ויתור על דיירות מוגנת: אין תחליף לאמירה מפורשת

מוחמד ועודה חדד ("המשיבים"), הגישו תביעה לבית משפט השלום בירושלים נגד עיסאם מיטסבח אל נמרי ("המערער") לסילוק ידו מחנות המצויה בשכונת שועפט בירושלים ("החנות"), ולתשלום דמי שכירות ראויים.

המשיבים הם יורשיו של המנוח מחמוד עודה אבו חדד, שנפטר ב-1994, והם בעלי הזכויות במקרקעין הנדונים.

לגירסת המשיבים, הושכרה החנות בשנת 1967 לאביו של המערער, ללא תשלום דמי מפתח. האב נפטר בשנת 1974, ולאחר מכן, ולא יאוחר משנת 1976, "פונתה החנות מכל דייר הזכאי להחזיק בה".

המשיבים מוסיפים וטוענים בתביעתם, כי לאחר פינוי החנות, שכר אותה המערער בשכירות "חופשית" לתקופה של שנה אחת, החל משנת 1976, ("הסכם 76"). לאחר מכן חודש הסכם השכירות מפעם לפעם, אך בשנת 1987 חדל המערער לשלם דמי שכירות, ומכאן זכותם של המשיבים לסלק את ידו מהחנות, שהוא מחזיק בה שלא כדין.

כתב התביעה המתוקן לא כלל עילת פינוי על פי חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב - 1972 ("החוק"). נקודת המוצא של המשיבים הייתה, שהמערער אינו דייר מוגן, וכי סילוק ידו מתחייב מהפרת תנאי הסכם השכירות או מהיעדר זכות כדין להחזיק בנכס.

תמצית הגנתו של המערער הייתה, כי הוא בעל זכויות של "דייר מוגן" בחנות, מכוח הוראות החוק. לשיטתו, אביו המנוח היה אף הוא דייר מוגן בחנות, לאחר שזו הושכרה לו בשנת 1967. לאחר פטירת האב, בשנת 1974, נעשתה אמו של המערער לדיירת מוגנת. ולאחר פטירת האם, בשנת 1995, עברו זכויות הדיירות המוגנת למערער עצמו. המערער מציין, כי הוא שהמשיך לעסוק בעסק שניהל אביו בחנות.

בית משפט השלום (השופט מילנוב) פסק, כי על המערער לסלק ידו מהחנות ולשלם למשיבים דמי שכירות בסך 250 דינר ירדני לשנה, החל מיום 1.7.89 המערער ערער על פסק הדין לביהמ"ש המחוזי בירושלים. דן בערעור הרכב השופטים: מ' נאור, מ' ארד, צ' זילברטל.

ביהמ"ש קמא קבע, שהמערער היה בעל זכויות של דייר מוגן בחנות. עוד קבע ביהמ"ש קמא, כי מתוך לשון הסכם 76' ותוכנו, וגם בהתבסס על נסיבות כריתתו, יש לקבוע כי המערער ויתר על זכותו כדייר מוגן.

ביהמ"ש המחוזי קובע, כי אינו מוצא לנכון להתערב במסקנת ביהמ"ש קמא, שלפיה אביו של המערער היה לדייר מוגן בחנות. הסכם השכירות שמכוחו קיבל האב את החזקה בחנות נעשה בשנת 67', ולא הוכח כי הוראות החוק אינן חלות על שכירות זו, שכן לחוק "תחולה כללית" (סעיף 2 לחוק), ואין מדובר בנכס שהיה פנוי מדייר הזכאי להחזיק בו ביום 20.8.68 (סעיף 9 לחוק). גם לא חלה כל הוראה אחרת שבחוק, שמכוחה ניתן להגיע למסקנה, שאביו של המערער לא נעשה לדייר מוגן, אף אם לא שילם דמי מפתח (סעיף 10 לחוק). כידוע, כאשר צדדים להסכם שכירות מעוניינים להבהיר שחוקי הגנת הדייר אינם חלים על השכירות, ובכפוף לכך שניתן להסכים הסכמה שכזאת ולא מדובר בהוראות קוגנטיות, עליהם לפרש זאת בהסכם השכירות.

אין גם להתערב במסקנה, שלאחר מות האב המשיך המערער לנהל את העסק בחנות גם בימי חייה של אמו, באופן שהזכות לדיירות מוגנת הועברה לאם המערער ולמערער עצמו, מכוח הוראות סעיפים 23(א) ו-27(2) לחוק.

הסכם 76' הוא הסכם שכירות "סטנדרטי", לתקופה של שנה אחת. נאמר בו, כי המערער מודה, שהמשכיר לא קיבל ממנו דמי מפתח. מאידך, אין בו כל התניה מפורשת על תחולת דיני הגנת הדייר. העובדה שלא שולמו דמי מפתח אינה, כשלעצמה, שוללת את האפשרות שדינים אלה יחולו על שכירות. די, למעשה, בכך, כדי שלא ניתן יהיה להגיע למסקנה שהגיע אליה בית משפט השלום, ולפיה הסכם 76' מבטא ויתור של המערער על זכותו כדייר מוגן, זכות שקיומה, עובר להסכם 76', הוכר על ידי ביהמ"ש קמא.

בהסכם 76' הוסף "תנאי מיוחד" שלפיו: "השוכר אינו זכאי למכור, ואין לו זכות קניינית. כמו כן, לא יוכל להכניס שותף לעסקו אלא בהסכמת הבעלים".

מסקנת ביהמ"ש השלום, שבהסכם 76' יש משום ויתור על הדיירות המוגנת של המערער, מבוססת על כך, שלא ניתן על ידי המערער כל הסבר לכך, שבהסכם 76' אין כל איזכור לעובדה שהוא דייר מוגן בחנות, הגם שהוספו להסכם 76' תנאים מיוחדים בכתב יד, במיוחד התנאי הנ"ל, שלפיו לשוכר (המערער) אין זכות למכור ואין לו זכות קניין בחנות.

עוד נפסק, כי לא ניתן על ידי המערער הסבר מדוע היה צורך בכריתת הסכם 76', הסכם שכירות "חופשית", בהיותו, לטענתו, דייר מוגן זה זמן.

ביהמ"ש המחוזי אינו מסכים עם קביעה זו. אין לבסס ויתור על זכות של דייר מוגן על מה שאין בחוזה. ויתור כזה, גם אם הוא מוכר בדין, ועל כך להלן, צריך להיעשות במפורש ובלשון ברורה שאינה משתמעת לשתי פנים. אמירה מפורשת וברורה על ויתור המערער (או אמו) על הזכות המוגנת, לא מצויה בהסכם 76'. ההלכה בעניין זה ברורה: כדי להוציא את השכירות מכלל תחולתם של חוקי הגנת הדייר, נדרש שעניין זה יפורש בחוזה השכירות.

הצורך בכריתת הסכם 76' לא הובהר דיו. אכן, ההסברים שמסר בעניין זה המערער אינם משכנעים. ואולם, אין בעצם קיומו של ההסכם ובתוכנו כדי להוות ראיה לוויתור מצד המערער על הגנת החוק. ניתן להסביר את קיומו של ההסכם הנ"ל ברצון הצדדים להסדיר ביניהם את מערכת היחסים שבין שוכר למשכיר (לעניין תיקונים, דמי שכירות, מיסים, זכות לבנות, וכו'), והסדר שכזה אינו אסור, כל עוד אין בו משום התנאה על הוראות קוגנטיות שבחוק.

מכל מקום, גם בהיעדר הסבר מצד המערער בדבר הצורך בהסכם 76', אין להסיק מסקנה כה מרחיקת לכת בדבר ויתור על זכות דיירות מוגנת, בהסתמך על כך שעניין זה לא הוזכר בהסכם 76'. בנוסף, גם בתנאים המיוחדים שהוספו להסכם זה אין משום תחליף לאמירה מפורשת.

על פי ההלכה הפסוקה, יהיו מקרים שבהם לא יוכר ויתור של דייר מוגן על זכותו זו. כדי שניתן יהיה לקבוע שהמערער היה יכול לוותר על זכותו, היה צריך ביהמ"ש לקבוע שהזכות, במקורה, היתה מסוג הזכויות שניתן להתנות עליהן. דבר זה לא נבחן כלל.

נמצא כי, בין שהמערער היה יכול לוותר על זכותו ובין שהדבר לא נעשה באופן מפורש, כפי שוויתור כזה צריך להיעשות, לא ניתן היה להגיע למסקנה, שיש בהסכם 76' משום ויתור על זכות הדיירות המוגנת של המערער, שקיומה, עד לכריתת הסכם 76', הוכר על ידי ביהמ"ש קמא.

כזכור, כתב התביעה התבסס על הטענה שהמערער אינו דייר מוגן כלל. משנדחתה טענה זו, שכלפיה התגונן המערער, נשמטה הקרקע מתחת לעילת התביעה של המשיבים.

משהגיע ביהמ"ש המחוזי למסקנה, שהמערער הוא דייר מוגן בחנות, גם אין מקום לחיוב בתשלום דמי שכירות ראויים. מאחר שנקבע כי לא הייתה בפני ביהמ"ש תביעת פינוי מכוח החוק, אין צורך להתייחס לשאלה אם הוכח אי תשלום דמי השכירות.

התוצאה הסופית: הערעור התקבל. פסק דינו של ביהמ"ש קמא בוטל. נקבע, כי המערער הוא דייר מוגן וכי התביעה לא הייתה תביעה לפינויו על יסוד עילות הפינוי המוכרות בחוק.

ע"א 1047/00 ביהמ"ש המחוזי בירושלים.

השופטים: מ' נאור, מ' ארד, צ' זילברטל.

בשם המערער: עו"ד הרפז.

בשם המשיבים: עו"ד גולדמן.