עסקים יגעים בחוף הכרמל

רק בחודש דצמבר קבע השופט אורי גורן, נשיא ביהמ"ש המחוזי בת"א, כי השימוש למגורי קבע בדירות שהוקמו בפרוייקט המרינה בהרצליה איננו חוקי, והנה קיבלנו בשבוע שעבר תזכורת נוספת למלחמה הניטשת בין האירגונים הירוקים לבין יזמים ממולחים, על ציביונו של קו החוף.

בפס"ד המרינה, שניתן בעקבות עתירה של החברה להגנת הטבע נגד רשויות התכנון והיזמים (האחים עופר, אזורים, שיכון עובדים, מלונות ים סוף ונוספים), התקבלו טענות התביעה על חריגות היזמים, והמחלוקת לגביו עוברת כעת לביהמ"ש העליון.

"דירות נופש" הן יצור שנתפר למידותיהם של פרוייקטים שנבנו על קו החוף בישראל, ואחד הבולטים בהם הוא מגדלי חוף הכרמל בפאתיה הדרומיים של חיפה. יזמי המרינה טענו להגנתם, כי לא מדובר בדירות רגילות, שכן אין במקום תשתית למגורים. על כך ענה השופט גורן, כי החיים חזקים, ואם יהפכו דירות הנופש למשכן קבע, "אין ספק כי יימצא לדיירים פיתרון בדמות קירבתה של המרינה לשכונות בהרצליה פיתוח".

ליזמי המרינה יש בהחלט ממה לחשוש, על רקע תקדים מגדלי חוף הכרמל, פרוייקט שהחל להיבנות בתחילת העשור הקודם וכפי שזה נראה היום, העסקים בו יגעים למדי.

זמן קצר לאחר יציאתו של הפרוייקט לדרך, בתחילת 94', חשבו היזמים להנפיקו בבורסה ולגייס דרכה את הכסף לבנייה. ברם, הקריסה באחד העם זמן קצר לאחר מכן, גנזה את תוכניות ההנפקה. כעת, כשנתוני הפרוייקט מתפרסמים לצורך עיסקת מניות בין הבעלים (דלק תרכוש את מניותיו של אורי פינקלשטיין), נראה שהמשקיעים לא הפסידו מכך. גרעון של 23 מיליון ש' בהון העצמי, מחלוקות בין השותפים, ובעיקר מאבק מול האירגונים הירוקים שמעכב את התקדמות הפרוייקט, הם מאפייניו של חוף הכרמל מודל שנת 2000.

חברת גיזה, שלצורך עיסקת המניות התבקשה להעריך את שווי הפרוייקט, נוקבת בסכום של 10.8 מיליון דולר. דלק מציינת, כי בפרוייקט גלום פוטנציאל רווחים, הניתן למימוש אם יושקעו בו משאבים ניהוליים ניכרים. בנוסף, עם רכישת חלקו של פינקלשטיין בפרוייקט, יפחתו חילוקי הדעות בין השותפים, שכן יצחק תשובה, בעל השליטה בדלק, יהפוך לבעל השליטה בחוף הכרמל (%49).

פרוייקט חוף הכרמל, משתרע לאורך רצועת חוף באורך של קילומטר בפאתי חיפה. שטח הקרקע הכולל של הפרוייקט כ-359 דונם. הפרוייקט נבנה על בסיס תב"ע מאושרת הכוללת 5-4 מלונות דירות (1,200 יח"ד), מלון של 240 חדר, מסעדות, חנויות, שטחי מסחר ונופש וכן טיילת לאורך החוף. עד כה הושלמה בנייתו של מלון דירות אחד, "אלמוג", ונמצא בשלבי בנייה מלון דירות נוסף, "פנינה". קבלת היתרי הבנייה ליתרת הפרוייקט מותנית ביבוש שטח ים בעומק של 60-40 מטר ולאורך של 550 מטר.

אם החברה להגנת הטבע היא הסמרטוט האדום של יזמי המרינה, הרי שבמקרה של חוף הכרמל מדובר בעמותת אדם טבע ודין (אטד). במהלך 96' הגישה אטד עתירה נגד רשויות התכנון וחברת חוף הכרמל, לפיה נתבקש בית המשפט להורות לחברה להימנע מכל בנייה כל עוד לא יובטח כי בנייני הפרוייקט ייבנו בניצב לקו החוף ולא במקביל לו, כמו הבניין הראשון, וכל עוד לא יובטח, כי הייעוד למלון דירות לא ישונה בפועל למגורי קבע.

טענות אטד לעניין בניין אלמוג נדחו מחמת שיהוי, אך פסק הדין חייב בחינת בניית בניין פנינה (שלאחריה אושר המשך בניית המגדל הצפוני שלו בלבד). פסק הדין מחייב את חברת חוף הכרמל לכלול, בכל חוזה עתידי עם רוכשי דירות בבניין זה ובכל מלון דירות אחר שיוקם, סעיף, שלפיו הרוכש יצטרף למאגר דירות להשכרה מלונאית לתקופה של מספר חודשים בשנה.

פסק הדין גרם לשינויים תכנוניים בפרוייקט, ביניהם הקמת הבניינים בניצב לקו החוף ולא במקביל לו. גם המאבק על עתידו של פרוייקט זה, עבר לעליון.

בעלי המניות בחוף הכרמל, מלבד תשובה ופינקלשטיין, הם החברה הבורסאית מושקוביץ (%21.7), משה בן-נר (%22), ועו"ד יוסי שגב יחד עם אשתו מאירה (%7.3). בן-נר ופינקלשטיין הם יזמי הפרוייקט, ואילו יתר המשקיעים נכנסו אליו בשנת 93', לאחר ששילמו 35 מיליון שקל תמורת %65 מההון.

גיזה מציינת בין יתרונות הפרוייקט את מיקומו האטרקטיבי (סמוך לחוף ים), את ייעודו שהופך אותו לאחד מהפרוייקטים המעטים בהם אושרו מלונות דירות בסמוך לחוף הים ואת נגישותו לעורקי תחבורה ראשיים.

סיכוני הפרוייקט, מאידך, הם תלות בפרוייקט יחיד בעל מאפיינים ייחודיים (דירות נופש בעיקר למשקיעי חוץ), ההאטה בשוק הנדל"ן וייעוד חלק מהפרוייקט למלונות דירות בעקבות פסק הדין, שגורם לאי ודאות לגבי קצב המכירות העתידי של הפרוייקט.« שי שלו « עסקים יגעים בחוף הכרמל « פרוייקט מגדלי חוף הכרמל, הנבנה בצל מאבק האירגונים הירוקים ביזמיו, נחשף לצורך מכירת חלקו של אחד השותפים ליצחק תשובה * גיזה מעריכה את חוף הכרמל בשווי של כ-10 מיליון דולר, למרות גירעון של 23 מיליון שקל בהון העצמי