רשמית - הסכם זיכיון; בפועל - שכירות מוגנת

למרות הסכמי זיכיון ושכירות בלתי מוגנת, קבע ביהמ"ש לאחרונה כי בין רשות הנמלים והרכבות לבין מחזיקי נכסים שונים נכרתו הסכמי שכירות המקנים למחזיקים מעמד של דיירים מוגנים, ודחה דרישת רשות הנמלים והרכבות לסילוק ידם.

רשות הנמלים והרכבות מחזיקה, מכוח הרשאת המדינה, במקרקעין של תחנת הרכבת תל-אביב. אברהם ואדוארד זילכה מחזיקים בחנות כלבו, ומסעדת אדר בע"מ מחזיקה ומפעילה מזנון. רשות הנמלים עתרה לסילוק ידם של הנ"ל מהנכסים שבבעלותה, ותביעותיה נדחו על ידי ביהמ"ש השלום. הרשות עתרה בערעור לביהמ"ש המחוזי. לטענתה, בשני המקרים מדובר בהסכמים להענקת זיכיון ושכירות בלתי מוגנת, ואין לראות במחזיקים דיירים מוגנים.

בשני המקרים המדובר ברוכשי זכויות, אשר רכשו את זכויותיהם מהמפעילים המקוריים. אחים זילכה רכשו את זכויותיה של חברת מזל טוב בשנת 1960 והמשיכו לנהל חנות כלבו במקום. המזנון הושכר לראשונה ליחזקאל איש-כסית, ומסעדת אדר רכשה את זכויותיו בשנת 1958, וממשיכה לנהל את המזנון עד היום.

במשך השנים האריכה הרשות את תוקפם של החוזים, וראתה באחים זילכה ובמסעדת אדר את בעלי הזכויות על פי ההסכמים. בשנת 1988 סירבה הרשות לחדש את החוזים ודרשה פינוי המקרקעין. אחים זילכה ומסעדת אדר סירבו לפנות את המקרקעין, ואז הגישה הרשות תביעות לסילוק יד, שכאמור נדחו.

השאלה המרכזית שעלתה בשני הערעורים היתה, האם יש לראות בחוזים שנחתמו כחוזה זיכיון, כטענת הרשות, או שמא המדובר בהסכמי שכירות מוגנת, כטענת זילכה ומסעדת אדר.

החוזה שנחתם עם אחים זילכה עניינו מתן זכות ייחודית לזילכה לנהל בתחנת הרכבת חנות כלבו. ביהמ"ש סבור, כי גם אם הרשות לא התכוונה לכך, החוזה שנכרת הוא חוזה שכירות ולא חוזה למתן זיכיון.

הביסוס למסקנה זו נלמד מהוראות החוזה גופו. הרשות הותירה בידיה, על פי הוראות ההסכם, את זכות הפיקוח. ביהמ"ש מאמץ את "מבחן הפיקוח", המאפשר לבעל נכס להפעיל פיקוח על הנכס שבבעלותו, ולבדוק אם הנכס מוחזק בדרך ראויה וסבירה. הוראה מעין זו מצוייה כדבר שבשיגרה בהסכמי שכירות.

תמיכה נוספת במסקנה זו מוצא ביהמ"ש במשכו של ההסכם. בתחילה נחתם ההסכם לשלוש שנים, ולאחר מכן הוארך תוקפו מפעם לפעם עד לתקופה של 30 שנה. חזקה בלעדית בנכס במשך עשרות בשנים בתמורה מוסכמת, יצרה את ההנחה של קשרי שכירות.

אמנם חזקה ייחודית בתמורה אינה מחייבת תמיד הכרעה בכיוון של שכירות. היסוד הקובע הוא רצונם וכוונתם של הצדדים, וכוונתם נבחנת לפי מכלול הנסיבות. בענייננו, התשלום החודשי הוצמד לעליות בשכר הדירה על פי חוק הגנת הדייר. צמידות זו לתוספות המשולמות לפי דיני הגנת הדייר, מהווה אמת מידה לאומד דעתם של הצדדים, ובעיקר לאומד דעתה של הרשות, באשר לאופי הקשרים המשפטיים שבינה לבין אחים זילכה.

יותר מכך, כאשר אחים זילכה רכשו את זכויותיו של בעל הזכויות הקודם, הם שילמו שליש מסכום התמורה לרשות. ביהמ"ש סבור, כי תשלום זה היווה את חלקה של הרשות בדמי מפתח. חוק דמי מפתח, שעמד בעינו בתקופה הרלבנטית (שנת 1960), קבע כי דמי מפתח הם כל תמורה שאינה דמי שכירות, שניתנה בקשר עם שכירות של מושכר או קבלת חזקה בו. לדעת ביהמ"ש, קביעת שיעור התמורה בגובה שליש מהתמורה בקשר עם העברת הזכויות אינה מקרית, והיא עולה בקנה אחד עם ציפיותיו הלגיטימיות של בעל הבית, לקבלת החלק המגיע לו בעת חילופי דיירים מוגנים. עמידתה הצודקת לכשעצמה של הרשות על קבלת סכום זה, נותנת ביטוי לכוונתה לראות ביחסים בינה לבין אחים זילכה יחסי שכירות מוגנים.

ביהמ"ש סבור, כי מאחר שבמועד חתימת ההסכם הראשון היו חוקי הגנת הדייר בתוקפם, היה על הרשות לציין במפורש בהסכם את הרכיבים, אשר פוטרים את המושכר מהגנת החוק.

ביחס למסעדת אדר סבור ביהמ"ש, כי גם כאן מדובר בשכירות מוגנת. בשנת 1955 נחתם עם איש-כסית הסכם זיכיון. זכויותיו הועברו למסעדת אדר בשנת 1958. בשנת 1970 חתמה הרשות עם מסעדת אדר על הסכם שכירות, שתוקפו הוארך מעת לעת עד שנת 1988. ביהמ"ש סבור, כי ההסכם שנחתם בין הרשות לבין איש-כסית, אף שהיו בו סממנים של זיכיון, קיימים בו מספר יסודות המצביעים על היותו חוזה שכירות, אשר מקנה למסעדת אדר מעמד של דיירות מוגנת.

ביהמ"ש מונה מספר יסודות, אשר במצורף מובילים למסקנה, כי למרות שהחוזה הוכתר בכותרת הסכם זיכיון, אין הוא אלא הסכם שכירות. יסוד אחד הוא החזקה בלעדית. השני, דמי השכירות הוצמדו להעלאות בדמי השכירות על פי חוק הגנת הדייר. ביהמ"ש מדגיש, כי באותה עת חוק הגנת הדייר לא נכנס לתוקף, ולכן הוצמדו דמי השכירות החודשיים לחוק צפוי. היסוד השלישי הוא התשלום ששולם לרשות, שהיה מעבר ובנוסף לדמי השכירות הרגילים, דבר שהיה מקובל באותה עת כתשלום דמי מפתח. כל אלו מצביעים לדעת ביהמ"ש על אופיו השכירותי של ההסכם.

ביהמ"ש סבור, כי מסעדת אדר חתמה על הסכם עם הרשות כאשר היתה דיירת מוגנת. לכן על הרשות להראות, כי מסעדת אדר הסכימה במודע לשינוי מעמדה משוכרת מוגנת לשוכרת חופשית. משלא עשתה כן, עומדות למסעדת אדר זכויותיה כדיירת מוגנת.

התוצאה: ערעורי הרשות נדחו.

מפי השופטים: אריה אבן-ארי, דוד בר-אופיר, הדסה אחיטוב.

ע"א 1265/94 המערערת: רשות הנמלים והרכבות נגד המשיבה: מסעדת אדר בע"מ.

ע"א 1006/96 המערערת: רשות הנמלים והרכבות נגד המשיבים: אברהם ואדוארד זילכה.

בשם המערערת: עו"ד בסון.

בשם מסעדת אדר: עו"ד גרון.

בשם אחים זילכה: עו"ד לאה לוי (הלחמי). ! « «רשמית - הסכם זיכיון; בפועל - שכירות מוגנת «רשות הנמלים והרכבות לא הצליחה לסלק מחזיקי נכסים שבבעלותה, שכן הסכמי הזיכיון שלהם נשאו למעשה אופי של הסכמי שכירות מוגנת, גם אם לא זו היתה הכוונה המקורית רחל-בת ערקובי