חקיקה חדשה במס שבח - הפטור ממס לדירות מגורים

לאחרונה נתקבלו בכנסת מספר תיקונים בחוק מס שבח, עליהם נעמוד ברשימה זו ובבאה אחריה. תיקון מס' 36

1) כזכור שינה תיקון מס' 34 (שנכנס לתוקף ביום 28/2/97) את פרק חמישי 1 לחוק, וקבע שפטור ממס שבח יינתן רק במכירת "דירת מגורים מזכה" כהגדרתה בחוק. המייחד את ההגדרה החדשה הוא, שהדירה צריכה לשמש בפועל למגורים (או להיות סגורה) בתקופות המנויות בחוק, ולא די עוד בקיומם של המתקנים הפיזיים המאפיינים דירה.

תיקון מס' 36 בא להקל עם מוכרי דירות, מאחר שהוא קובע כי שימוש בדירה לפעולות חינוך ודת ייחשב אף הוא כתקופת שימוש למגורים (תקופות השימוש לא שונו).

2) סעיף 49ז מטפל באופן מיסוי דירת מגורים שהתמורה המשתלמת בעדה מושפעת מזכויות לבנייה נוספת. במצב שלפני התיקון היה מגיע פטור בגובה כפל שווי הדירה, כשהוא מחושב ללא זכויות לבנייה נוספת, אלא שעקב יישום כללי הפיצול הפיזי הפסיקתיים (פס"ד רושנולד, נסל, ארליך), רוקן תוכנו של הסעיף בחלק גדול מהמקרים (בעיקר בבנייה אנכית אך גם באופקית).

סעיף 49ז בנוסחו החדש, שהתיקון לגביו ייכנס לתוקף רק מיום 1/1/98, קובע כי הפטור המקסימלי לא יעלה על תקרה העומדת כיום על סך 1,200,000 שקל ודוק בכל מקרה יינתן פטור בגובה שווי הדירה (ללא זכויות לבנייה נוספת), גם אם הוא עולה על התקרה הנ"ל. יחד עם זאת, אם שווי הדירה (ללא זכויות לבנייה נוספת) אינו עולה על 600 אלף שקל יינתן פטור מקסימלי בגובה כפל השווי (גם אם הוא נמוך מהתקרה) אך אם שווי הדירה כאמור עולה על 600 אלף שקל, יינתן פטור מקסימלי בגובה התקרה (1,200,000) ולא יותר מכך.

עוד קובע הסעיף החדש, כי דירות שנרכשו ובנייתן נסתיימה לפני 1/4/97, לא יפחת כפל השווי לגביהן מריצפה העומדת כיום על סך של 300 אלף שקל (רלבנטי לדירות ששוויין, ללא זכויות לבנייה נוספת, נמוך מ-150 אלף שקל).

יתרת שווי המכירה, לאחר ניכוי סכומי הפטור כאמור, ימוסו כדמי-מכר של מגרש עם זכויות בנייה נוספות. לאור התיקון וקביעת תקרת פטור, נראה כי יש מקום להפחית את המקרים בהם יבוצעו פיצולים פיסיים.

3) בתיקון מס' 15 בחוק מס שבח משנת 1984 נקבע, כי מס שבח הנגבה או המוחזר יצבור, לגבי התקופה שקדמה ליום 1/10/84, ריבית בלבד ללא הפרשי הצמדה. תיקון מס' 36 מתקן את תיקון מס' 15 האמור, ונותן סמכות למנהל להחזיר (אך לא לגבות) את המס עם הפרשי הצמדה גם עבור התקופה שקדמה ליום 1/10/84. התיקון החדש יחול רק על סכומי מס שיוחזרו לאחר יום 3/7/97. תיקון מס' 37

תיקון מס' 37 הוסיף את סעיף 72ב לחוק ובכך סתם פירצת-מס. לפני תוספת סעיף 72ב לחוק - דירת מגורים שנתקבלה אגב פירוק איגוד בפטור לפי סעיף 71 (או דירה שנבנתה על קרקע שנתקבלה כאמור) זכתה לפטור ממס שבח במכירתה. מצב זה היווה תמריץ להפוך לאיגודי מקרקעין סמוך לפירוקם, במטרה לזכות בפטור ממס, שלא בצדק, גם בגין התקופה בה האיגוד החזיק בדירה (כידוע הפטור מגיע רק ליחיד).

בעקבות הוספת סעיף 72ב, נשתנה המצב המשפטי והוא כיום כך: אם האיגוד המתפרק היה "איגוד מקרקעין" לכל אורך תקופת פעילותו (תקופה שקדמה ליום 1/1/85 לא נחשבת) - יינתן פטור ממס במכירת הדירה בכפוף לתנאי פרק חמישי 1. לעומת זאת, אם האיגוד לא היה "איגוד מקרקעין" בתקופה כאמור - לא יינתן פטור ממס במכירת הדירה (דוק - מיסוי מכירת הדירה נדחה מיום פירוק האיגוד ליום שבו נמכרת הדירה על ידי בעל המניות (יחיד) בפטור לפי פרק חמישי 1.

המס שיחול במקרה זה יהיה או מס השבח שהיה חל על האיגוד אילו המכירה לא היתה פטורה, לפי סעיף 71 בתוספת הצמדה וריבית עד התשלום, או המס שהיה חל אילו חולקה הדירה כדיבידנד לבעל המניות ערב הפירוק (%25 מס על שווי הדירה המועברת) בתוספת הצמדה וריבית עד התשלום - לפי הגבוה מביניהם.

על מנת לסתום את הפירצה במלואה, קובע סעיף 72ב כי החיוב במס יחול לא רק על בעל המניות שקיבל את הדירה אגב פירוק האיגוד, אלא גם על כל מי ש"יום הרכישה" לגביו נקבע לפי יום הרכישה של בעל המניות ומבקש פטור לפי פרק חמישי 1 (כמו קרוב שקיבל מבעל המניות דירת מגורים פטורה ממס שבח לפי סעיף 62, או יורש שקיבל דירה ממוריש שהיה בעל מניות בפירוק).

התיקון האמור יחול רק על הליכי פירוק שהחלו ביום 3/7/97 ואילך. התיקון לא יחול על דירות הנמכרות כיום, אם הפירוק החל לפני התאריך הנ"ל.