אפילו לדייר מוגן יש זכות לאיכות חיים

לכך יש להוסיף את עילת ה"נטישה", שבגינה ניתן לפנות דייר מוגן, שאינה מנויה ברשימת עילות הפינוי לפי סעיף 131 לחוק הנ"ל.

חוק הגנת הדייר הוא בעצם גלגול של חוקי הגנת הדייר, שנחקקו כבר בתקופת המנדט, ובעיקר חוק הגנת הדייר תש"ן-1956.

למעשה, החוק החדש צמצם את תחולת הגנת הדייר לחלק מהבניינים, והוציא את הבניינים שנבנו אחרי 1968 מתחולת הגנת הדייר.

עילות הפינוי של דייר מוגן מגוונות: כאשר הדייר לא משלם שכר דירה תקופה ארוכה, או שהדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות, או שהמושכר ניזוק באופן ניכר, או כשהמושכר דרוש לבעל הבית לצורך הקמת מבנה חדש, ועוד כהנה וכהנה עילות המנויות בסעיף.

סוג תביעות לפינוי הרווח בקרב בעלי בתים, הוא המקרה שדייר עושה שיפוץ בבית. כמובן, מדובר בשיפוצים פנימיים, שבאים לשפר את איכות החיים, כגון התקנת מטבח חדיש יותר (באשר במרבית הדירות המושכרות לדיירים מוגנים מותקנים אביזרי בית מיושנים משנות ה-50 וה-60), או החלפת האריחים בחדרי השירותים וכן התקנת מזגנים.

חוק הגנת הדייר הוא חוק קשוח ביותר, והוראותיו מתפרשות בצמצום בכל הקשור להפרת תנאי כלשהו מתנאי הסכם השכירות, ולכן על הדייר להקפיד קלה כחמורה בעניין זה.

בהסכמי השכירות המוגנים נהוג לציין, כי כל שיפוץ או שינוי טעון אישור של בעל הבית. לפעמים, דיירים מוגנים אינם ממלאים אחרי הוראות אלו ומשפצם על דעת עצמם את הדירות מבלי לקבל אישור מראש מבעל הבית.

הסיבות לכך שונות. יש שבעל הבית מסכים לביצוע שיפורים בדירה אך ורק כדי להכביד על הדייר המוגן ולדרבן אותו לצאת מהדירה, ויש שבעל הבית מתנגד לבצע שיפורים, כי אינו מגיע להסכמה עם הדייר המוגן בנוגע לטיב השיפוצים.

מקרים כאלה נידונו בשני פסקי דין בבית משפט השלום בתל-אביב של השופט אשר גולדין.

בפסק הדין ת"א 97483/98 - יחזקאל קוסיוב נ' רינה שלום, ביצע הדייר המוגן מספר שינויים באמבטיה ובמטבח, החליף את דלת הכניסה והתקין מזגן. השופט גולדין, לאחר שמיעת הראיות, הגיע למסקנה, כי השינויים שבוצעו לא היו בבחינת "מותרות", אלא היו נחוצים כדי לשמור על רמת מחיה סבירה של הדייר המוגן. אף לא הוכח במקרה זה שביצוע השיפוצים אכן היה מנוגד להסכם השכירות.

בפסק דין השני: ת"א 42551/98, שמעון בדיחי נ' שושנה אהרוני, ביצע הדייר המוגן עבודות בנייה ושיפוצים פנימיים במרפסת פנימית והתקין מזגן מפוצל. כאן הוגשה התביעה אחרי שנים רבות, ובית המשפט נתן משקל לעובדה, כי בעל הבית ישן על זכויותיו. גם במקרה זה נקבע, כי יש להתחשב במהות ההפרה הכרוכה בהתקנת מזגן, אשר אינה גורמת נזק חמור לבעל הבית, באשר מדובר בשיפור חיים לגיטימי.

שני פסקי דין אלו, יש בהם כדי להצביע על הצורך באבחנה בין סוגי ההפרות של הסכמי שכירות מוגנים.

כאשר ההפרה (כלומר, אי קיום תנאי מתנאי השכירות) היא למטרה "לגיטימית" אנושית, כגון התקנת מזגן, ואין בה כדי לגרום נזק או חסרון כיס לבעל הבית, בית המשפט נוטה להתחשב בדייר המוגן. בתנאי האקלים החם של ישראל, הרי זה בבחינת עוול שלא להרשות להתקין מזגן, בטענה שהעניין מהווה הפרת הסכם. כיוצא בזה, ביצוע שיפורים פנימיים במושכר, שיש בהם כדי להפוך דירה ישנה ומוזנחת מבפנים לדירה נקייה ומשופצת יותר, לא תמיד היא בגדר התגרות בבעל הבית.

דירות מוגנות רבות סובלות מאי תחזוקה נאותה, המתבטאת בקירות ובחלונות שבורים, ולא תמיד בעלי בתים מוכנים להשקיע בדירה ולתחזק אותה. בלית ברירה הדייר המוגן נוטל יוזמה ומבצע שיפוצים בדירה. לעתים, הדייר המוגן, בהזדמנות זו של שיפוץ הדירה, מרחיב את השיפוצים עד כדי התגרות בבעל הבית, ואז הצדדים מגיעים לבתי המשפט.

בדרך כלל, שיפוצים רגילים שבאים לתקן מרצפות שבורות או לבצע סיוד בדירה גורמים להשבחת הדירה עצמה, שבמשך השנים ועקב בלאי סביר איבדה מערכה. שיפוצים מעין אלו אינם גורמים נזק או חסרון כיס לבעל הבית.

מכאן, כי שינויים במושכר המבוצעים בניגוד לדעתו של בעל הבית, ואינם באים לשמר את איכות החיים המשתנית עם הזמן, אלא להשביח את איכות החיים, הם מעין מותרות, וכאן בתי המשפט פחות נדיבים כלפי הדיירים המוגנים.

בתי המשפט מאשרים לפעמים את השיפורים "הלגיטימיים" של הדייר המוגן, בתנאי שישולם תשלום סמלי לבעל הבית, אבל זה יותר כדי להראות לדייר מוגן שבכל זאת יש מעליו בעל בית ושתמיד חייב הוא לתת לו דין וחשבון, והעניין אינו בבחינת "תעשה ככל העולה על רוחך".

במקום שהדייר המוגן מפגין זלזול בקניינו של בעל הבית, בהתעלמו מהגבלות הקשורות בזכויות הבעלות ובתנאי השכירות, עלול הוא להיקרא מפר הסכם ואף עלול הוא שלא להיות זכאי לסעד מן הצדק. סעד מן הצדק היא במקרה שבית המשפט מגיע למסקנה, כי אמנם הדייר הפר את תנאי השכירות ועליו לפנות את המושכר, אך מפאת סיבות (בדרך כלל סוציאליות) ניתנת לו הזדמנות נוספות להישאר במושכר. במקרים של זלזול ואי התחשבות, הדייר עלול למצוא את עצמו מחוץ למושכר (ראו לעניין זה פסק הדין ע.א. 774/80 בדוואי אכסלאן נ' צעד פארום פד"י לה (3) 584).

יש להדגיש, כי בשני המקרים שהובאו לעיל מדובר בדירות מוגנות ולא בבתי עסק מוגנים. באשר לבתי עסק, בתי המשפט נוטים להיות נדיבים פחות עם הדייר המוגן, שכן הם מתחשבים יותר בקורת הגג של הדייר המוגן מאשר בבית העסק שלו.

הכותב הוא חבר ועדת קניין ומקרקעין של לשכת עוה"ד מחוז מרכז ומרצה לדיני מקרקעין.