וגרמושקה מיוחדת לטאבו

כבר נתקלנו ב"דירה" שנרכשה במחיר מלא ורשומה בפנקס בתים משותפים כדירה הנמצאת במרתף, אך בפועל הוקמה בניגוד להיתר הבנייה, שבו נרשם בפירוש, כי בקומת מרתף לא יורשו מגורים. זאת בכפוף להוראות התכנון העירוני התקף באיזור זה, שאינו מתיר הקמת דירות מגורים במרתף.

הקונה התמים הסתמך על הרישום ב"טאבו", שלפיו דירת חלומותיו היא דירה כשרה לכל דבר ועניין, ושילם במיטב כספו עבורה. אולם, לא אלה פני הדברים, היות שהרישום ב"טאבו" אינו בא כתחליף להוראות התכנון העירוני באיזור בכלל ולהיתר הבנייה בפרט. כלומר, ה"דירה" הנדונה הוקמה בניגוד לחוק, ובפועל אינה יכולה להוות דירת מגורים עקב מיקומה במרתף.

הכיצד? הרישום בפנקס בתים משותפים והיתר הבנייה נעים בשני מסלולים מקבילים. כל בנייה מחויבת בהיתר בנייה עפ"י חוק התכנון והבנייה, אולם הרישום ב"טאבו", בפנקס בתים משותפים, אינו מחייב הצגת היתר בנייה מאושר לבניין הנדון, אלא תשריט חלוקת היחידות, כפי שנקבע ע"י בעלי המקרקעין.

רשם המקרקעין אינו דן בנושאי תכנון ובנייה, אלא תפקידו לרשום את הבית המשותף, בהתאם לתשריטים המוצגים בפניו. כלומר, מצב שכיח למדי הוא רישום בית משותף, בהתאם לחלוקה שנעשתה ע"י בעליו, בלי קשר להיתר הבנייה, שלפיו הבניין אמור להיות מוקם. כלומר, רישומו של נכס בפנקס בתים משותפים אינו מעיד שנבנה עפ"י היתר בנייה כדין.

המודעות למכשול זה בקרב הציבור הרחב נמוכה ביותר, ועקב כך יש מקום רב לתרמיות, הגורמות נזקים כלכליים כבדים ביותר. מהו הפתרון? לדעתנו, תיקון המצב ניתן לפתרון באופן קל יחסית וללא תוספת עלות. יש להישען על החשיבות שמייחס הציבור לרישום ב"טאבו" בתור כלי ראשי למידע מהימן, ולדאוג לחקיקה מסודרת, שלפיה רישום בית משותף יחייב התאמה מלאה להיתר בנייה מאושר כחוק.

היינו, תשריט בית משותף יירשם אך ורק על סמך תשריט תוכנית הגשה של היתר הבנייה (הידועה גם בשם "גרמושקה"), המאושרת ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. במצב זה תתקיים חפיפה מלאה בין תשריט הבית המשותף לבין ה"גרמושקה", ובאופן זה, בדיקת תיק בית משותף ב"טאבו" תספק אסמכתה רשמית לאופן רישום הנכס וכן להיותו בנוי בהתאם להוראות החוק, ובא לציון גואל.

הכותבים הם שמאי מקרקעין.