בנייה נוספת ברוב משותף - רק ללא פגיעה באחרים

תיקון 18 לחוק המקרקעין, אשר מאפשר הרחבת דירות מגורים בהסכמת רוב בעלי הדירות, אינו חל על תפיסת חזקה ייחודית ברכוש המשותף. כך קבעה המפקחת על רישום מקרקעין, בתביעה שהוגשה על ידי האדריכלית עידית ערמון-קמחי, נגד משפחות מילר וקופר (להלן: "השכנים").

הבית נשוא הדיון ממוקם בדרך הים בחיפה ומונה תשע דירות. בדיון התייחסה המפקחת על רישום מקרקעין אל התקנון הקבוע בחוק המקרקעין כאל התקנון המוסכם. השכנים הם בעלי הדירות בקומות העליונות של הבניין, המבקשים לבצע בגג הפרוש מעליהם שינויים. כל אחת מהמשפחות מבקשת לפרוץ פתח בתקרת דירתה, לתחום חלק מהגג, להקים פרגולות מעל אותם חלקים ולתפוס חזקה ייחודית בחלקים המתוחמים.

ערמון-קמחי, בעלת דירה בבניין, מתנגדת לשינויים הללו. לטענתה, פוגעים השינויים בזכותה הקניינית על הרכוש המשותף. השכנים טוענים מנגד, כי זכותם לעשות את המתוכנן על ידם עומדת להם מכוח הסכמת בעלי רוב הדירות והשוואת הפעולות לפעולות בהן דן תיקון 18 לחוק המקרקעין.

תביעה העוסקת בסכסוך בין בעלי דירות והמתייחסת לנושאים הנדונים בחוק המקרקעין, יכולה להיות מובאת בפני המפקחת על המקרקעין. המפקחת דנה בסכסוך כמו בתביעה רגילה המובאת בפני ביהמ"ש השלום.

בעניין נשוא הדיון קבעה המפקחת, כי יש לקבל את התביעה. הגג הוא רכוש משותף. השינויים אותם מבקשים השכנים לבצע בגג, אינם באים בגדר השינויים המתייחסים לניהול הבית המשותף. ניהול ושימוש רגילים משמעם הסדרת היחסים ההדדיים בין בעלי הדירות בנוגע לחזקה ולניהול הבית המשותף.

המדובר בשינויים עליהם חלות הוראות סעיף 12(א) לתקנון המצוי. דהיינו, שינויים המשנים את זכותו של בעל הדירה. שינויים כאלו לא ניתן לבצע ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים.

בע"א 549/73 וינטרס נגד זמורה (פ"ד כח(1) 645), קובע ביהמ"ש העליון, כי בהיות הגג רכוש משותף, זכותו של כל שותף, דהיינו בעל דירה, לעשות בו שימוש סביר ובלבד שלא יימנע שימוש דומה מאחרים. בענייננו, השינויים המתוכננים על ידי השכנים הם הקניית חזקה ייחודית ובלעדית לשימושם בחלק מהגג. פועל יוצא מכך, הוא שלילת זכותה של ערמון-קמחי מחזקה ושימוש באותו חלק.

סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין קובע, כי להצמדת חלק מהרכוש המשותף לדירה פלונית, דרושה הסכמת כל בעלי הדירות בבניין. לכאורה, הפעולה המבוקשת על ידי השכנים היא הצמדת חלק מהגג לדירותיהם.

השכנים ביקשו להסתמך על הוראות תיקון 18 לחוק המקרקעין. לפי תיקון זה, ניתן להוסיף בנייה בבית משותף אם 3/4 ממספר בעלי הדירות ובעלי 2/3 מהרכוש המשותף של הבניין מחליטים על כך, אפילו האחרים מתנגדים. לטענתם, אם ניתן ברוב בעלי הדירות לבנות ברכוש המשותף, קל וחומר הקמת פרגולה ובנייה קלה.

המפקחת אינה מקבלת טענה זו. לדבריה, לא הרי מימוש זכות על פי תיקון 18 לחוק המקרקעין, כהרי תפיסת חזקה ייחודית בחלק מהרכוש המשותף. חזקה המהווה הסגת גבול, לפחות כלפי מי שאינו נותן לה הסכמה. הזכות על פי תיקון 18 מלווה בזכויות שכנגד ובמערכת איזונים שלמה המגינה על יתר בעלי הדירות. מלר וקופר, בענייננו, מבקשים להשתלט על חלק מהרכוש המשותף.

השכנים טענו עוד, כי קיבלו היתר מטעם הרשות המקומית. המפקחת קובעת, כי הרשות מיישמת מתוקף סמכותה מערכות חוקים תכנוניות. רשות מקומית בוחנת את הבקשות המוגשות לה בראי תוכנית המיתאר הרלבנטית, התוכן ההנדסי של בקשות וכיוצא באלה. הרשות המקומית אינה רשאית, ואף אינה מוסמכת, לבחון את הבקשות ואת השלכותיהן מהבחינה הקניינית. על אפיק זה של שיקולים וזכויות מופקד המפקח על המקרקעין, או ביהמ"ש הפועל על פי חוק המקרקעין.

השכנים טענו כלפי ערמון-קמחי, כי התנגדותה לבקשתם היא קנטרנית ולא ייגרם לה כל נזק. המפקחת קובעת, כי אין ערמון-קמחי צריכה להוכיח כל נזק. כל שעל ערמון-קמחי להראות הוא שזכות קניינית שלה המוכרת בדין, עלולה להיפגע. הכלל הבסיסי לעניין פגיעה בזכותו הקניינית של הזולת הוא, כי "אין אדם יכול לדרוש זכות הנאה על שהוא מרכושו של הזולת רק מפני שנוח לו הדבר ולזולת לא ייגרם כל נזק, אפילו מצבו הקשה של האדם הזה עשוי לעורר אהדה אליו מצד בני אדם. אין לזהות שיקולים מוסריים עם שיקולים שביושר" (ע"א 281/61 שלוסר נגד כץ, פד"י טו 2329).

התוצאה: ערמון-קמחי הראתה, כי זכות קניינית שלה תיפגע באם יותר לשכנים לבצע את השינויים שביקשו לעשות על הגג, ולכן ניתן צו מניעה האוסר על השכנים לפרוץ לגג ולתפוס בו חזקה ייחודית.

מפי המפקחת על המקרקעין: צ. פיגנבוים.

תיק מס' 98/96 התובעת: עידית ערמון-קמחי ואחרים, נגד הנתבעים: כוכבה ולואיס מלר, שושנה וחיים קופר.

בשם התובעים: בעצמה; בשם הנתבעים: עו"ד בנו גנות.

C - כל הזכויות שמורות. « «בנייה נוספת ברוב משותף - רק ללא פגיעה באחרים «תיקון 18 לחוק המקרקעין, המאפשר הרחבת דירות בהסכמת רוב בעלי הדירות, אינו חל על תפיסת חזקה ייחודית ברכוש המשותף, חזקה שעלולה להוות הסגת גבול עו"ד רחל-בת ערקובי