קירור והספקה ומקרקעין

פרסום דו"חות הרבעון השלישי 99', שלחו את האנליסטים בפועלים שוקי הון לבצע הערכת שווי לספנות והספקה, כמו גם לחברת הבת שלה קירור והספקה. להלן הערכות השווי:

ספנות והספקה

ספנות ואספקה מחזיקה בחברות בנות ובנוסף בנכס מקרקעין בחיפה. החזקתה העיקרית הינה חברת קירור והספקה (%62.78), המחזיקה בכ-%70 ממניות י.מ. מקס השקעות ובכ-%63 ממניות חברת יפאורה בע"מ, העוסקת בייצור ובשיווק משקאות קלים. בנוסף מחזיקה החברה ישירות בחברת י.מ מקס השקעות (%10).

בספטמבר 99' מכרה מקס את החזקותיה במניות החברה לישראל לבנק לאומי תמורה כ-512 מיליון שקל. חלקה של החברה ברווח מהמכירה הינו כ-64 מיליון שקל. מכירה זו מותירה את הקבוצה עם נכסים ברי שעבוד וללא התחייבויות, מה שמשפר את יכולת המינוף של החברה לביצוע רכישות והשקעות גדולות.

כאמור, החברה מחזיקה במקרקעין בחיפה, שהערכת שווי שבוצעה להם באפריל 99' אמדה אותם בכ-2 מיליון שקל, לפי מחירי אוקטובר 99'.

אחזקתה העיקרית של החברה היא %62.78 מהזכויות בהון בקירור. שוויה הכלכלי של קירור (הוערך בעבודה נפרדת, מנובמבר 99') נאמד בכ-332 מיליון שקל וחלק החברה בקירור כ-208 מיליון שקל.

החברה מחזיקה ישירות ב-%10 ממניות מקס. השווי המאזני של ההשקעה במקס ליום 31.12.98 הינו 25 מיליון שקל. לאחר הוספת הרווח הישיר של החברה (לא כולל הרווח שנוצר דרך ההחזקה בקירור) ממכירת מניות החברה לישראל בסך של כ-12 מיליון שקל, שוויה הכלכלי של ההשקעה במקס מגיע לסך של כ-37 מיליון שקל. משווי ההחזקה במקס לא ניכו כלכלני פועלים שוקי הון את הדיבידנד שחולק לאחר מכירת מניות החברה לישראל.

קירור והספקה

החברה לקירור והספקה עוסקת במתן שירותי אחסון סחורות בקירור, בפיתוח נדל"ן שבבעלותה ובהחזקה בחברות יפאורה בע"מ (%63), העוסקת בייצור ובשיווק משקאות קלים, י.מ מקס השקעות (%70) ותעשיות תפוגן בע"מ (%51), העוסקת בייצור ובשיווק של טוגנים.

לחברה מספר מקרקעין חשובים במרכז הארץ ובחיפה וסביבתה. להלן פירוט המקרקעין שבבעלות החברה:

חולון: בבעלות החברה קרקע בשטח של כ-43 דונם בחולון, המכילה כ-11 אלף מ"ר שטחי קירור. בנוסף לשטחים אלה הוקם במקום מבנה בשטח כולל של כ-3,500 מ"ר, המשמש כהיפרכל, ומושכר עד לחודש פברואר 2003. דמי השכירות השנתיים מסתכמים בכ-2.1 מיליון שקל, הצמודים למדד המחירים לצרכן.

על הקרקע קיימות זכויות בנייה לכ-96 אלף מ"ר, מתוכן זכויות לכ-82 אלף מ"ר עדיין לא נוצלו.

נציין כי בשנה האחרונה קיבלה החברה הצעה לרכישת כל המתחם בחולון, על פי שווי של 800 אלף דולר לדונם.

ראשון לציון: לחברה זכויות במקרקעין בשטח של כ-9,000 מ"ר בשדרות בן צבי באזור התעשייה בראשון לציון. על המקרקעין ממוקם מבנה בשטח של כ-2,600 מ"ר, המושכר ליפאורה תמורת דמי שכירות שנתיים של כ-1.1 מיליון שקל. הסכם השכירות הסתיים ביום 31.7.98, אולם השכירות נמשכת באותם תנאים ללא הסכם. לחברה זכויות בנייה בקרקע לכ-1,000 מ"ר נוספים עם %15 אחוזי בנייה. השווי לדונם מוערך בכ-65 אלף דולר.

חיפה: בצמוד למפעל הקירור בחיפה, נמצא בניין נוסף בן 5 קומות בשטח כולל של כ-5,400 מ"ר, העומד ברובו ריק מזה מספר שנים. סך זכויות הבנייה של החברה בשטח, לרבות השטח המנוצל, הינו 14,000 מ"ר, %300 אחוזי בנייה, והערכת שווי של 320 אלף דולר לדונם.

נשר: בבעלות החברה שטח של כ-41 דונם בסמוך לצומת הצ'ק פוסט בחיפה, אשר קיימות לגביו זכויות בנייה לכ-47,000 מ"ר תעשייה (אחוזי בנייה - %150). במתחם ממוקם בית קירור בשטח של כ-4 דונם. במהלך שנת 1996 טיפלה החברה באיחוד ובחלוקה של הקרקע בנשר (פרצלציה). צפויה הפקעה של כ-11 דונם, אך מבלי לפגוע בזכויות הבנייה הקיימות. שווי הקרקע נאמד בכ-100 אלף דולר לדונם.

* * * החברה מחזיקה בכ-%62.90 ממניות יפאורה. שוויה הכלכלי של יפאורה (שהוערך בעבודה נפרדת, מאוקטובר 99') נאמד בכ-357 מיליוני שקל. לפיכך, השווי הכלכלי של החזקת קירור ביפאורה (%62.90) נאמד בכ-225 מיליוני שקל. החברה מחזיקה גם ב-%70 ממניות מקס. השווי המאזני של ההשקעה במקס ליום 31.12.98 הינו 173 מיליון שקל . לאחר הוספת הרווח של קירור ממכירת מניות החברה לישראל בסך של כ-83 מיליון שקל, שוויה הכלכלי של ההשקעה במקס מסתכם לסך של כ-256 מיליון שקל.« צביקה רובינס « קירור והספקה ומקרקעין « הערכת שווי לקבוצת ספנות והספקה וקירור והספקה מציגה שורת נכסים וזכויות בנייה של הקבוצה