ניצול אחוזי בנייה שנותרו בבית משותף

בית המשפט העליון קובע, בפסק דין שניתן ממש לאחרונה, כי תקנון בבית משותף, הקובע שבעל דירה רשאי לבנות על הגג הצמוד לדירתו, כולל בחובו אך ורק את אחוזי הבנייה המספיקים לבניית קומה אחת, ואינו כולל אפשרות לניצול כל אחוזי הבניין שנותרו לבניין אף אם הם מספיקים לבנייה של קומות נוספות, אלא אם כן הענקה זו ניתנה במפורש.

המערערים (נחמיה גלמן ואחרים) המשיבים (עזרא הררי-רפול ואחרים) הם הבעלים של דירות בבית משותף בשכונת טלביה בירושלים (להלן: "הבניין"). במרכז המפלס שעל גג הבניין הוקמה דירה בשטח של 68 מ"ר (להלן: "הדירה"), כך שלשני צדדיה נותרו שני שטחי גג.

בתשריט שנערך לצורך רישום הבניין כבית משותף סומן גג הדירה כמספר 8ג', ושני שטחי הגג שלצד הדירה סומנו כמספרים 8א' ו-8ב'. בסעיף 8 לתקנון הבית המשותף (להלן: "התקנון") הוצמדו שטחי גגות 8א', 8ב' ו-8ג' לדירה, ולבעל הדירה הוקנתה הזכות"... להוסיף בנייה על הגג שעל יד הדירה והגג מעל הדירה המסומנים בתשריט במס' 8א', 8ב', 8ג'...", וזאת "... במסגרת הוראות תכנון ערים".

שיעור השטח המותר לבנייה במגרש שעליו בנוי הבניין (להלן: "אחוזי הבנייה"), מאפשר הוספת קומה אחת מעל הדירה, שתי קומות על מפלס גגות 8א' ו-8ב', וכן קומה שלישית בת חדר אחד.

המשיבים רכשו את הדירה, והרסו אותה. הם ביקשו לנצל את מלוא אחוזי הבנייה על מנת לבנות על המפלס החדש שנוצר בעקבות ההריסה מבנה בן מספר קומות. ואילו המערערים, בעלי הדירות האחרות בבניין, התנגדו לכך, בטענה שהתקנון מתיר למשיבים לבנות על המפלס החדש קומה נוספת אחת בלבד.

המפקח על רישום המקרקעין בירושלים (להלן: "המפקח"), שבפניו התברר הסכסוך בין הצדדים, קיבל את עמדת המערערים. הוא פסק, כי באין הוראה בתקנון המתירה בניית קומות נוספות, אין המשיבים זכאים - ללא הסכמת בעלי הדירות האחרות - לנצל את אחוזי הבנייה מעבר לאחוזים הנדרשים לבניית קומה אחת.

על פסק דין זה ערערו המשיבים בפני ביהמ"ש המחוזי בירושלים. ביהמ"ש המחוזי הפך את פסיקת המפקח, וקבע כי באין הוראה בתקנון האוסרת על בניית קומות נוספות, ההסכמה שניתנה לבנייה על הגגות כוללת בחובה הסכמה לניצול מלוא אחוזי הבנייה.

על פסק דין זה הגישו המערערים בקשת רשות ערעור לביהמ"ש העליון. בקשתם התקבלה.

הערעור נדון בפני הרכב השופטים: הנשיא אהרון ברק, מישאל חשין ודליה דורנר. פסק הדין ניתן מפי השופטת דורנר בהסכמת שאר השופטים.

השאלה הצריכה הכרעה בערעור היא אם היתר שניתן בתקנון של בית משותף לבנייה על גג צמוד, כולל בחובו הסכמה לניצול כל אחוזי הבנייה שנותרו במגרש שעליו נמצא הבניין.

תקנון בית משותף הוא בגדר הסכם שנערך בין בעלי הדירות בבית המשותף. ככל הסכם יש לפרשו על פי אומד-דעת הצדדים. בתקנון שבפנינו, כאמור, לא נקבע דבר באשר למספר הקומות שהמשיבים רשאים להקים, או בנוגע למידה המותרת של ניצול אחוזי הבנייה.

ככלל, אין להפריד בין זכות הבעלות על מגרש לבין הזכות לבנות על המגרש תוך ניצול מלוא אחוזי הבנייה.

בבית משותף אחוזי הבנייה נובעים מן הבעלות המשותפת של בעלי הדירות במגרש שעליו נבנה הבית המשותף. זהו נכס המצוי בבעלות משותפת של בעלי הדירות, ואשר ניתן להעבירו. ניצול אחוזי הבנייה על ידי אחד מבעלי הדירות בבית המשותף מקטין איפוא את ערכן של הדירות האחרות.

על יסוד גישה זו נפסק, כי הצמדת גג לדירה בבית משותף אינה כוללת בחובה את הענקת הזכות לנצל את אחוזי הבנייה שנותרו לבניין. מאותו טעם עצמו, גם אין רואים בהסכמה לבנייה על גג צמוד כהסכמה להצמדה ולבנייה על גג המבנה שהוקם על הגג הצמוד.

על רקע משפטי זה, קובעת השופטת דורנר, יש להתחקות אחר אומד-דעת הצדדים במקרה שבפנינו.

יש לתת לסעיף 8 בתקנון פירוש המגשים את תכליתם הכלכלית המשותפת של הצדדים, מתוך יחוס להם של סבירות והוגנות.

הדעת נותנת, כי ההיתר שניתן בתקנון לבעלי הדירה לבנות על הגג הצמוד לדירתם כולל בחובו אף הסכמה לשימוש באחוזי הבנייה של הבניין. ואולם, אין בכך להשיב לשאלה אם ההסכמה לבנייה מהווה אף הסכמה לניצול כל אחוזי הבנייה שנותרו לבניין, גם אם עולים הם על אחוזי הבנייה הנדרשים לבניית קומה אחת.

כאמור, לאחוזי הבנייה ערך כלכלי, וניצולם על ידי אחד מבעלי הדירות בבית המשותף מפחית את שווי הדירות האחרות. ככל שהניצול הוא מלא יותר, ההפחתה משווי יתר הדירות אף היא גדולה יותר. בנסיבות אלה, ההיגיון הכלכלי מחייב לפרש את ההיתר שניתן על הגג הצמוד לדירה ככולל בחובו אך ורק את אחוזי הבנייה המספיקים להקמת קומה אחת. סביר אף להניח כי בעלי הדירות בבית המשותף המבקשים היתר לבנות על הגג הצמוד לדירתם מתכוונים להרחיב את דירתם, או למירב לנצל את הגג לבניית מבנה המשתרע על שטח כל הגג.

ודאי כך הוא במקרה שלפנינו, שבו, כאמור, שטח הדירה היה קטן ובצדדיה נותרו שטחי גג נרחבים. פירוש סביר והוגן של היתר הבנייה שניתן בגדרי בסעיף 8 לתקנון מוליך למסקנה, כי כוונת הצדדים לא היתה להעניק לבעלי הדירה את כל אחוזי הבנייה שנותרו לבניין, אף אם הם מעבר לדרוש לבניית קומה אחת על הגגות. הענקה נרחבת כזו של אחוזי בנייה צריכה, ככלל, להינתן במפורש.

גישה פרשנית זו אף מתחייבת מן הפסיקה המשקפת מדיניות משפטית המגינה על בעל דירה בבית משותף, שלפיה ויתור על זכות הנובעת מבעלות בדירה בבית משותף, בין אם מדובר בזכות ברכוש משותף ובין אם מדובר בהסכמה לבנייה (היינו, ויתור על אחוזי בנייה) חייב להיות מפורש.

במקרה שבפנינו, קובעת השופטת דורנר, התקנון התיר למשיבים לבנות על שלושה שטחי גגות, ובכללם על שטח הגגות של הדירה שבבעלותם. בכך יש לראות ויתור מפורש על אחוזי הבנייה הדרושים להקמת קומה נוספת מעל הדירה, ומבנה בעל מפלס אחד על הגגות שלצידי הדירה. אחוזי הבנייה אלה מאפשרים למשיבים לבנות מבנה בעל קומה אחת בשטח גגות 8א' ו-8ב', ומבנה בעל שתי קומות בשטח גג הדירה שנהרסה. שכן, הריסת הדירה לא פגעה בזכותם של המשיבים לנצל את אחוזי הבנייה שעל-יסודם נבנתה.

אשר על כן, הערעור התקבל, פסק דינו של ביהמ"ש המחוזי בוטל, ופסק דינו של המפקח הושב על כנו, זאת בכפיפות לכך שהמשיבים יהיו רשאים לבנות קומה נוספת על שטח שגודלו כשל גג 8ג' בלבד.

התוצאה הסופית: הערעור התקבל.

ע"א 5043/96 בית המשפט העליון השופטים: א. ברק - נשיא, מ. חשין, ד. דורנר.

בשם המערערים: עורכי דין נ. וייל, ע. זינגר בשם המשיבים: עורכי דין ר. וינוגרד, י. מאק