מתנה נכונה

פסק הדין שניתן לאחרונה על ידי ועדת הערר בת"א בעניין משפחת שוב (עמ"ש 1928/94 מלי רוזנבלום, אריאל שוב וצבי שוב נ' מנהל מס שבח, מיסים יג/5, עמ' ה-254), מעלה שוב את סוגיית המתנות בכל הקשור במקרקעין. באותו עניין, מכירת הדירות שנבנו על הקרקע שנתקבלה במתנה, חויבה במס שבח מן הטעם, שבמועד נתינת המתנה לעוררים היה קיים שלד של בניין על הקרקע, ששוויים יחדיו (קרקע + שלד) עולה על %50 מערך הדירות שנבנו על הקרקע, ובעת מכירת הדירות טרם חלפו תקופות הצינון הקבועות בסעיף 49ו' לחוק מס שבח מקרקעין, התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מס שבח").

נסיון משפחת שוב מלמד, כי בהחלטה על מכירת דירה או על קביעת מועד למכירה כאמור, יש לבדוק היטב, האם מדובר בדירה שנתקבלה במתנה, ואם כן, האם המוכרים עומדים בתקופות הצינון המנויות בחוק. יתר על כן, כבר בעת ההחלטה על מתן מתנה יש להתחשב בתקופת הצינון הנובעת מכך, ואולי אף לוותר על מתן הדירה במתנה, כאשר קיים צורך להשתמש בתמורת מכירת דירת המתנה בטווח קצר. זאת, כדי שלא להיקלע למצבה של אותה משפחה, שבה אם מבוגרת נתנה דירה במתנה לבנה, אשר לאחר פרק זמן קצר מכר את הדירה כדי לממן טיפולים לאמו, בלא שהיה זכאי אישית לפטור במכירתה.

* * * על מנת להקל על קבלת ההחלטות כאמור, בחרנו לרכז את התנאים לפטור במכירת דירת מתנה על פי סעיף 49ו' לחוק מס שבח, בטבלה מסכמת להלן. יש להדגיש, כי תקופות הצינון הקבועות בסעיף 49ו' רלוונטיות רק אם מעל %50 משווי הדירה נתקבלו במתנה במהלך 3 שנים שקדמו לרכישתה, ואילו במקרים אחרים לא רואים במתנה כמתנה של דירה.

1. הגם שמתנות אחרות אינן חייבות כשלעצמן במס שבח, הרי שדירה שהתקבלה מהורה בלבד זוכה להקלות בתקופת הצינון, ולכן גם בקבלת מתנה אמיתית ממי שאינו הורה - סב וסבתא לדוגמה, יש לשקול מתנה להורה וממנו לבן/בת, תוך תשלום פעם נוספת של 1/3 מס רכישה, כדי להבטיח חופשיות רבה יותר לבן/בת במכירת דירת המתנה.

2. יש להפריד בתנאי זה בין מועד קבלת המתנה, אשר יכול להיות מוקדם יותר, לבין מועד המגורים בדירה, כאשר מועד המגורים הוא הקובע. כך, בן נשוי שקיבל את הדירה שנה וחצי לפני מכירתה וגר בדירה חצי שנה בלבד, לא יזכה לפטור.

3. הואיל וסעיף 49ו' מתייחס למתנה לבן/בת נשואים בלבד ולא לבת/בן זוגם, הרי שלמען הסרת הספק, עדיף לתת מתנה לאחר הנישואין לבן/בת בלבד ולא לשני בני הזוג, ולאחר מכן הבן/הבת ייתנו חלק מדירת המתנה לבת/בן זוגם בפטור ממס שבח ורכישה.

מתוך הוראות הסעיף לא ברור, אם כדי לזכות בתקופת הצינון של שנה אחת המוכר צריך להיות נשוי במהלך כל השנה. בעבר נפסק, כי כדי לעמוד בתנאי סעיף 49ו', תקופת הנישואין צריכה להיות לפחות שנה, וזאת על אף שלשון החוק אינה דורשת זאת ובהוראה הפנימית של רשויות המס מוזכר היות המוכר מקבל המתנה נשוי ביום המכירה בלבד.

4. לפי פסק הדין של בית המשפט העליון בעניין ע"א 24/85 הווארד נורמן גולדשמידט נ' מנהל מס שבח, מיסים א/5, עמ' ה-2, תקופת הצינון נספרת ממועד סיום בניית הדירה וללא ממועד החלפת תצהירי המתנה, שהינו מועד המתנה לצרכי מס שבח. מטרת הקביעה כאמור הינה למנוע מצב של "בזבוז" תקופת הצינון על בניית הדירה, שבמהלכה ממילא לא ניתן למכור דירה בפטור, שבו תביא נתינתה של דירה במתנה בתחילת בנייתה לקן משפחה לפטור במכירתה כבר בסמוך להשלמתה.

על מנת למנוע "בזבוז" נוסף של תקופת הצינון בתקופה בה ממילא לא ניתן למכור את הדירה בפטור ממס, קובעות הוראות החוק, כי תחילתה של תקופת צינון הינה מהיות המוכר בן 18 שנה. עם זאת, קיימת הקלה במקרים הנדירים כיום של בני זוג, אשר אחד מהם או שניהם מתחת לגיל 18 - במקרה כזה תקופת הצינון מחושבת לפי הבוגר שבהם.« אברהם אלתר, זיו שרון, הלנה וינטר « מתנה נכונה « ושוב - כיצד לתת מתנות מבלי לשלם מס במכירת דירת המתנה