דיירות מוגנת היא זכות קניינית

חברות כור מתכות בע"מ ואריקון בע"מ (להלן: "החברות") הינן הבעלים של הבניין הנמצא ברחוב דיזינגוף 218 בתל אביב (להלן: "הבניין"). בוזנה שטרן ואברהם ליפשיץ (להלן: "הדיירים") הינם דיירים מוגנים של חנות הנמצאת בקומת הקרקע של הבניין.

הדיירים הגישו כנגד החברה תובענה לבית המשפט השלום בת"א, אשר במסגרתה הם עתרו למתן צו עשה לביצוע פעולות שונות להחזרת מצב החנות לקדמותו, לאחר שהחברות ביצעו בבניין עבודות שונות. מנגד, הגישו החברות תביעה כנגד הדיירים לפינויים מהחנות, תוך מתן סידור חלוף. שתי התובענות נדונו בפני השופטת מארק-הורנצ'יק. תחילה דנה השופטת מארק בתביעת החברות כנגד הדיירים.

על פי האמור בכתב התביעה - עילת תביעת החברות כנגד הדיירים, מעוגנת בהוראות סעיף 10(131) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב 1972. סעיף זה קובע כהאי לישנא:

"131 עילת פינוי - על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי, (10) בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבניין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בניין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר, או לתקנו תיקון יסודי, וקיבל את רישיון הבנייה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף".

החברות ביקשו להעמיד את ההכרעה בתביעתן במישור העקרוני של תחרות בין זכויותיהם לזכויות הדיירים. לטענת החברות, זכויותיהן, שהינן זכויות קנייניות על פי חוק המקרקעין - אשר מוגנות גם על פי חוק יסוד: כבוד האדם וחרותו - גוברות על זכויות הדיירים - דהיינו זכויות הדיירות המוגנת - שאינן זכויות קנייניות, ושלטענת החברות פוגעות בזכויות הקנייניות שלהן.

השופטת מארק דוחה טיעון זה. כשם שהתביעה, שהוגשה בתיק על ידי החברות, נסמכת על הוראות חוק הגנת הדייר (וזה לא בוטל על ידי חוק יסוד: כבוד האדם וחרותו) - כך גם ההכרעה בה צריך שתהיה על בסיס הוראות החוק האמור, המסדיר ספציפית ובהסדר מיוחד את זכויות הדיירים בחנות. שאלת העקרונות העומדים בבסיס הוראות חוק הגנת הדייר, והשיקולים אשר עמדו לנגד עיני המחוקק, אשר חוקק אותם מעת לעת - אין עניינם לכאן. המחלוקת בתביעה הנדונה מצומצמת ומוגדרת באופן הברור ביותר להוראות סעיף 131 (10), ועל פי זאת תוכרע.

עם זאת פטור בלא כלום - אין. חקיקת חוק יסוד: כבוד האדם וחרותו הכניסה מהפיכה חוקתית בקודקס החוקים במדינה בקובעו, בין היתר, בסעיף 3 לחוק, ש"אין פוגעים בקניינו של אדם". הוראה זו המעוגנת בחוק היסוד היא ברמה חוקתית שכוחה "על חוקי". טענת החברות היא, כי חוק הגנת הדייר הוא חוק הפוגע בקניינו של אדם, באשר הוא מעניק זכויות לאחרים בקניינו, מבלי לקבל הסכמתו לכך.

אולם, לעומת זכותו הקניינית של בעל הבית, קיימת גם זכותו הקניינית של השוכר בדמי מפתח, אשר שילם לבעל הבית סכום המהווה שני שליש מערכו של המושכר, שבינתיים עלה ותפח ערכו. לדיירות המוגנת יש תכונות המאפיינות זכות קניינית כמו היותה רכושית ומוגנת in rem. חרף ההגבלות המוטלות בחוק על הדיירות המוגנת והפירושים שניתנו לה בפסיקה להיותה זכות אישית בעלת סממנים חפציים, אין להתעלם מכך, שמדובר בזכות בעלת ערך כלכלי, כשני שליש מערך הנכס, ואין בעובדה שתחילתה בחוזה והמשכה בחוק, כדי לפגוע באופייה הקנייני.

הזכות היא עבירה, אמנם בתנאים ובהגבלות שנקבעו בחוקי הגנת הדייר, והיא מוגנת.

כך, למשל, מאפשר חוק הגנת הדייר מתן סעד מן הצדק בפני פינוי, ומעניק זכות חזקה לטובת קרובי הדייר החוקי, גם כשהלה נטש את החזקה, אם מחמת פטירתו או בגלל סיבות אחרות המפורטות בחוק, כגון גירושין.

כיום נחשבת זכות השכירות לזכות חפצית במקרקעין, הן על פי חוק המקרקעין והן על פי חוק השכירות והשאילה (כגון סעיף 22 הקובע את עבירות השכירות וכן סעיף 31).

על דרך ההשוואה, יש מקום לראות גם שכירות סטטוטורית כזכות במקרקעין, משום שחוק המקרקעין מונה שכירות במקרקעין כאחת מזכויותיו, ואינו מבחין בין שכירות החופשית מכפיפות לחוק הגנת הדייר, לבין שכירות סטטוטורית, לצורך סיווגה כזכות במקרקעין.

יתר על כן, הוראת סעיף 84 לחוק המקרקעין קובעת, כי הוראות החוק אינן באות לגרוע מהוראות החוק שעניינן הגנת הדייר, ובהיעדר סתירה או הסדר אחר - הן באות להוסיף עליהן. מכאן משתמע, שחוק המקרקעין יחול גם על שכירות סטטוטורית. ומה טיבה של דיירות מוגנת? דייר השוכר נכס, ומשלם דמי מפתח בכוונה ומתוך הסכמה לההפך לדייר מוגן, שתקופת שכירותו אינה מוגבלת, רוכש לו זכות בעלת מאפיינים קנייניים, הכוללת לא רק את הזכות לחזקה במושכר - אלא גם את הזכות לקבלת חלק מדמי המפתח, עם היציאה מן המושכר.

צא ולמד, כי גם לדייר המוגן יש זכות קניינית - אשר לדעתה של השופטת יש להתחשב בה לא פחות מאשר בזכותו הקניינית של בעל הבית. על כן, בבוא בית המשפט לבחון את טענת הצדדים, שומה עליו לאזן בין האינטרסים הקנייניים של הצדדים ולהכריע בהתאם.

טוענות החברות, כי במקרה הנוכחי מתקיימים תנאי סעיף 131 (10) הנ"ל, וכן - מתקיימות הוראות סעיף 133 לחוק הגנת הדייר, אשר על פיהן מוסמך בית המשפט לפסוק פינוי בכפוף למתן סידור חלוף לדיירים, כאשר במקרה הנוכחי יכול הסידור החלוף להיות בדרך של פיצוי כספי ללא טעם סביר.

תחילה יש לבחון האם מתקיימות במקרה הנוכחי הוראותיו של סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר, שהן בעיקרון שלוש:

1. רצון בעל הבית להרוס או לשנות את הבניין שינוי ניכר או לבצע בו תיקון יסודי;

2. קיומו של היתר בנייה בידי בעל הבית;

3. בעל הבית מסר לדייר הודעה בכתב על כוונתו להעמיד לו סידור חלוף.

התנאים האמורים הם תנאים מצטברים.

באשר לתנאי השני (קיום היתר בנייה בידי בעל הבית) - השאלה הדורשת הכרעה היא מה תאריכו של היתר הבנייה. שכן, לביצוע העבודות בבניין ניתנו לחברות מספר היתרי בנייה, שהראשון בהם ניתן בשנת 1996, ועל פיו החלו החברות לבצע את העבודות בבניין. ההיתר האחרון הוצא בשנת 1998. השאלה היא איזהו היתר בנייה הרלוונטי לענייננו. השופטת מארק קובעת, כי יש להתייחס אל היתר הבנייה הראשון כאל ההיתר הקובע לענייננו, שכן חובת תום הלב מחייבת התייחסות אל התאריך המוקדם ביותר האפשרי כאל התאריך בו על בעל הבית לממש את זכותו, על פי סעיף 131(10) הנ"ל.

תוצאתו של סעיף 131(10) הינה תוצאה קשה לדייר - הן במקרה של פינוי, והן במקרה של מציאת סידור חלוף, קבוע או ארעי. יש לזכור, כי בסיומו של תהליך הבנייה, ימצא עצמו בעל הבית כאשר נכס מושבח בידו, ואילו הדייר עלול למצוא עצמו במצב בו קופח מטה לחמו (במקרה של בתי עסק, כפי שהדבר בענייננו).

איזון נכון של זכויות הצדדים, כמו גם חובת תום הלב במימוש זכות חוקית, מחייבים קביעה, כי המועד הקבוע לעניין סעיף 131(10) - במקרה של מספר היתרי בנייה אשר ניתנו לבעל הבית - הוא מועד מתן היתר הבנייה הראשון, אשר על פיו תיפגענה זכויות הדייר.

לנוכח העובדה, כי המועד הרלוונטי לעניין התנאי השני הקבוע בסעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר הינו מועד מתן היתר הבנייה הראשון לחברות, הרי שמתן הודעה על מתן סידור חלוף שנתיים לאחר מכן - לוקה בשיהוי ניכר, העולה בנסיבות הנדונות כדי התנהגות שלא בדרך מקובלת ושלא בתום לב כלפי הדיירים.

אם נוסיף לכך את הדין העצמי אותו עשו החברות בביצוע עבודות הריסה במושכר, ואת האופן בו עשו זאת (בחול המועד פסח, עת היה עסקם של הדיירים סגור) - הרי שחוסר תום ליבן של החברות בולט וברור.

אף התנאי השלישי לא נתקיים בענייננו. הסידור החלוף עליו מבקשות החברות להיבנות - מתן פיצוי כספי - לא הוצע, למעשה, כלל. החברות לא ציינו מה הוא הפיצוי הכספי המוצע, ובכל מקרה לא הוכיחו בראיות מה הוא הפיצוי הכספי הראוי עבור המושכר. גם התנאי של סירוב מטעמים בלתי סבירים לקבלת פיצוי מצד הדיירים לא הוכח, מה עוד שכלל לא צוין מה הוא הפיצוי לו סירבו, כביכול, הדיירים.

העולה מכל האמור לעיל הוא, כי טענות החברות ביחס לקיום התנאים הקבועים בחוק הגנת הדייר, למקרה של עתירת בעל הבית לפינוי עקב רצונו לבצע שינויים יסודיים בבניין בו מצוי המושכר - לא הוכחו.

על כן, דוחה השופטת מארק את תביעת החברות. על פי חוזה השכירות שנכרת בין הדיירים לבין בעל הבית הקודם, לא צוין בהסכם במפורש קיומם של שירותים במושכר.

לנוכח זאת, טוענות החברות, אין לחייבן להעמיד למושכר שירותים, לאחר שהרסו את השירותים שהיו קיימים בסמוך למושכר.

אכן, קובעת השופטת, מבנה השירותים שהיה בחצר הבניין לא היווה חלק מן המושכר. אולם, יחד עם זאת, אין לראות באי ציון מפורש של השירותים בהסכם השכירות משום הסדר שלילי דווקא. אין ספק שעסק מסוג עסקם של הדיירים (קונדיטוריה/חנות לממכר דברי מאפה ומשקאות חמים) מחייב, על פי טיבו וטבעו, כמו גם על פי חוק רישוי עסקים בישראל, קיומם של שירותים לשימוש השוכרים כמו גם לקוחותיהם.

הראיה, שהשירותים - אשר עמדו לשימוש העסק - שימשו אותו למעלה מ-30 שנה, עד להריסתם בידי החברות.

עיסקם של הדיירים מחייב קיומם של שירותים בו, וברור כי ניתוקם של השירותים ישלול מן הדיירים את רישיון העסק שלהם ויביא לפינוים "דה פקטו" מן המושכר.

במצב דברים זה, בו זכויות הדיירים במושכר הינן זכויות דיירות מוגנת, ואשר על מנת לקיים את זכויות הדיירות המוגנת יש צורך בקיום שירותים, ברור שהריסת השירותים על ידי החברות, באופן חד צדדי, ללא התראה לדיירים וללא כוונה להתקין שירותים חדשים - יש בהם עשיית דין עצמי והפרת התחייבות מפורשת, או למצער - מכללא, של בעל הבית כלפי הדיירים.

נראה כי איזון נכון של זכויות הצדדים מחייב את החברות בהתקנת שירותים, אשר יעמדו לרשות המושכר באופן שלא ישלול מן הדיירים את רישיון העסק שניתן להם.

התוצאה הסופית: תביעת החברות לפינוי הדיירים מהחנות נדחתה. תביעת הדיירים להחזרת המצב לקדמותו (ברובה) נתקבלה.

ת.א. 67558/98 ת.א. 119904/98.

בית משפט השלום בת"א.

השופטת ד. מארק-הורנצ'יק.