בית המשפט המחוזי בת"א פוסל הצמדה של מחסנים בבית משותף לדירה פלונית. ביהמ"ש
קובע, כי די בכך שהצמדה זו לא פורטה כיאות במפרט שצורף לחוזה של אחד מרוכשי
הדירות, כדי להביא לביטול ההצמדה.
משנאל חב' לבניין בע"מ (להלן: "החברה") הקימה את הבית המצוי ברחוב הרב קוק
45 בנתניה (להלן: "הבית").
משפחת פוזילוב רכשה מהחברה 2 דירות בבית, וכן אחד משני מחסנים שבקומת הקרקע.
משפחת רוזנצוויג רכשה מהחברה דירה וכן את המחסן השני שבקומת הקרקע. רוזנצוויג
מכרו את זכויותיהם בדירה למשפחת בלובמן. כשמשפחת בלובמן התחייבה כי ביום רישום
הזכויות בטאבו, הם יחכירו את המחסן לרוזנצוויג. רוזנצוויג מכרו את זכויותיהם
במחסן למשפחת ארביב, להם לא היתה דירה בבניין.
בשנת 97' גילו בעלי הדירות האחרים בבית (שטרית ואח') (להלן: "התובעים"), לטענתם,
כי ארביב "פלשו לבניין והם עושים כבתוך שלהם במחסן שבקומת הקרקע, תוך שהם טוענים
לזכות בעלות בו". בירור שערכו התובעים העלה, כי שני המחסנים שהוצאו מהרכוש
המשותף והוצמדו לדירות כאמור, נועדו על פי היתר הבנייה להיות חלק מהרכוש המשותף.
לאור זאת עתרו התובעים לביהמ"ש המחוזי בת"א למתן פס"ד שבו יוצהר, כי המחסנים
הינם רכוש משותף, וכי אין להצמידם לאף דירה בבניין, וכי בעת הרישום של הבית
כבית משותף יש לרשום חלקים אלה כרכוש משותף. כן עתרו התובעים, כי ביהמ"ש יורה
לפוזילוב, רוזנצוויג וארביב להימנע מלעשות שימוש במחסנים, השולל משאר התובעים
את השימוש בהם, או לחילופין, ליתן צו המורה להם להתיר לכל דיירי הבית לעשות
בהם שימוש משותף. התובענה נדונה בפני השופט גבריאל קלינג.
אין חולק, כי המחסנים השנויים במחלוקת הם חלק מהרכוש המשותף, כמשמעותו בסעיף
52 לחוק המקרקעין: "רכוש משותף" - כל חלקי הבית המשותף, חוץ מן החלקים הרשומים
כדירות, לרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות,
מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה, המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות
או מרביתם, אפילו הם בתחומי דירה מסוימת".
הנתבעים, הטוענים לזכות במחסנים, מבססים את טענתם על התחייבותה של החברה להצמיד
את המחסנים לדירות אשר נרכשו בבניין. התובעים כופרים בזכותה של החברה להצמיד
את הזכויות כאמור. לפי סעיף 6 לחוק המכר (דירות) תשל"ג (1973), הצמדה של חלק
מהרכוש המשותף לדירה מסוימת חייבת למצוא ביטוי במפרט הטכני שעליו חותמים רוכשי
הדירות.
"(א) המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף והתקנון שחל
על הבית או שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת
לעניין מן העניינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים
על אותו עניין, ואלה העניינים:
(1) הוצאת חלק מהרכוש המשותף;
(ב) מוכר שלא מסר פרטים על עניין מהעניינים המנויים בסעיף קטן (א) יראוהו,
על אף האמור בחוזה, כמי שהתחייב שהוראות התקנון המצוי לגבי אותו עניין יחולו
על הבית המשותף".
כפי שנאמר בע"א 3902/98, מיאב חברה קבלנית לבניין נ' סטולר שלמה ובתיה, פ"ד
נ"ד (1) 849, 855, מטרתו של סעיף זה להביא לידיעתו של קונה דירה, בצורה ברורה
ומובנת, מה הן כוונותיו האמיתיות של הקבלן המוכר, ומה הן הזכויות אותן רוכש
הקונה, ובכך לסכל הטעיית הקונה ע"ח ההסתתרות מאחורי ניסוחים ואמירות כלליות
וגורפות.
בסעיף 12 (א) לחוזה של בורט (אחד הדיירים בבניין) נאמר:
"(א) האמור להלן בסעיף זה מהווה חלק בלתי נפרד של המפרט, ודין האמור כאילו
נכונה מילה במילה בגוף המפרט. במקרה של סתירה בין המפרט לבין האמור בזה, יחייבו
הוראות סעיף זה. הוראות סעיף זה מהוות אף תנאי מוקדם לנכונות המוכר להתקשר
עם הקונה למכירת הממכר, ויהוו תנאי יסודי של החוזה. הקונה מצהיר כי הוא מסכים
לאמור בזה ללא הסתייגות.
(ב) בכפוף לכך, כי פרטי הממכר לא ישתנו (היינו: מיקומו, שטחו, תכנון הפנים
שלו), תהא למוכר הזכות המלאה והבלתי מסויגת: 12.3 להוציא חלקים של המגרש והבניינים
(לרבות הגגות ושטח הקומה המפולשת), מתוך הרכוש המשותף ולהצמיד חלקים ושטחים
כנ"ל, לכל יחידה או דירה כרצונו, ולקבוע לרבות לעניין השימוש והניצול בהם.
(ג). מוסכם ומותנה בזה: 12.4 הרכוש המשותף של הבית המשותף יהיה מורכב ויכלול
את החלקים הבאים בלבד: מסד הבניין, המקלט, פיר המעלית, המעלית, חדר הכניסה
לבניין והמדרגות, השביל המוליך מהרחוב לחדר הכניסה, חדר המכונות, מתקן האשפה,
אותו חלק המגרש שיוקצה לגינה (כפי שיתוחם וייקבע ע"י המוכר).
כפוף לנ"ל, חלקי המגרש, גגות הבניינים, הקומה המפולשת, אינם נכללים ולא ייכללו
ברכוש המשותף ולא תהא לקונה כל זכות בהם. הנ"ל יהוו צמידויות מיוחדות בבעלות
המוכר ו/או לפקודתו". בהוראות החוזה לא נקבע במפורש מה יוצא מהרכוש המשותף
ויוצמד לדירות מסוימות. הדרישה למפרט ברור באה למנוע הוראות כלליות ומעורפלות
כמו בחוזה שבפנינו, קובע השופט קלינג, ממנו אין רוכש הדירה יכול לדעת מה יוצא
מהרכוש המשותף.
בעניין מיאב הנזכר, דחה ביהמ"ש ניסיון של הקבלן להסתמך על הוראות הדומות לאלה
שבחוזה של בורט, בהיעדר הוראה מתאימה במפרט, וכך נאמר שם (בע' 858:) "החוזים
הסטנדרטיים המקובלים ביחסים אלה שבין רוכש דירה לקבלן מכילים, כמעט כדבר שבשגרה,
הוראות דומות לאלה הנמצאות בסעיף 10 האמור, ושלפיהן שומר הקבלן על זכותו להצמיד
ו/או להוציא מהרכוש המשותף חלקים ולעשות בהם כראות עיניו. דברים אלה בדיוק
רצה המחוקק למנוע בחוקקו את חוק המכר (דירות). על מנת לתת קיום ותוכן להוראות
סעיף 6 לחוק המכר (דירות), תיאור החלקים המוצאים מהרכוש המשותף צריך להיות
מדויק ומפורט, אם הקבלן בוחר לא לכלול פרטים אלו במפרט אלא במסמך נפרד, על
מסמך זה להיות בהיר ומפורט באותה דרגת פירוט ובהירות של המשפט. אחרת ירוקן
סעיף זה מתוכנו".
הנתבעים טוענים, כי לא הוכח היעדרו של מפרט בהסכם עם בורט. אין חולק על כך שמפרט
לא הוצג. הנתבעים לא טרחו לזמן לעדות את מי שבידו עשוי היה המפרט להיות כמו
בעלי משרה בחברה או כונס נכסיה. הדין הוא שאין להצמיד חלקים מהרכוש המשותף
לדירה מסוימת אלא אם צוין הדבר במפרט.
השופט קלינג, קובע כפי שהוצאת המחסנים מהרכוש המשותף אינה תופסת כלפי אחד מרוכשי
הדירות, אין היא יכולה לתפוס גם כלפי אחרים. כאשר המחסנים מהווים חלק מהרכוש
המשותף במערכת היחסים שבין בורט לחברה, הם מהווים חלק מהרכוש המשותף כלפי כל
רוכשי הדירות.
העולה מכאן, שלא ניתן היה להצמיד את המחסנים, שהיוו חלק מהרכוש המשותף, לדירות
מסוימות. התובעים טוענים, כי אפילו צלחה הצמדת המחסן לדירה מסוימת, אין תוקף
להחכרת הזכויות במחסן למי שאינו בעל זכויות בדירה שבבניין. לטענתם, על פי סעיף
55 (ג) לחוק המקרקעין, לא ניתן להצמיד לדירה מסוימת חלקים ברכוש המשותף המיועדים
לשמש את כל בעלי הדירות.
הזכויות בחלק הצמוד ברכוש המשותף נועדו לשמש מי שיש לו זכויות בדירה באותו
בית, קובע השופט קלינג. זה רעיון ההצמדה לדירה בבית. אלמלא כן, ניתן היה להקנות
מעמד עצמאי ליחידות המוצאות מהרכוש המשותף ולאפשר את עבירותן.
גישתו של החוק היא, שלחלקים הצמודים לדירה מסוימת אין מעמד דומה לדירה. בעוד
שהזכויות בדירה ניתנות להעברה לכל מאן דהוא, הזכויות בחלק הצמוד של הרכוש המשותף,
עוברות יחד עם הזכויות בדירה. בתשנ"ב תוקן חוק המקרקעין, והוסף סעיף 62 (א)
שבו נאמר: "הוצמד חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, ניתן להעבירו לדירה
אחרת בבית, ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים..."
המחוקק נתן כאן דעתו על הצורך לאפשר את העברת הזכויות בחלק הצמוד מהרכוש המשותף
בנפרד מהזכויות בדירה. אולם, הזכות לעשייה בנפרד בזכות בחלק הצמוד, הוגבלה
וצומצמה להעברה לבעלי דירה אחרת. מכאן עולה כוונת החוק שלא לאפשר הקנייה של
זכויות בחלק מהרכוש המשותף לזר, שאין לו דירה בבית.
המנגנון שיצר המחוקק בהקשר לבתים משותפים, הוא ניהול קהילה בזעיר אנפין. קהילה,
שלחבריה יש עניין משותף, ושהם פועלים לקדמו. מי שאין לו דירה בבניין, אינו
שותף לקידומו של אותו עניין.
התוצאה הסופית: ניתן צו הצהרתי לפיו שני המחסנים של הבית הם רכוש משותף, ויש
לרשמם כרכוש משותף שלא הוצמד לדירה, וכי לארביב אין זכויות כלשהן במחסנים.
ת.א 1698/97.
ביהמ"ש המחוזי בת"א.
השופט ג. קלינג.
בשם התובעים: עו"ד גילה בכר אברמוביץ.
בשם הנתבעים: עו"ד ר. אברמוב, מ. טבקמן, ש. מאירי.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
