על בעל הבית לנהוג בתום לב עם דייר מוגן

לפי חוק הגנת הדייר, הקובע את מכלול ההוראות בענייני הגנת הדייר, על הדייר לשלוח תצהיר שלו ושל דייר מוצע, ובו פירוט זיהוי הדייר המוצע והמחיר שהדייר המוצע מוכן לשלם בעד דמי מפתח.

לבעל הבית הזכות להשיב לפניית דייר מוגן תוך 30 ימים מיום קבלת התצהירים. אם תוך 30 ימים בעל הבית לא יגיב, אזי שתיקתו תתפרש כהסכמה לדייר המוצע ולמחיר המוצע. יחד עם זאת, לבעל הבית יש זכות קדימה, והוא רשאי בתוך 30 הימים הללו להודיע, כי הוא מעוניין להחזיר את המושכר לעצמו, ע"י כך שישלם לדייר היוצא את אותו מחיר שהדייר המוצע יציע לו.

אם בעל הבית מסרב לדייר המוצע או לא מסכים למחיר המוצע, הדייר זכאי לפנות לבית הדין לשכירות בבקשת רשות, וזאת לפי לשון החוק, הקובע:

"מועד הגשת הבקשה: בקשת רשות תוגש לבית הדין לא יאוחר מ-15 יום מהיום שבו נשלחה לדייר היוצא תשובה מבעל הבית על התנגדותו לדייר המוצע, או לעצם השכרת המושכר, או מהיום שקבע בעל הבית להחזרת ההחזקה במושכר לעצמו, או מתום שלושים יום לאחר שנשלחו ההצהרות, הכל לפי המקרה האמור בסעיף 93".

מה הדין כשבעל הבית נותן תשובות לא חד-משמעיות לדייר המוגן, ומציג מצבים שונים ומטעים, והדייר המוגן מאבד את המועדים שנקבעו לו בחוק בכדי לפנות לבית המשפט לקבל עזרה?

מקרה דומה התעורר לאחרונה בבית המשפט המחוזי בירושלים בעניין ע.א 1356/00 שלום הדאיה נ' נחום פלדמן. בעניין פלדמן הנ"ל, המערער, שהינו בעל הבית, קיבל מהמשיב, דייר מוגן שלו, תצהירים לפיהם המשיב מתכוון להעביר את המושכר לאחר. המערער, במקום להודיע למשיב על עמדתו ימים ספורים לפני ש-30 הימים יסתיימו, הודיע לו, כי בכוונתו לפגוש את הדייר המוצע.

דע עקא, כי בינתיים ואחרי ש-30 הימים עברו, לפתע הודיע המערער לדייר, כי בכוונתו לממש את זכותו ולהחזיר את המושכר לעצמו. הצרה היא, כי המערער לא היה מוכן לתת לדייר מה שמגיע לו לפי החוק, אלא טען, כי לפני כל האירועים הללו הגיע להסכם אתו על שהדייר יקבל סכום נמוך יותר וייצא מהמושכר.

בראותו התנהגות זו מצד המערער, ובלית ברירה, הדייר פנה לבית הדין לשכירות בבקשה לחייב את המערער לשלם לדייר את המגיע לו.

המערער מצדו טען, כי קיים הסכם מוקדם בינו לבין הדייר על סכום נמוך יותר, ולחלופין, בקשת המשיב הוגשה לאחר מועדים הקבועים בחוק.

בית המשפט, מפי השופט גל, מתח ביקורת על התנהגות בעל הבית (המערער) בקובעו, כי למעשה התנהגות בעל הבית מביאה לדחיית מועדים, והמועדים הקבועים לעניין הגשת בקשה אינם מהותיים, וניתן להאריך אותם בנסיבות המצדיקות זאת.

בית המשפט פסק, כי התנהגותו של בעל הבית גרמה למשיב לחשוב, כי אמנם בעל הבית מעוניין בדייר היוצא ובסכום שאמור להיות משולם למערער, ועל כן המערער היה רשאי להשתהות עם פנייה לבית הדין לשכירות עד שקיבל את ההודעה השנייה, אשר היתה בבחינת תפנית בעמדת בעל הבית.

בית המשפט גם דחה את טענת בעל הבית על הסכם קיים בין המערער למשיב, וקבע, כי הסכם כזה אינו תקף כל עוד לא קיבל אישור של בית המשפט, באשר לא ניתן להתנות על הוראות חוק הגנת הדייר בהינתן הוראות קוגנטיות (קרי, הוראות שגם אם מוסכם על הצדדים שלא יחולו על הצדדים, הן יחולו).

בעניין זה, בית המשפט חרג מפסיקה קיימת בעניין, הקובעת כי בעל הבית והדייר יכולים להגיע להסכם על תנאי הפינוי, ויהיה להסכם כזה תוקף גם בלי אישור בית משפט (האמת היא, כי בעניין זה גם הפסיקה עברה שינויים רבים. בהתחלה הפסיקה סברה כי אמנם הסכם כזה טעון אישור בית משפט, ואילו מאוחר יותר נקבע, כי אין צורך באישור בית המשפט כמו בעניין ע.א 537/74 יהודה גל בגיסר נ' תודעור בע"מ פד"י כט (1) 769).

במציאות, יש מקרים רבים בהם בעל הבית ודייר מגיעים להסכמה בדבר הפינוי, וקביעה גורפת כי ללא אישור בית המשפט אין תוקף להסכמים כאלו - יש בה כדי להכביד על הציבור שלא לצורך.

במקרה פלדמן דנן, בית המשפט הגיע למסקנה, כי מאחר שבעל הבית טוען כי הדייר הסכים לקבל כ-40% פחות ממה שמגיע לו לפי החוק, ומאחר שאין הסכם ברור בין הצדדים, לכן גם ניתן לקבוע, כי לא היתה גמירות דעת ביניהם, ועל כן יש להחיל את הכלל של הצורך באישור בית המשפט.

מכאן תאמר, כי כשתנאי הפינוי של המושכר הינם מוסכמים ואינם לרעת הדייר המוגן באופן קיצוני, להסכם יהיה תוקף גם מבלי אישור בית המשפט, כי זה רצונו של הדייר ואין בהסכם משום קיפוח זכויותיו, אך כשיש חילוקי דעות בין הבעלים לבין הדייר המוגן - יש לדרוש אישורי בית משפט כדי לוודא כי ההסכם אינו מקפח.

הכותב הינו אדריכל וחבר בוועדת קניין ומקרקעין בוועד המרכזי של לשכת עורכי הדין ומרצה בדיני מקרקעין.