שתי כניסות נפרדות - בית משותף אחד

מהו הרוב הדרוש להוצאת חלקים מהרכוש המשותף בבית שטרם נרשם כבית משותף ובו שתי כניסות נפרדות, המוחזקות ומנוהלות בנפרד שנים רבות? האם נדרש רוב של בעלי שתי הכניסות או די ברוב של בעלי הכניסה הספציפית? המפקחת על רישום המקרקעין בתל-אביב קובעת, כי עניין הניהול והשימוש הנפרדים אינו קובע, שכן בשל התנאים התכנוניים והפיזיים של הבית, על שתי כניסותיו, הוא ראוי להירשם כבית משותף אחד. לכן דרוש רוב של בעלי שתי הכניסות.

בנימין מזרחי ו-11 אחרים (התובעים) ואשר חג'ג' ושלושה אחרים (הנתבעים), זכאים להירשם כבעלים של דירות בבית, שטרם נרשם כבית משותף, ברחוב דרך לח"י בתל-אביב. לבית שתי כניסות, האחת בדרך לח"י 136, שבה מתגוררים התובעים, והאחרת בדרך לח"י 138, שבה מתגוררים הנתבעים. בכל כניסה 32 דירות. לכל כניסה חדר מדרגות ומעלית נפרדים. מאז קיומו של הבית, זה 18 שנה, מוחזקת ומנוהלת כל כניסה בנפרד.

הנתבעים ביצעו שינויים ברכוש המשותף ושינו את זכויות הבנייה כדי להרחיב את דירותיהם. התובעים עתרו בפני המפקחת על רישום המקרקעין בתל-אביב, אורה קניון, למתן צו להפסקת כל פעולות הבנייה של הנתבעים ברכוש המשותף ולהשבת מצב החצר לקדמותו.

סעיף 71ב'(א') שבסימן ג'1 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, קובע: "על אף הוראות סעיף 62(א')סיפא או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בנייה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבנייה הנדרשות לצורך זה".

סימן ג'1 לחוק חוקק בשנת 1995. עד אז נדרשה הסכמת כל בעלי הדירות להצמדת חלקים מהרכוש המשותף לדירה פלונית לשם הרחבתה.

המחוקק הותיר אמנם פגיעה מסוימת בזכות הקניין ברכוש המשותף, אולם אין להתיר פגיעה במידה העולה על הדרוש, ואת לשונו של החוק יש לפרש פירוש דווקני. לפיכך, על מי שמבקש להיכנס בשעריו של סימן ג'1 לחוק לקיים ככתבם וכלשונם את כל התנאים הנדרשים על פי החוק. התנאי הראשון שיש לעמוד בו, הוא שיעור בעלי הדירות הרשאים לקבל את ההחלטה בדבר הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לאותה מטרה. לא יעמוד המבקש בתנאי זה - אין עוד צורך לבחון את שאר התנאים.

יודגש, קובעת המפקחת, שעל אף מנגנון הפיצוי, המבקש להרחיב את דירתו הוא בבחינת "המוציא מחברו", ואי-הסכמה של מי מבעלי הדירות לכך אינה צריכה להיות מלווה בשום הנמקה.

הנתבעים קיבלו את הרוב הדרוש מבין הבעלים של כניסה 138, אולם לא נתבקשה כלל הסכמתם של הבעלים של כניסה 136.

התובעים טוענים, כי שתי הכניסות ראויות להירשם כשתי כניסות של בית משותף אחד. הנתבעים לא קיבלו את הסכמת הבעלים של כניסה 136, ולפיכך אין להם רוב להרחבת דירותיהם.

הנתבעים טוענים, כי כל אחת מהכניסות ראויה להירשם כבית משותף נפרד, ולכן עליהם לקבל רק את הסכמת הרוב מבין הבעלים של כניסה 136 - ורוב זה הושג.

מאחר שהבית טרם נרשם כבית משותף, קובעת המפקחת, לא ניתן להסתייע ברישום. כל אחת מהכניסות בנויה בצורת האות H, כשהקצה העליון של הפאה הימנית-מערבית של כניסה 138 צמוד בקיר משותף לקצה התחתון של הפאה השמאלית-מזרחית של כניסה 136.

המפקחת קובעת, כי בשל התנאים התכנוניים והפיזיים של הבית ושל שתי כניסותיו, הוא ראוי להירשם אך ורק כבית משותף אחד, וכי שתי הכניסות הוקמו על חלקה שאינה ניתנת לחלוקה, באופן שכל בית יעמוד על חלקה נפרדת. לכן, אין אפשרות לרשום כל אחת מהכניסות כבית משותף נפרד.

טענת הנתבעים בעניין ניהול והחזקת הרכוש המשותף, כמו גם בעניין שימוש ייחודי בחצר הבית, נותרת במישור הניהול, ההחזקה והשימוש, ואין בה כדי להקנות איזושהי זכות קניינית.

בעניין החזקתו וניהולו של רכוש משותף בבית מורכב דן סעיף 59 לחוק. סעיף 59(א) לחוק קובע: "מקום שבית משותף מורכב ממבנים אחדים או מאגפים אחדים שלכל אחד מהם כניסה נפרדת או מתקנים נפרדים (להלן: "בית מורכב") - ובעלי הדירות קבעו בתקנון כי הרכוש המשותף, כולו או חלק ממנו, שבתחומי כל מבנה או אגף יהיה צמוד לדירתו שבאותו מבנה או אגף, או שהחזקתו וניהולו יהיו נפרדים, תחול חובת ההשתתפות בהוצאות ההחזקה והניהול של הרכוש המשותף על בעלי הדירות שבאותו מבנה או אגף בלבד. בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון שיקיימו אסיפה כללית ונציגות נפרדת לאותו מבנה או אגף".

גם בענייננו - קובעת המפקחת - יש סבירות גבוהה, שכשיירשם הבית כבית משותף הוא יחולק לאגפים לשם החזקה וניהול של הרכוש המשותף. אולם אין בכך כדי לאפשר את רישומו של כל אגף או כל כניסה בבית כבית משותף נפרד, מאחר שהתנאים התכנוניים והפיזיים אינם מאפשרים זאת.

העובדה שניתן לנתבעים במקרה זה היתר בנייה כחוק אינה מייתרת את הצורך לקבל את הסכמת התובעים, שגם להם זכויות ברכוש המשותף של הבית. בשורה של פסקי דין נקבע, שיש נתק בין הליכי התכנון והבנייה לבין הרישום בפנקס הבתים המשותפים.

הנתבעים טוענים, שהתובעים השהו את תביעתם זמן רב, מאחר שידעו על כוונתם להרחיב את דירותיהם זה שנים. לטענתם, בהתאם לסעיף 71ג'(ב) לחוק היה על התובעים להגיש את תביעתם בתוך 30 יום מיום שנודע להם על כך. עוד הם טוענים, כי יש לראות בשיהוי הכבד בנסיבות העניין משום זניחת זכות התביעה.

המפקחת דוחה טענה זו. סעיף 71ג'(ב) לחוק קובע הסדר מיוחד הנוגע לסימן ג'1 שבחוק והשונה מתקנות סדר הדין האזרחי. סעיף זה מגדיר במפורש מהי ה"החלטה" שבעל דירה המתנגד לה רשאי להגיש תביעה בגינה בתוך 30 יום מיום קבלתה. החלטה זו היא החלטה שנתקבלה ברוב הדרוש. מכיוון שבענייננו נקבע שלא נתקבלה החלטה כזו, טרם החל מניין הימים של 30 היום.

עם זאת, אם סוברים הנתבעים שנגרם להם נזק כספי בשל השיהוי, פתוחה בפניהם הדרך להגיש תביעה בעילת נזיקין בבית המשפט המוסמך.

התוצאה הסופית: התביעה מתקבלת. ניתן צו להפסקת פעולות הבנייה ברכוש המשותף שבבית וכן צו המורה לנתבעים להשיב, בתוך 90 יום, את מצב חצר הבית לקדמותו.

תיק 281/99, המפקחת על רישום המקרקעין בתל-אביב.

בשם התובעים: עו"ד גד לזר.

בשם הנתבעים: עו"ד יריב בר-דיין.« עו"ד רמי שר-ישראל « שתי כניסות נפרדות - בית משותף אחד