דיירות מוגנת עוברת בירושה. אבל!

חוק הגנת הדייר הוא מהחוקים היחידים, שמבחינה "ביולוגית" גוסס ועובר מן העולם ואין צורך לבטלו

דיני הגנת הדייר נועדו להסדיר את מערכת היחסים בין שוכר למשכיר בנוגע לבניינים ישנים ולהסכמים מוגנים, שנחתמו בין בעלי בתים לבין דייריהם. הסכמים אלו מתייחסים בדרך כלל לשנות ה-40 עד ה-70, אם כי יש הסכמי שכירות מוגנים גם לתקופה שאחרי כן.

חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב-1972 הוא החוק הרלוונטי לענייני דיירות מוגנת, שהחליף למעשה את חוק הגנת הדייר תשט"ו-1955 וחוקים קודמים אחרים והכניס בהם שינויים רבים.

אחת הסוגיות החשובות בדיני הגנת הדייר היא סוגיית קיום או אי קיום הירושה בנכסים מוגנים.

דעה לא נכונה רווחת בציבור, שנכסים מוגנים אינם עוברים בירושה. החוק קובע שתי הוראות נפרדות בנוגע לירושה בנכס מוגן, שהוא דירת מגורים, להבדיל מנכס מוגן שהוא עסק. חוק הגנת הדייר קובע בסעיף 20 בזה הלשון:

(א) דייר של דירה שנפטר, יהיה בן זוגו לדייר, ובלבד שהשניים היו בני זוג לפחות שישה חודשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד בתקופה זו.

(ב) באין בן זוג כאמור בסעיף קטן (א) יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים - קרוביו האחרים, כל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד איתו לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו ולא הייתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגוריהם.

נשאלת השאלה, באילו תנאים יוכל יורשו של יורש להיהפך לדייר מוגן ולרשת את הנכס המוגן? שאלה זו נידונה בפסק הדין בעניין רע"א 1711/98 דוד שפי נ' רבקה שטיינר ואח' פד"י נד (1) 394.

במקרה זה האב היה דייר מוגן עוד משנת 1947 והתגורר כל השנים יחד עם אשתו ועם בתו בדירה.

לימים, הבת נישאה ועזבה את הבית. האב נפטר והאם ירשה אותו. הבת חזרה, יחד עם בעלה, לסייע לאם ולסעוד אותה. לימים, נפטרה האם והבת טענה לדיירות מוגנת, ובאותה העת לא הייתה לה דירה אחרת.

השופט אהרון ברק קבע בפסק דין זה, כי כדי שהבת תוכל לרשת את הנכס, עליה לעמוד בארבעה תנאים מצטברים. הבת צריכה להוכיח:

א. כי התגוררה בבית עם אביה המנוח לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו של האב.

ב. בעת פטירת האב המנוח לא הייתה לה דירה אחרת למגוריה.

ג. היא המשיכה להתגורר בדירה מאז פטירת אביה המנוח ועד לפטירת אמה המנוחה.

ד. בעת פטירת אמה המנוחה לא הייתה לבת דירה אחרת למגוריה.

השופטים קבעו, כי הבת אינה עומדת בשלוש מארבע הדרישות הנזכרות - היא לא התגוררה בעת פטירת אביה המנוח בדירה (באשר לפני הפטירה נישאה ועזבה את הבית), באותה עת הייתה לה דירה אחרת למגורים, והיא לא המשיכה להתגורר בדירה בכל תקופת הביניים בין פטירת המנוח ועד לפטירת המנוחה. לכן, אין הבת יכולה לזכות בדיירות מוגנת בדירה.

יש לשים לב, שבארבעת התנאים האמורים יש אחד, שמבחינה ביולוגית לא ניתן לקיימו אלא עד דור אחד או שניים.

לדוגמה: נכד המבקש לזכות בדיירות מוגנת אחרי שאביו ירש את הסב, עליו להוכיח כי בעת שסבו, אשר היה דייר מוגן, נפטר - התגורר הנכד לפחות שישה חודשים לפני פטירת הסב באותה הדירה.

אולי לא קשה למצוא נכד, שחי עם סבו טרם פטירת הסב. אך בוודאי קשה ואולי בלתי אפשרי למצוא נין, שהתגורר עם סבו של אביו, וכמובן מיותר להמשיך את סיפור השושלת, באשר כמעט אין בנמצא ילד של נין שנולד כשהסב של סבו היה בחיים והתגורר עמו תחת קורת גג אחת.

אשר על כן, ההוראות של חוק הגנת הדייר אמנם אינן מונעות קבלת נכס מוגן בירושה, אבל הן מגבילות את תנאי הירושה בתנאים שלאחר דור אחד או שניים לא ניתן לקיימם, גם אם שאר התנאים, כגון רציפות מגורים או אי בעלות בנכס אחר, קיימים.

באותו פסק דין קבע השופט יצחק אנגלרד, בדעת מיעוט, כי אמנם רק האב היה חתום על הסכם השכירות, אך מאחר שבשעת החתימה על ההסכם היו האב והאם נשואים והתגוררו בדירה, על כן גם האם הייתה דיירת מוגנת בזכות עצמה ולא מכוח ירושה, ולכן די לבת שעמדה בתנאי של מגורים עם האם טרם מותה.

כלומר, לפי שיטת השופט אנגלרד, הבת אינה "יורש של יורש", אלא יורש מדרגה ראשונה, ודי שתעמוד בשני תנאים - מגורים יחד עם האם לפני הפטירה ואי בעלות בדירה אחרת - כדי לזכות בירושה.

דעה זו אינה מתיישבת עם המגמה הקיימת בפסיקה, לתת פרשנות מצומצמת ודווקנית להוראות חוק זה, לאור חוק יסוד כבוד האדם וחירותו.

הכותב הוא חבר ועדת קניין ומקרקעין של לשכת עורכי דין מחוז מרכז ומרצה בדיני מקרקעין.