הצמדת חלק משותף לדירה בדרך מפורשת וברורה

המבקשים - שלום חביבה ו-8 אחרים (להלן: "שלום") - רכשו בשנים 70'-71' חנויות שהקימה שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (להלן: "שיכון ופיתוח") במרכז מסחרי על קרקע שבבעלות רשות הפיתוח.

רכישת החנויות משיכון ופיתוח נעשתה על פי הסכמים בנוסח אחיד. בהסכמים התחייבה שיכון ופיתוח לגרום לכך שהנכס יירשם בטאבו בתור יחידת רישום נפרדת בבית משותף. כמו כן התחייבה שיכון ופיתוח לגרום לכך שהבעלות בנכס, ביחד עם חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף, תועבר בטאבו על ידי בעל הקרקע על שם הרוכש.

למרות שהסכמי הרכישה, כאמור, נעשו בתחילת שנות ה-70, והגם שכבר בשנת 1982 הסתיים הטיפול באיחוד ובפיצול הקרקע, טרם פעלה שיכון ופיתוח עד היום לרישום הבית כבית משותף ולרישום החנויות על שם הרוכשים.

שיכון ופיתוח טענה, כי היות שהחליטה לפעול להשלמת תכנון ובניית השטחים הלא בנויים במרכז המסחרי, ולשם כך הגישה, וקיבלה - בשנת 1996 - היתר בנייה מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה, והיות שלא ניתן היה לרשום בית משותף תוך הוצאת חלקים מהרכוש המשותף - דהיינו יתרת השטח הלא בנוי שבתחום החלקה והמיועד לבנייה בעתיד וכן שטחי הגגות שבשלב הראשון - והצמדתם ליחידה שבבעלות שיכון ופיתוח - החליטה שיכון ופיתוח לפעול לרשום חכירה על שטחים אלה, וזאת כשלב ביניים עד לרישום הבעלות, ולאחר מכן רישום הבית המשותף.

עוד טענה שיכון ופיתוח, כי היתה פועלת לרישום הבית המשותף רק אם היו נסיבות המאפשרות לה לבצע זאת ללא פגיעה ביתרת זכויותיה לבנייה. לכן, בשנת 1993 נרשמה חכירה ל-999 שנים לטובת שיכון ופיתוח בשטח הגג של המבנה וכן בשטח של 221 מ"ר משטח החניה, כשלטענת שיכון ופיתוח נועדה החכירה לאפשר לה לממש את הזכויות שהיו לה במבנה, לטענתה.

שלום כפרו בטענתה של שיכון ופיתוח. לגירסתם, משנמכרו החנויות, לא הותירה שיכון ופיתוח בידיה זכות כלשהי במבנה.

שיכון ופיתוח סומכת טיעונה לזכותה לבנייה על הגג על סעיף 10 להסכמים שבינה לבין רוכשי החנויות, שבו נאמר:

"שום דבר האמור בהסכם זה לא ימנע מאת החברה בכל עת שתמצא לנכון ובשיקול דעתה המוחלט להוסיף קומה או קומות על הבניין בו נמצא הנכס ו/או להוסיף הוספות ו/או לעשות שינויים קונסטרוקטיביים או אחרים בבניין בו נמצא הנכס, והחברה לא תהיה חייבת לקבל כל הסכמה שהיא מאת הרוכש בקשר לכך". המחלוקת בין בעלי הדין היא על מעמדו של הגג של המבנה ועל המשמעות של ההתחייבויות ההדדיות של שיכון ופיתוח ושל בעלי החנויות.

השופט גבריאל קלינג נזקק לבחינת שאלת מעמדו של הגג. ביהמ"ש פסק, כי על ענייניו חל פרק ו'1 לחוק המקרקעין, כשבסעיף 7א לפרק זה הוגדר המונח "רכוש משותף", כשעל פי הגדרה זו נחשב הגג כחלק מהרכוש המשותף. היות הגג רכוש משותף עולה גם מהאמור בסעיף 2 להסכם הרכישה, שעל פיו הוחל על הבית המשטר של חוק בתים משותפים תשכ"א-1961, שבו קיימת הגדרה הדומה להגדרה של רכוש משותף על פי חוק המקרקעין.

מכאן, קובע השופט קלינג, שדינו של הגג, בענייננו, צריך להילמד מההלכות שעסקו בבנייה על גג של בית משותף. וכך קבע ביהמ"ש: "בעיקרו של דבר נקבע שצריכים להתקיים שני תנאים מצטברים, על מנת שאדם יוכל לבנות על גגו של בית משותף: התנאי האחד הוא, כי יוצמד הגג ליחידה בבית משותף שהיא בבעלות הבונה, כנאמר בספרו של ויסמן, "דיני קניין", חלק ב', עמוד 2424:

"הצמדת גג כשהיא לעצמה אינה מבטיחה זכות לבנייה על הגג. על בעל הגג לקבל מאת כל בעלי הדירות שבבית הסכמה לכך שהוא יהיה זכאי להשתמש באחוזי הבנייה שיהיו לבית, כי הדירות שיבנה יהיו בבעלותו, וכי הוא יהיה מוסמך לבקש בשם כל בעלי הדירות את תיקון צו הרישום כדי שכל דירה שיבנה תירשם כדירה נפרדת עם חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף".

השופט קלינג ממשיך ומביא מספרו של ויסמן לעיל בעמודים 410-409:

"... בתי המשפט עומדים על כך שהסכמים בדבר הצמדה לדירה של חלק מן הרכוש המשותף תיעשה בדרך מפורשת וברורה, ובמקרים של ספק נוטים בתי המשפט לעבר פרשנות השוללת את ההצמדה. החריג הזה מוגבל לעיסקאות, שמכוחן עובר חלק מן הרכוש המשותף לבעלותו של בעל אחת הדירות שבבית. חריג זה אינו מאפשר העברת בעלות בחלק מן הרכוש המשותף לצד שלישי, שאין לו חלק ונחלה בבית המשותף...".

בענייננו, קובע השופט קלינג, ניתן לראות במבקשים (שלום) לכל היותר כמי שהסכימו לעצם הבנייה על הגג, אך אין לראות אותם כמי שהסכימו להוצאת הגג מהרכוש המשותף. הדבר לא נאמר בהסכמים ואין דרך לקוראו לתוכם.

כמו כן, מאחר ששיכון ופיתוח לא הותירה בידה יחידה כלשהי בבניין, אין היא יכולה להצמיד אליה את הזכויות בגג.

יתרה מכך, קובע השופט קלינג, אפילו לעניין התנאי הראשון לזכויות הבנייה של שיכון ופיתוח על הגג, ספק אם זכות זו עומדת לה לאחר שחלפו כ-25 שנים מההתקשרות. השופט קלינג קובע, כי לו המשיכה שיכון ופיתוח את בניית הקומות הנוספות על הגג לאחר בניית קומת החנויות, לא היה למבקשים כל פתחון פה. אולם משחדלה שיכון ופיתוח מהבנייה ליותר מ-25 שנים, יש לראות את מבנה החנויות כמושלם, ונוצר גג שלבעלי החנויות זכויות בו. שכן, הסכמת הרוכשים בהסכמים היתה, כי שיכון ופיתוח תמשיך בבניית הקומות הנוספות כחטיבה אחת.

לכן, קובע השופט קלינג, הגג הוא רכוש משותף לכל בעלי החנויות, ולשיכון ופיתוח אין כל זכויות בו. כפועל יוצא מכך, קובע השופט קלינג, אין למשיבות 3-2 (גראל גושן בע"מ ושיאת חברה להשקעות בניין ופיתוח בע"מ) כל זכויות לבנייה על הגג, למרות שרכשו זכויות אלה משיכון ופיתוח, ואין בעניין זה חשיבות לתוםלב, שכן שיכון ופיתוח לא יכלה להקנות זכויות שאין לה, ומה גם שהמשיבות 3-2 ידעו על ההסכמים שבין שיכון ופיתוח לרוכשים, ולכל היותר הם שגו, ממש כשיכון ופיתוח, בפירושה של מערכת היחסים שבין שיכון ופיתוח לרוכשים.

ה"פ 132/97 ביהמ"ש המחוזי תל-אביב. השופט דר' גבריאל קלינג. בשם המבקשים: עו"ד יחזקאל אליהו. בשם המשיבות: עוה"ד עודד הנגבי, ציון אילוז, הראלה אברהם-אוזן. « «הצמדת חלק משותף לדירה בדרך מפורשת וברורה «הסבריה של שיכון ופיתוח לדחיית רישום בעלות בית משותף - בעקבות זכויותיה לבנייה על הגג - נדחו על ידי ביהמ"ש, שקבע כי הנושא צריך היה להיקבע מפורשות בהסכמיםעו"ד רמי שר-ישראל