שותף או מסיג גבול?

מן המפורסמות הוא, כי המקרקעין שהם בבעלות של מספר אנשים, מה שמכונה בפי רבים "קרקע במושע", סובלים מחוסר תכנון ומחוסר יעילות בקידום המקרקעין ובפיתוחם. רבים ממקרי השיתוף במקרקעין מגיעים לבתי המשפט בארץ בשל סכסוך בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין, או בדבר הסגת גבול של מי מהשותפים וכו', באשר כמספר השותפים, כך מספר הדעות וניגוד האינטרסים בנוגע לגורל המקרקעין ולניהולם.

הבעיה מתעוררת בשל שיטת המשפט שלנו, שמכירה בשיתוף מקרקעין מסוג TENANCY IN COMMON, כלומר, שיתוף במקרקעין, כאשר בעלותו של כל שותף מתפשטת על כל חלק ועל כל גרגיר במקרקעין, ולשום שותף אין חלק מסוים במקרקעין. זאת כהגדרת סעיף 27 לחוק המקרקעין הקובע: "מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם".

פירושו של דבר, שאם יש שלושה שותפים ולכל אחד שליש במגרש, אין אחד השותפים יכול לטעון כי השליש שלו נמצא בחלק הצפון מערבי, למשל, ולהתחיל לבנות עליו, אלא אם כן קיים הסכם שיתוף או הסכם פירוק שיתוף כלשהו בין הצדדים, המגדיר את החלקים שמחזיק כל שותף ושותף.

לפעמים חוסר היכולת להגיע להסכמה עם שותפים מאלץ שותף אחד או שותפים אחדים לנקוט יוזמה ולהשתמש במקרקעין או בחלק מהם שימוש חלקי, ובכך לנסות ולהפיק תועלת ורווח מאותם אחוזים אחדים שבבעלות אותם שותפים.

המחוקק הכיר בסיטואציה זו וקבע בסעיף 31 לחוק המקרקעין, כי שותף יחיד רשאי "להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר".

מסעיף זה ניתן ללמוד, שכל עוד שותף אחד מחזיק רק בחלק יחסי מהמקרקעין, השווה לאחוזים שלו בשטח, ואינו מונע מאחרים שימוש דומה ולפי חלקם היחסי, הוא לא ייקרא מסיג גבול. אך בסעיף 33 לחוק המקרקעין נקבע, כי שותף שהשתמש במקרקעין המשותפים חייב ליתר השותפים, לפי חלקיהם במקרקעין, שכר ראוי בעד השימוש. נשאלת השאלה, מה קורה כשאותו שותף אינו מסתפק בחלקו ואף תופס את כל החלקה, קרי מונע שימוש דומה מיתר השותפים.

שאלה דומה התעוררה בעניין ע.א. 891/95 יוסף זידאני נ' סעיד מוחמד אב אחמד. במקרה זה המערער החזיק בכל הקרקע ואף מנע מאחרים שימוש בקרקע. זיאד הגדיל לעשות ועשה שימוש כזה לא רק בתקופה שהיה בעלים של חלק מהמקרקעין, אלא גם בתקופה שטרם נהפך לשותף במקרקעין.

השופטים קבעו, כי עצם העובדה שאחד מהשותפים עושה שימוש כלשהו בקרקע שבמושע ושלא קיבל את הסכמת יתר השותפים, אינה הופכת אותו למסיג גבול, כל עוד אינו מונע מאחרים שימוש דומה.

אך במקרה של זידאני, מאחר שהמערער השתמש בכל המקרקעין, ועל כן נמנע מיתר השותפים שימוש דומה, יכול היה בית המשפט להגיע בנקל למסקנה כי השותף הוא מסיג גבול.

לפי הלכה קודמת של בית המשפט העליון, במקרה דומה בעניין ע.א. 663/87 ד"ר תקוה נתן נ' ציפורה גרינר ואח' מה(1) 104, אם לא נמנע שימוש מיתר השותפים, אותו שותף שהשתמש במקרקעין אינו חייב בתשלום כלשהו ליתר השותפים. בפסק דין תקוה נתן פירשו את הוראות סעיף 31 הנ"ל כבא למנוע קיפאון ולאפשר לבעלים משותפים להפיק הנאה מהנכס.

כאמור, הפסיקה אינה מכריזה על שותף המחזיק בחלק היחסי מהמקרקעין ללא הסכמת יתר השותפים ושאינו מונע מיתר השותפים להשתמש במקרקעין כמסיג גבול. כמו כן, הפסיקה אינה מחייבת שותף כזה לשלם ליתר השותפים שכר ראוי. אך השופט יצחק אנגלרד מותח ביקורת על פסיקה זו במרומז, ללא שהכריע בעניין זה, באשר הוא לא נדרש במקרה של זידאני לסוגיה, כי זידאני מראש השתמש בכל החלקה ומנע מיתר השותפים שימוש דומה.

אמנם כל שימוש בניגוד לדעת כל הבעלים הוא סוג של עשיית עושר שלא כדין ומחייב את המשתמש בתשלום, אך מה עם הוראות סעיף 31 לחוק המקרקעין, שקבע שכל שותף רשאי לעשות שימוש במקרקעין ובלבד שאינו מונע מאחרים שימוש דומה?

ההוראה מכוונת למקרה שהשותפים אינם מסכימים על דרך ניהול המקרקעין במשותף ובדרך של הסכם שיתוף. באין הסכם שיתוף, המחוקק מתיר לשותף או לשותפים לעשות שימוש ולהפיק רווח במקרקעין שיש להם אחוזים, ובלבד שלא ימנעו שימוש דומה מאחרים.

לולא הוראה זו של חוק המקרקעין, ברי לכול, שכל סוג של שימוש במקרקעין, גם אם אינו גורם חסרון כיס ליתר השותפים, היה מחויב בתשלום דמי שכירות ראויים.

השופט אנגלרד עצמו, בפסק הדין זידאני, חייב את זידאני לשלם דמי שימוש ראויים למשיבים (משפחת אבו אחמד), לפי דמי שימוש למטר מרובע ביחס לשיעור הבעלות של משפחת אבו אחמד. אולי מכך נובע, כי ממילא לא ניתן לחייב את זידאני על החלק היחסי של מטר מרובע שיש לו בקרקע? אחרת, מה הסיבה שלא לחייב את זידאני בתשלום עבור שימוש בכל הקרקע מבלי להפחית את החלק היחסי שלו?

בכל מקרה, עניין זה שנוי במחלוקת בין המלומדים ובספרות המשפטית, ועוד לא נאמרה בפסיקה המילה האחרונה בעניין חיוב שותף בתשלום דמי שימוש ראויים בעד שימוש בחלק היחסי של המקרקעין.

הכותב הוא חבר ועדת קניין ומקרקעין של לשכת עורכי דין מחוז מרכז ומרצה לדיני מקרקעין.