דלת אחת יותר מדי

בתביעה של אדם המתבססת על זכות קניינית, להבדיל למשל מתביעה, בטענה לפגיעה ברכוש משותף - אין כמעט שיקול דעת לביהמ"ש שלא להיעתר לה. אין לשקול בעניין זה שיקולי יושר ושיהוי, ואין אף להתייחס למצבו הקשה של הנתבע.

התובעים - 32 דיירים המתגוררים בבניין המצוי ברח' הנופר 18 ראשל"צ (להלן "התובעים") - הגישו תביעה כנגד 6 דיירים אחרים המתגוררים בבניין (להלן "הנתבעים"), שתמציתה היא פגיעה ברכוש המשותף בבניין ובזכות הקניין של התובעים.

* * * לטענת התובעים, בניגוד לכל דין ובלא ידיעתם, פרצו הנתבעים בלובי הקומתי - המהווה רכוש משותף - דלק כניסה נוספת לדירתם. בנוסף, בנו הנתבעים, כל זוג בדירתו, קיר/דלת, במטרה להפריד בין החדר אליו נפתחת הדלת הנוספת, לבין שאר הדירה, ובכך יצרו למעשה יחידת מגורים נוספת בקומה ומספר יחידות הדיור בבניין גדל בעקבות כך.

התובעים עתרו למתן צו-עשה, שעניינו החזרת המצב לקדמותו. דהיינו, אטימת הדלת הנוספת שנפרצה בקיר הרכוש המשותף, וכן הריסת הקירות הפנימיים שנבנו בין שתי היחידות שנוצרו על ידי בניית אותו קיר הפרדה.

לטענת הנתבעים, הדירות נרכשו מלכתחילה עם אפשרות לשני פתחי כניסה והם בחרו כעת לנצל אפשרות זו. לטענתם, על פי היתר הבנייה המקורי, שניתן לקבלן, לדירותיהם שתי כניסות. כך גם שווקו הדירות והופיעו בפירסומי הקבלן. לטענתם, אין מדובר ברכוש משותף, ועל כן, ממילא, אין מדובר בזכות קניינית.

התביעה נדונה בפני השופטת דליה גנות מבית משפט השלום ברחובות.

השאלות השנויות במחלוקת - קובעת השופטת גנות - הינן:

א. האם מדובר ברכוש משותף?

ב. מה מעמדו של היתר הבנייה?

ג. האם יש ליתן הצו המבוקש בהתייחס לרכוש המשותף?

ד. האם יש ליתן הצו המבוקש בהתייחס לשינוי הפנימי בתוך הדירות?

ה. טענות מקדמיות שבפי הנתבעים.

לטענת הנתבעים, המקום בו נפרצה הדלת הנוספת בדירותיהם אינו מהווה רכוש משותף, וזאת בהסתמך על היתר הבנייה ופירסומי הקבלן.

* * * השופטת גנות קובעת, כי היתר הבנייה אינו מקנה זכות קניינית ואינו יכול ליצור זכות בעלות יש מאין.

בחוזה המכר של הנתבעים אין זכר לעובדה שהדירות כוללות שני פתחי כניסה. הדבר אף לא צויין בתשריט וממילא לא נרשם בלשכת רישום המקרקעין. לכן, ולאור קביעתו הנחרצת והחד משמעית של סעיף 125 לחוק המקרקעין (להלן - "החוק"), על פיו: "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו...", ובהתחשב בעובדה שברישום הפנקסים מצויינת רק כניסה אחת לדירות, הרי שברור כי היתר הבנייה הינו חסר ערך משפטי, ולא יכול ליצור זכות קניינית בניגוד לרישום שבפנקס רישום המקרקעין.

לפירסומי הקבלן (לפיהם בדירות שני פתחים), אין כל ערך, באשר על פי חוזה המכר הותנה שכל פירסום או מצג קודם בטלים.

אין כל ספק, קובעת השופטת גנות, כי קירותיו החיצוניים של הבניין וקירותיו הפנימיים, המהווים את מסגרת החלל הפנוי בכל קומה, הם רכוש משותף. ועל כן אם נפרצה דלת באחד מקירות אלו, שלא בהתאם להוראות החוק ושלא בהסכמת כל הדיירים כדרישת סעיף 62 א' לחוק, הרי שמדובר בפעולה בלתי חוקית בעליל המהווה השתלטות על דייר מסויים על חלק מהרכוש המשותף.

חוק יסוד: כבוד האדם וחרותו, הכיר בשמירה על קניינו של אדם כערך עליון. בתי המשפט הכירו בעיקרון זה אף קודם לכן. נקבע, כי אין אדם יכול לדרוש זכות הנאה מרכושו של הזולת רק מפני שהדבר נוח לו ואפילו אם לזולתו לא נגרם כל נזק.

אין נפקא מינה אם הפגיעה ברכוש המשותף היא קטנה או גדולה, ואין לכפות על דייר להסכים לפגיעה ברכוש המשותף אפילו היא מינורית.

* * * נפסק, כי כאשר מתבקש ביהמ"ש ליתן תרופה שיסודה בדיני היושר על יסוד זכות קניינית, אין לביהמ"ש אותו שיקול דעת רחב הנתון לו בתביעה פוססורית.

פסיקתו העקבית של ביהמ"ש מגינה באופן מוחלט על קניינו של אדם, מפני רצון האחר להיטיב או לשנות את מצבו תוך פגיעה ברכוש ציבורי או פרטי. לכן יש ליתן לתובעים את הצו המבוקש באשר לפתיחת הפתח הנוסף.

באשר לשינוי הפנימי בתוך הדירות - אומנם הנתבעים לא קיבלו את הסכמת האסיפה הכללית לביצוע השינוי, כדרישת סעיף 2 לתקנון המצוי, אולם אין בכך כדי להביא למתן הצו המבוקש באופן אוטומטי וללא שיקול דעת. בענייננו, קובעת השופטת גנות, קיר ההפרדה לא יצר שתי יחידות עצמאיות ומופרדות, כי אם שתי יחידות המצויות אחת בתוך רעותה וביניהן מעבר חופשי.

על כן, אין ליחידה הנוספת שנוצרה כל משמעות. אין היא מהווה פגיעה ברכוש המשותף. ואין היא משנה את אופי הדירות. לכן, לא ניתן הצו המבוקש המתייחס לשינוי בתוך דירות הנתבעים.

טענו הנתבעים, כי התביעה לוקה בשיהוי, ולכן אין התובעים זכאים לסעד המבוקש. השופטת גנות דוחה טענה זו. שכן, כבר נפסק על ידי ביהמ"ש, כי בתביעה המיוסדת על זכות קניינית, אין, בדרך כלל, לייחס משקל רב לשיקולי יושר דוגמת שיהוי.

התוצאה הסופית: ניתן צו-עשה, המחייב את הנתבעים להשיב המצב לקדמותו בכל הנוגע לדלת הנוספת, באופן שהדלת תוסר והפתח יאטם. הצו יעוכב למשך 8 חודשים. התביעה הנוגעת לקיר ההפרדה הפנימי - נדחתה.

ת.א. 2287/99.

בימ"ש השלום ברחובות.

השופטת: דלית גנות.

בשם התובעים: עו"ד גד לזר.

בשם הנתבעים: עו"ד ז. כספי.« עו"ד רמי שר-ישראל « דלת אחת יותר מדי « דיירים בבית-משותף, שפרצו דלת נוספת מחדר המדרגות לדירתם, חוייבו להחזיר את המצב לקדמותו בגלל הפגיעה בזכויות הקנייניות של הדיירים האחרים