חברות ניהול ואחזקה: הספרים פתוחים לדיירים

שאלת זכותם של דיירים בבית משותף לעיין במסמכים ובספרי הנהלת החשבונות של חברת הניהול והאחזקה עלתה לאחרונה בפסק דינו של השופט אורי גורן, בביהמ"ש המחוזי בתל אביב.

הדיירים בבית המשותף בבית פנרמה (להלן: "הדיירים") הגישו תביעה למפקחת על לשכת רישום המקרקעין בתל אביב, במסגרתה התבקשה המפקחת להורות לחברת פנרמה ניהול ואחזקה (1983) בע"מ (להלן: "החברה") - עימה חתמו הדיירים הסכם ניהול ואחזקה - להציג בפניהם את ספר ההכנסות וההוצאות של חברה, דו"חות כספיים ודו"חות לשלטונות המס. עוד התבקשה להציג את המסמכים המפרטים את השקעות ההכנסות, והמסמכים המפרטים את פיגורי התשלום של דיירים.

המפקחת נענתה לתובענה, למעט הדו"חות לשלטונות המס. על החלטה זו הגישה החברה ערעור, שנדון בפני השופט גורן.

טענתה המרכזית של החברה היא, כי המפקחת טעתה בהעניקה לדיירים זכות עיון רחבה מדי במסמכים, ודי היה בדו"חות הכספיים ובמאזני הבוחן שלה, כשהם חתומים על ידי רואה חשבון, כדי לספק לדיירים את מכלול האינפורמציה הדרושה להם לעניין ניהול הבית המשותף.

לטענתה, היות שהדו"חות הכספיים מבוקרים על ידי רואה חשבון חיצוני, על פי כללי החשבונאות, על הדיירים לסמוך ידיהם על הדו"חות ולא לפשפש בפעולותיה. עוד טוענת החברה, כי הסכם הניהול מתנה על התקנון המצוי שבחוק המקרקעין בעניין זכות העיון של הדיירים במסמכים וקובע הסדר שלילי בעניין זה.

לטענתה, פרשנות זו נתמכת בנסיבות ההסכם, שממילא קובע סכום קבוע לתשלום, ולפיכך לא תצמח לדיירים כל תועלת מבחינת פעולותיה של החברה. עוד טוענת החברה, כי גם לפי התקנון המצוי, לא קמה לדיירים זכות עיון כה רחבה.

לטענתה, ההסדר הקבוע בסעיף 16(ג) לתקנון המצוי (שעל פי חוק המקרקעין) מתאים מטבעו לבית משותף המנוהל בהיקפים כספיים קטנים, ולא לבניין גדול שהדיירים החליטו לנהלו באמצעות חברת אחזקה.

הדיירים טענו, לעומת זאת, כי יש להם עניין בבחינה מדוקדקת של כל פעילותה של החברה, בכדי לוודא שאין שימוש בכספים למטרות זרות. לטענתם, לא ניתן ללמוד על כך מהדו"חות הכספיים, בהם רב הסתום על הגלוי, ולכן יש צורך בחומר "הגולמי" עליו מבוססים הדו"חות. וזאת לבד מהעובדה שזכות עיון זו מעוגנת בחוק ובהסכם הניהול.

השופט גורן בוחן את הסכם הניהול, וקובע שאין בו הסדר שלילי לעניין זכות העיון. נהפוך הוא, ההסכם קובע במפורש שלדיירים זכות עיון בספרי החשבונות של החברה. השופט גורן קובע, שהמדובר בספרי חשבונות מלאים ומפורטים של כל פעולות החברה.

פרשנות זו אף נתמכת בהיגיון העומד מאחורי הסכם הניהול. על פי ההסכם, החברה משמשת כנציגות הבית המשותף. היות שהנציגות פועלת כמורשה של בעלי הדירות, וכל קיומה מותנה בכוח שהוענק לה על ידי בעלי הדירות, קבעו ההסכם והחוק מנגנון, לפיו יוכלו השולחים (בעלי הדירות) לבחון בצורה יסודית את פעילות נציגם, בכדי לוודא שהוא פועל כדין ועושה כנדרש לטובתם.

כעת פונה השופט גורן לבחון את זכות העיון מכוח התקנון. השופט קובע, כי התקנון שחל על הבית המשותף הוא

השופט גורן קובע, כי זכות העיון הקבועה בתקנון אינה מצומצמת למקרים בהם הבית המשותף מנוהל בהיקפים כספיים קטנים. עוד קובע השופט, כי אין על הדיירים להסתפק בדו"חות הכספיים של החברה, היות שהיקף ביקורתו של רו"ח על פעולות החברה הינו מוגבל. רו"ח אינו מדקדק בכל פעולה ופעולה שעשתה החברה על כל היבטי הפעולה. רו"ח לא בוחן את מטרת ביצוע הוצאה מסויימת, לשם מה נעשתה ההוצאה, האם לטובת הדיירים או שמא למטרה אחרת, וכיוצ"ב.

השופט גורן אף דוחה את טענת החברה, כי זכות העיון לא תביא כל תועלת לדיירים. ראשית, היות שזכותם קבועה בחוק ובהסכם ללא כל מגבלה, אין עליהם להוכיח את מטרת העיון. שנית, לזכות העיון חשיבות משני היבטים. עצם זכות העיון מהווה גורם מרתיע לחברה, שלא לחרוג מביצוע תקין של פעולותיה. כמו כן אם יתגלה פגם בפעולות החברה, יכולים הדיירים לנקוט בפעולות נגדה, כגון פנייה לביהמ"ש לביטול ההסכם.

השופט גורן דוחה טענה נוספת של החברה, כי זכות העיון הרחבה מהווה פגיעה בפרטיותה וחשיפת סודותיה המסחריים. לדבריו, פעילות החברה היא פעילות אחזקת הבית וניהולו, והכנסותיה והוצאותיה אינן מידע עיסקי סודי או בעל ערך כלכלי רב. המדובר בחשבונות שהחברה מנהלת עבור הדיירים.

עם זאת קובע השופט גורן, כי הדו"חות לשלטונות המס חורגים מגדר העיון של הדיירים.

התוצאה הסופית: הערעור נדחה.

ע"א 1229/96 בימ"ש מחוזי בת"א.

השופט: אורי גורן.

בשם המבקשת: עו"ד ב. ברץ.

בשם המשיבים: עו"ד נ. שלם. « «חברות ניהול ואחזקה: הספרים פתוחים לדיירים «דיירים בבית משותף רשאים לעיין במסמכים ובספרי החשבונות של חברת הניהול והאחזקה של בניינם, כדי לוודא שאין שימוש בכספם למטרות זרות. חברת הניהול אינה יכולה להסתתר מאחורי טענות לפגיעה בפרטיות או חשיפת סודות מסחריים