תפילה בבית כנסת אינה זכות במקרקעין

לא פעם הזכות הנרכשת במקרקעין באה מכוח טענת שימוש של שנים. לטענה זו מספר היבטים. יש ובמשך השנים השימוש יצר מעין "זיקת הנאה" לטובת המשתמש, ויש והשימוש יצר זכות של "בר רשות בלתי הדירה" לטובת המשתמש והשימוש היקנה למשתמש מעמד של דייר מוגן בנכס.

כשהמשתמש הינו אחד או אחדים שידועים וזהותם ידועה, אז אין גם בעיה לקבוע את מעמדם לאחר שמיעת הראיות ובדיקת טיב הזכויות.

משפטים מסוג זה בדרך כלל מלווים בהרבה עדויות היסטוריות, ולעתים קשה מאוד לשופט להחליט על טיב היחסים האמיתיים שיצר השימוש של שנים. קושי זה עולה שבעתיים כאשר זהות המשתמש אינה ידועה ממש או שידועה אך היא משתנה ומתחלפת, או שאינה בכלל מאוגדת, באשר תנאי מוחלט לניהול תקין של משפט הינו, שיעמדו זה מול זה שני בעלי הדין. מקום שזהות התובע או זהות הנתבע לא ידועה ולא ברורה, אין משפט ואין בית המשפט רשאי לפסוק (ראה: ע.א 207/74 פד"י כט (1) 836).

בעניין דומה נפסק לאחרונה בבית המשפט העליון בעניין רע"א 2735/99 עמותת בית הכנסת לספרדים בשכונת אבו טור בירושלים נ' ולטר אורנשטיין בפני הרכב של השופטים טירקל, ש. לוין, א. ריבלין, בעניין בית הכנסת לספרדים בשכונת אבו טור שבירושלים. בבניין זה האדמה היתה בהחזקת האפוטרופוס לנכסים נפקדים עד לשנת 1959 ואז הוחזרה לבעלים, ובשנת 1964 הנכס נרכש ע"י המשיב מהבעלים. לפי העדויות מאז 1950, היה בית כנסת על הקרקע וציבור המתפללים נהג לפקוד את בית הכנסת ולבוא בשעריו.

בשנת 1960, הבעלים הקודם (זה שקיבל את הקרקע בחזרה מהאפוטרופוס) תבע פינוי נגד מתפללי בית הכנסת וכן מתפללי בית הכנסת באופן כללי. בפסק דין שניתן ב-1962 נקבע שיש עילת פינוי, אך בית המשפט השתכנע כי זכות המתפללים הינה דיירות מוגנת ונתן להם סעד מן הצדק.

בשנת 1997 תבע המשיב סילוק ידם של המתפללים בדרך הגשת תביעה נגד ועד מתפללי בית הכנסת, וכן כנגד מתפללים אחדים שלא היו אותם האנשים שנתבעו בשעתו ע"י הבעלים הקודם - בעילה של הסגת גבול.

בית משפט השלום קיבל את התביעה והורה למתפללים לסלק ידם מהמקרקעין ובית משפט המחוזי אישר את פסק הדין. המתפללים הגישו בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון.

בפני בית המשפט העליון עמד הקושי לקבוע מה מעמדו של אותו פסק דין משנת 1962, שהעניק לציבור מתפללים כלשהם זכות של דיירות מוגנת? השופט טירקל קבע, על בסיס התביעה משנת 1962, כי יש להכיר רק בזכותם של אותם מתפללים שבפועל התפללו ו/או נתבעו באותו הליך, באשר סתם מתפללי בית הכנסת אינם אישיות משפטית שיכולה להיתבע, ועל כן גם אינה יכולה לקבל זכויות כלשהן.

השופט טירקל ביקש להחזיר את התיק לבית משפט השלום, בכדי שזה יחקור ויבדוק מי הם אותם מתפללים שבאו בשערי בית הכנסת והתפללו בזמן שניתן פסק הדין בבית משפט השלום בשנת 1962, ורק הם יהיו מוגנים. אם הם נפטרו והלכו לעולמם, אז גם פקעה בכך הזכות על המקרקעין, אך כל עוד הם חיים, בית הכנסת יכול לפעול וגם אחרים יכולים ליהנות מכך ולהתפלל.

לעומת השופט טירקל, השופט שלמה לוין דחה את בקשת הערעור על הסף בקובעו, כי פסק הדין בשלום העניק לכל היותר למספר בודד של אנשים בשנת 1962 זכות דיירות מוגנת, ואף אחד מה אינו בנמצא ולא ברור מה גורלו, והנתבעים בתביעה החדשה הם אנשים אחרים, שמודים שאין להם זכויות, ולעמותה שהוקמה בשנת 1997 בכדי להסדיר את האישיות המשפטית של המתפללים אין זכות, ועל כן אין לבדוק שוב את ההיסטוריה.

השופט ריבלין הצטרף לדעת השופט לוין ועל כן בקשת רשות ערעור נדחתה.

פסק דין זה אמנם התמקד רק בסוגיית דיירות מוגנת של המתפללים, אך משום מה לא נידונה כל טענה בדבר "רשות בלתי הדירה" או אולי "זיקת הנאה" על המקרקעין נשוא הדיון.

אחת מהצורות לרכוש זיקת הנאה, שהינה זכות ליהנות מהמקרקעין מבלי שיש לנהנה זכות במקרקעין, הינה רכישת הזכות מכוח שנים, וזיקת הנאה יכולה להיות לציבור או ליחיד. (או סוג "בני אדם" כפי שסעיף זה בחוק המקרקעין מכנה).

במוסד כמו "בית כנסת" או מוסדות דת למיניהם, לעולם ציבור פוקדי המוסד אינו קבוע. המתפללים הולכים לעולמם, מעתיקים את מקום מגוריהם ובאים במקומם מתפללים אחרים, קבועים או זמניים. במקרים כאלו, לא כמות או זהות המתפללים היא ודאית אלא ציבור מסוים, שאמנם אינו מאוגד בדרך כלל, אך מקפיד לפקוד את שערי בית הכנסת.

פסיקה זו מעוררת קושי מיוחד. אם חוק המקרקעין עצמו מאפשר לדוגמא רכישת זיקת הנאה לציבור (ולעולם אין לך ציבור שבמשך 30 שנים ויותר נשאר אותו ציבור ואותם אנשים), אז למה במקרים כאלו, אותו ציבור, אפילו לא מאוגד מבחינה משפטית, לא נהנה מהזכויות.

יצירת זיקת הנאה כאן היא בעייתית, בשל אלמנט החזקה הבלעדית במקרקעין שאינה תואמת הגדרה של זיקת הנאה. מצד שני ניתן לטעון, שהמדובר במבנה בבעלות הבעלים, אך לציבור המתפללים זיקת הנאה של שימוש מסוים, מבלי שיש ביכולתם להחזיק בו.

יתרה מזו, גם לא נדונה השאלה האם מתפללי בית הכנסת או ציבור המתפללים כברי רשות בלתי הדירה, הינם בעלי זכות מסוג בר רשות בלתי הדירה, יתכן שהסיבה היא, כי בית המשפט הגיע למסקנה, שאין בפניו אישיות משפטית מחייבת.

הכותב הינו גם אדריכל וחבר בוועדת קניין ומקרקעין בוועד המרכזי של לשכת עורכי הדין ומרצה לדיני מקרקעין.