הגבלת זכות השימוש

האם רוכש או שוכר של נכס בקומפלקס של עסקים שנועד לסוג עסקים מסוים, רשאי לקבל צו מניעה המונע מהקבלן להשכיר נכס בקומפלקס למטרה אחרת? בית המשפט ברחובות עונה על כך בשלילה. לעניין זה הוא מסתמך על פרשנות החוזה, שלפיה התחייבות להגבלת השימוש ניתנה מצד השוכר/הרוכש ולא מצד הקבלן, ועל מאזן הנוחות בין הצדדים. המבקשת במשפט זה, חברת רהיטי דורון סחר, העוסקת בייצור ושיווק רהיטים, רכשה בהסכם מיום 1.5.94 מחברת א.ד.פ, חברה לבניין ולהשקעות (המשיבה), את הבעלות על אולם תצוגה במרכז הישראלי לריהוט בראשון לציון. הצדדים חתמו על תקנון בית משותף (בנוסח דומה לתקנון שנחתם עם שאר רוכשי האולמות), שטרם נרשם בלשכת רישום המקרקעין.

המשיבה, העוסקת בענף קבלנות הבניין, בנתה את המרכז, מכרה חלק משטחו לאחרים ומחזיקה בחלקו האחר.

המבקשת הגישה המרצת פתיחה לבית משפט השלום ברחובות, שבמסגרתה עתרה למתן צו מניעה קבוע, שיאסור על המשיבה להשכיר שטחים במרכז למטרת ניהול עסק השונה מתחום הריהוט ו/או מוצרים הקשורים בענף הריהוט. הדיון בתובענה נערך בפני השופטת א. שטמר.

לטענת המבקשת, התחייבה המשיבה כלפיה וכלפי רוכשים אחרים, שהמרכז ישמש לעסקי ריהוט בלבד, ואף התנתה את רכישת האולם בהתחייבות לא לנהל בממכר כל עסק מסוג אחר. לטענתה, המשיבה יצרה מצג, שהתחייבות זו תחול על כלל העסקים שיפעלו במרכז.

לגירסת המבקשת, בניגוד למוסכם, השכירה המשיבה אולם במרכז לצד ג', לחנות שייעודה מכירת מוצרי חשמל. לטענתה, השכרה זו פוגעת בצביונו של המרכז כמקום ייחודי לסחר ברהיטים ותסב לה נזקים כספיים חמורים.

המשיבה טוענת, כי ההתחייבות בהסכמים השונים היא של הרוכש ו/או המחזיק, ולא שלה. וגם אם חלה עליה חובה לא למכור או להשכיר אולמות אלה למטרת ריהוט, הרי שמוצרי חשמל ביתיים נכללים בהגדרה הרחבה של "מוצרים הקשורים לענף הרהיטים", בהיותם מוצרים משלימים לענף זה. כן טוענת המשיבה, כי יש לה זכויות קנייניות באולם נשוא התובענה וברוב החנויות שבמרכז, ואין לפגוע בזכויות אלה.

ראשית כול, קובעת השופטת שטמר, על המבקשת להוכיח עילת תביעה רצינית המתבססת על זכות חוקית. אם קיימת זכות כזו, ייבחנו מאזן הנוחות של הצדדים ושיקולים מדיני היושר. לצורך בחינת עילת התביעה פונה השופטת שטמר לבחינת הוראות ההסכם.

בהסכם התחייבו הרוכשים לנהל בממכר חנות לממכר רהיטים בלבד. בסעיף 5.11 להסכם נקבע: "הקבלן יהיה רשאי לגרום לכך שיירשם תקנון לבית המשותף. הקונה מסכים כי התקנון יכלול, בין היתר, ומבלי לפגוע בכלליות האמור לעיל, את ההוראות והעניינים הנזכרים להלן: 5.11.1 הוראות האוסרות לנהל בממכר כל עסק למעט אולם תצוגה לרהיטים ו/או למוצרים הקשורים לענף הרהיטים".

לכן השאלה העיקרית היא פרשנית טהורה: האם מקריאת ההסכם ופרשנותו עולה, שהמשיבה ייעדה את המרכז לענף הריהוט בלבד, ומכאן הזכות להגבילה בהשכרה למטרות אחרות? או שמא ההתחייבויות בהסכם הן התחייבויות הרוכש ו/או המחזיק, ולא של המשיבה? אם יש התחייבות כזו של המשיבה, עולה שאלה נוספת: האם "מוצרי חשמל ביתיים" נכללים בהגדרה הרחבה של "מוצרים הקשורים לענף הריהוט", בהיותם מוצרים משלימים לענף זה?

המבקשת מפנה לפסק דין מוניץ נ. נווה (פד"י לז(3)421) ומבקשת ללמוד הלכה גם לכאן. שם נדחה ניסיון להחכיר יחידה בבניין בורסת היהלומים שתוכנן לצורך זה, למשרד מהנדסים.

השופטת שטמר דוחה היקש זה, שכן באותו עניין תוכנן בניין בורסת היהלומים תוך שימת דגש על צורכי אבטחה קפדניים ביותר, ולמטרה זו השתתף הרוכש בהוצאות ניכרות הנובעות מייעוד הבניין. החכרת היחידה למי שמבקש לנהל בבניין עסק שונה תפגע בהומוגניות של הרשאים להשתמש בבניין. כל דיכפין יבוא אז וייכנס ויתערערו סידורי הביטחון. לכן ניתן בפסק דין מוניץ צו מניעה כמבוקש. ההבדל מענייננו ברור וניכר לעין: בעניין מוניץ הושם דגש בהוצאות הנוספות והמיוחדות שהוציאו הרוכשים בשל ייעוד הבניין לבורסת היהלומים, מה שאין כן בענייננו.

מכל מקום, קובעת השופטת שטמר, את ההסכם שלפנינו יש לפרש מתוכו ולפי אומד דעתם של הצדדים להסכם זה. מקריאת ההסכם עולה, כי המגבלות הוטלו רק על הרוכש ו/או המחזיק. הקבלן לא נטל על עצמו כל התחייבות ברורה וחד-משמעית שלא למכור או להשכיר את היחידות לעסקים אחרים. המשיבה אמנם רשאית הייתה להביא לידי רישום תקנון מגביל כאמור, אולם תקנון כזה לא נרשם. מכל מקום אין באמירה הבלתי מתחייבת בדבר אפשרות רישום ההגבלה בתקנון הבית משום הטלת חיוב על המשיבה.

האם אפשר ללמוד על כוונת הצדדים באופן אחר?

בפסק דין מד"י נ. אפרופים (פ"ד מט(2)265) נקבע, כי בפרשנות הסכם הקובע הוא אומד הדעת הסובייקטיבי המשותף לשתי הצדדים. בהתנגשות בין התכלית האובייקטיבית של החוזה לתכלית הסובייקטיבית (אומד דעת הצדדים), ידה של האחרונה על העליונה. התכלית הסובייקטיבית נותנת עדיפות נורמטיבית לאומד הדעת העולה מלשונו הרגילה והטבעית של החוזה, על פני אומד הדעת העולה מלשונו החריגה או בנסיבות החיצוניות.

אמנם מהנסיבות החיצוניות אפשר, לכאורה, ללמוד על כך, שהייתה התחייבות או כוונה מצד המשיבה להעניק למרכז ייחודיות לענף הרהיטים בלבד. נסיבות אלה הן העובדה, שבמשך שנים נוהלו במרכז חנויות לממכר רהיטים בלבד, והרשאת המשיבה לרישום תקנון ובו הגבלה לעניין זה. אולם השופטת שטמר מעדיפה את הלשון הברורה של ההסכם, שלפיה התחייבות בעניין זה הוטלה רק על המבקשת ולא על המשיבה, ביודעין.

טענת המשיבה, כי מדובר בחנות "משלימה" לחנויות רהיטים, היא פרשנות רחבה יתר על המידה ונראית כניסיון להצדיק בדיעבד מעשה שעלול להתפרש מראש בניגוד להסכם. אולם אין חשש שהעסק החדש (חשמל) יסכל את מימוש מטרותיו האמיתיות של ההסכם. אין מדובר בעסק שעניינו מרוחק מאוד מזה של ריהוט או הנוגד אותו.

מאזן הנוחות נוטה לטובת המשיבה. מול חששה של המבקשת, שקונים לא יגיעו למרכז, עומדת הערכת המשיבה, שבלי עסקים אחרים במרכז ההיפך הוא הנכון, ואותו משקל בלתי ידוע לשתי ההערכות. האולם הוא קניינה של המשיבה, ובהיעדר עילה רצינית לפגוע בחופש לעשות בו כרצונה - ידה אמורה להיות על העליונה. המשיבה וצד ג' השקיעו כספים בשיפוץ הממכר, במסע פרסום ובמבצעים שונים.

המשיבה טוענת כי השכרת האולם לצד ג' נועדה לגוון את היצע המוצרים הנמכרים במרכז ולעודד הגעת לקוחות פוטנציאלים. לשם קידום מטרה זו נרתמה גם היא ונאותה לוותר על דמי שכירות למשך 12 חודשים. קודם להשכרה עמד האולם ריק במשך כמה חודשים. מרבית בעלי העסקים במרכז הצטרפו לעמדת המשיבה. מנגד, המבקשת לא הוכיחה את טענותיה על הנזקים שייגרמו לה באם לא יינתן הצו המבוקש.

התוצאה הסופית: בהתחשב בכך, שפרשנות החוזה תומכת בעמדת המשיבה ואף מאזן הנוחות נוטה לטובתה, דחה בית המשפט את התובענה.

ה"פ 176/99 בית משפט השלום ברחובות.

השופטת א. שטמר.

בשם המשיבה: עוה"ד ע. קאופמן ורז.« עו"ד רמי שר-ישראל « הגבלת זכות השימוש «