי העברה בשקלים קבועים (ולא באחוזים), והתחייבות של הקבלן לפעול מול הבנק המלווה להנפקת ערבות חלופית במקרה של מכירה".

5מגבלות בביטול

ביטול עסקה כרוך בדרך כלל בתשלום של 10% לפחות ממחיר הדירה. "ראיתי גם דמי ביטול של 15%", אומר רו"ח רופל, "אבל לא ראיתי פחות מ־10%".

נוסף לכך, עלויות כמו שכר טרחת עורך דין, ערבויות וביטול ערבויות - יהפכו לעלויות מבוזבזות אם תחליטו לבטל את העסקה".

6מיסוי

נוסף לעובדה שרכישת דירה שנייה ומעלה מחייבת במס רכישה בשיעור של 8% על מלוא המחיר, יש חבויות מס נוספות שעלולות ליפול על המשקיע.

רו"ח רופל מציין כי במקרה של ביטול עסקה, בקשה להחזר מס רכישה ששולם עלולה להיבדק בקפידה רבה על ידי רשות המסים כדי לוודא שאין מדובר בעסקה פיקטיבית שבה הדירה הוחזרה לקבלן ונמכרה מיד מחדש.

בהקשר של מס שבח, רו"ח רופל מציין כי מכירה של דירה על הנייר (לפני קבלה פיזית של דירת המגורים) אומרת שאינכם מוכרים דירת מגורים בהגדרתה בחוק. לכן, גם אם זו הדירה הראשונה שלכם, לא תקבלו פטור ממס שבח ותהיו חשופים למס של 25% על הרווח (כמובן, אם מכרתם בהפסד זה לא רלוונטי).

לדברי רו"ח רופל, "נוסף לכך, אם ההכנסות של המשקיע מכלל המקורות עוברות את רף ה־700 אלף שקל, יחול מס יסף בגובה 5%.

"במקרים שבהם רשות המסים תסווג את הפעילות כעסקית־מקצועית - על סמך מבחני מימון, תדירות ומקצועיות - שיעור המס עלול לזנק לכ־50% לפני מע"מ".