הרחבת דירות: התקנון גובר

עוד נקבע, כי העובדה שמתנגד הבנייה דהיום בנה בעבר גם הוא ללא קבלת הרוב הדרוש וללא הסכמת מבקש הבנייה דהיום - אינה יוצרת מניעות כלפיו.

שרה ורפאל דניאלי (להלן - "דניאלי") הם הבעלים של דירה בבית המשותף ברח' הברוש 62 חיפה (להלן - "הבית" או "הבית המשותף"). דניאלי ביקשו לבנות על חלק מגג הבית המשותף שמעל דירתם, ובנוסף להצמיד את כל הגג לדירתם בדרך של צירוף יתרת שטח הגג כמרפסת.

שושנה ויהושע כנפי (להלן - "כנפי") - שם דיירים אחרים בבית - עתרו בפני המפקחת על רישום המקרקעין בעכו למתן צו, שיורה לדניאלי להימנע מפריצת פתח ובנייה בגג המשותף או להימנע מתפיסת חזקה ייחודית בגג הבית המשותף.

התביעה נדונה בפני המפקחת עדה פרנקל. כנפי מבססים את תביעתם על סעיף 4 (ג) לתקנון המוסכם של הבית המשותף, הקובע: "כל תוספת בנייה שיש בה כדי לפגוע ברכוש המשותף או כל חלק ממנו, טעונה הסכמה מראש של כל בעלי הדירות".

לטענת דניאלי, יש להחיל על הבית המשותף את הוראות סעיף 71 ב' לחוק המקרקעין (תיקון 18 לחוק), על אף האמור בתקנון המוסכם. וכי בהתחשב בעובדה שכנפי כבר הרחיבו דירתם, מנועים הם מלהתנגד להרחבה שמבקשים דניאלי להוסיף לדירתם.

לא היתה מחלוקת, כי דניאלי לא נתנו הסכמתם לבנייה שביצעו כנפי להרחבת דירתם שלהם. לטענת דניאלי, יש להחיל על הבית המשותף את הוראות תיקון 18 לחוק, שכן התיקון נכנס לתוקף לאחר רישומו של הבית המשותף ורישומו של התקנון המוסכם. לדעתם, לא בעלי הדירות הם שניסחו את התקנון, ואין בו, בתקנון המוסכם, אלא ציטוט של הוראות החוק שהיו בתוקף בעת רישומו, ואשר על כן יש לפרש את אומד דעת הצדדים, כאילו מבקשים הם להחיל על עצמם את הוראות החוק כלשונו היום.

המפקחת דוחה טענה זו. הקביעה כיצד יתנהלו ענייני הרכוש המשותף היא עניין, שבעלי הדירות בבית המשותף יכולים להתנות עליו. כוונת המחוקק להשאיר את מנגנון ניהול ענייני הרכוש המשותף כעניין דיספוזיטיבי לא שונתה עם חקיקת תיקון 18. ואכן, בסעיף 71 ב' לחוק נקבע, כי בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון כי הוראותיו לא יחולו עליהם וכי:

"(ב) אין בהוראות סימן זה כדי לגרוע מהוראה מיוחדת הקיימת בתקנון מוסכם בדבר הרחבת דירה או זכויות בנייה".

בתקנון המוסכם שנרשם לבית המשותף - קובעת המפקחת - קיימת אכן הוראה מיוחדת הקובעת, כי יש צורך בהסכמת כל בעלי הדירות לבנייה ברכוש משותף.

בנוסף, תקנון הבית המשותף נרשם בינואר 1991. ממועד זה ואילך היו בעלי הדירות רשאים לשנות אותו כראות עיניהם, כולל אימוץ הוראות תיקון 18 לחוק לאחר חקיקתו. משבחרו בעלי הדירות שלא לעשות כן, ולאור הוראות סעיף 71 ד' (ב) לחוק, הם נתפסים כמי שהוראות התקנון המוסכם, כפי שנרשם בשעתו, הן ההוראות המחייבות אותם.

לכן, קובעת המפקחת, אין תיקון 18 לחוק יכול לחול על הבית המשותף דנן. יתרה מכך - קובעת המפקחת - אין המקרה דנן יכול להיכנס לגדר תיקון 18 לחוק. שכן, סעיף 71 ב (א) לחוק מאפשר הוצאת חלקים מן הרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית ברוב של 4/ 3 מבעלי הדירות, רק לשם בנייה שמטרתה הרחבת דירה בשיעור חלקה היחסי באחוזי הבנייה המותרים או הנותרים לבנייה באותו בית.

ואילו בעניננו, דניאלי מבקשים לבנות רק על 42 מ"ר בגג. כל יתרת שטח הגג (58 מ"ר) מהווה הצמדה לשימוש בלעדי שאינו מיועד לבנייה, שאינו מיועד להרחבת דירתם ושהוא מעבר לחלקם היחסי באחוזי הבנייה המותרים לבנייה. המדובר בהוצאת חלקים מסוימים מן הרכוש המשותף והצמדתם לדירת דניאלי לשימושם הבלעדי, בניגוד לקבוע בסעיף 62 (א) לחוק וסעיף 12 (ב) לתקנון.

משלא ניתנה הסכמת כנפי להוצאת הגג המשותף והצמדתו לדירת דניאלי, אין להחלטה זו תוקף.

המפקחת אף דוחה את טענתם של דניאלי למניעות מצד כנפי להתנגדות לבנייה, בהתחשב בעובדה שכנפי עצמם לא פעלו בהתאם לקבוע בתקנון המוסכם ולא קיבלו את הסכמת דניאלי לבנייה שהם עצמם בנו ברכוש המשותף. שכן, מעשה בלתי חוקי של בעל דירה אחד אינו יוצר סיטואציה של התרת רסן לפיה לכל אחד מותר לנהוג בניגוד להוראות.

בנוסף - קובעת המפקחת - טענת דניאלי, כי לא נתנו הסכמתם לבנייה של כנפי, אינה יוצרת בהכרח מצב משפטי המחייב את כנפי להסכים לבנייה שלהם. העובדה המוסכמת על הצדדים היא, שלא ניתנת הסכמת דניאלי לבניית כנפי. ואולם, דניאלי לא נקטו בשום פעולה משפטית למנוע את הבנייה הנ"ל. העובדה כשלעצמה שדניאלי "ישנו על זכויותיהם" אינה מולידה טענת השתק או מניעות כלפי כנפי.

זאת ועוד, אין דימיון בין שני המקרים. שכן, בענייננו דניאלי מבקשים לבצע הצמדה למעשה של שטח הרכוש המשותף לשימושם הבלעדי, מקום בו דרושה לכך הסכמת כל בעלי הדירות.

ולבסוף, כאשר מדובר בפגיעה בקניינו שלא אדם, שיקול הדעת של ביהמ"ש הוא מצומצם.

התוצאה הסופית: התביעה מתקבלת. ניתן צו האוסר על דניאלי לפרוץ פתח בגג הבית המשותף ולהימנע מבנייה ותפיסת חזקה ייחודית בו.

תיק מס' 300/98.

המפקחת על רישום המקרקעין בעכו - עדה פרנקל.

בשם התובעים: עו"ד זאב כהן.

בשם הנתבעים: עו"ד משה כרמון.« עו"ד רמי שר-ישראל « הרחבת דירות: התקנון גובר « הוראות תיקון 18 לחוק המקרקעין, הקובעות שמספיק רוב של 3/4 מבעלי הדירות להוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם הרחבת דירה, אינן גוברות על תקנון מוסכם