הוצאת חלקים מהרכוש המשותף: כוונה לעומת חד-משמעיות

בחוזה מכר שנחתם בין קבלן לרוכש דירה נאמר, שקבלן זכאי להוציא "חלקים מהמרתף" מהרכוש המשותף, ולהצמידם ליחידה מסוימת. האם נוסח זה מקנה לקבלן זכות להוציא מהרכוש המשותף חדרי עגלות שבקומת המרתף? - ביהמ"ש המחוזי בת"א משיב על כך בחיוב. וזאת, למרות פסיקת ביהמ"ש העליון, שלפיה חלה על הקבלן החובה לפרש במדויק בחוזה המכר ובמפרט אילו חלקים יוצאו מהרכוש המשותף.

אליהו ופזית משולם (להלן: "המבקשים") רכשו מחברת יבולים נכסי ש' שרון בע"מ ואחרים (להלן: "המשיבים") דירת מגורים בבניין ברחוב המחתרות ברעננה, שאמור להירשם כבית משותף. המבקשים הגישו נגד המשיבים ונגד דיירים אחרים בבניין תובענה לביהמ"ש המחוזי בת"א, שבה ביקשו צו הצהרתי שיקבע כי חדרי העגלות הם חלק מהרכוש המשותף. התובענה נדונה בפני השופט אמנון סטרשנוב.

סעיף 12 לחוזה המכר שבין המבקשים למשיבים, שכותרתו "הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם", קובע לאמור:

א. "המוכר זכאי להוציא מהרכוש המשותף ולהצמיד ליחידות בבית לפי ראות עיניו, חנויות, גגות, קירות חוץ וחלקים מהמרתף, מהחצר ומהגג.

ב. המוכר רשאי לקבוע בתקנות הבית המשותף את אפשרות השימוש בעתיד בזכויות בנייה ביחס לכל יחידה בבית המשותף ואת תיקון צו הבית המשותף הנובע מכך, וזאת בלא צורך בהסכמה של יתר בעלי היחידות שבבית המשותף.

ג. חלקים שהמוכר קיבל עד תאריך חוזה זה, החלטה על הוצאתם מהרכוש המשותף והצמדתם ליחידות בבית, מסומנים במפרט הטכני, וזאת מבלי לגרוע מזכותו של המוכר להוציא מהרכוש המשותף חלקים נוספים ולהצמידם ליחידות בבית, כאמור בס"ק 12(א') לעיל".

בבקשתם מסתמכים המבקשים על תוכנית הבניין, כפי שאושרה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברעננה, ולפיה מצויים בקומת המסד (הקרקע התחתונה) של הבניין שני חדרי עגלות של הבניין.

לטענת המבקשים, שני חדרי העגלות הנ"ל מהווים חלק מהרכוש המשותף של הבניין, נתפסו שלא כדין על ידי המשיבים, המחזיקים בהם ועושים בהם שימוש, וכך נבצר מכלל דיירי הבניין לעשות בהם שימוש כדין.

לטענת המשיבים, השטח שיועד לחדרי עגלות בקומת המסד הוצמד כחוק לחלק מהדירות, ועובדה זו אינה מנוגדת לחוזה שנחתם בין הצדדים. המשיבים מסתמכים בעניין זה על הוראות סעיף 12 א' לחוזה.

נוכח לשונו הברורה של סעיף 12 א' לחוזה, לפיו רשאי המוכר להוציא מהרכוש המשותף ולהצמיד ליחידות בבית חלקים שונים, לרבות מהמרתף, שבו נמצאים חדרי העגלות, קובע השופט סטרשנוב, כי הדין במקרה זה עם המשיבים, ולכן דין הבקשה להידחות.

אין חולק, כי סעיף 12 לחוזה התיר למוכר, כאמור, להוציא חלקים מהרכוש המשותף ולהצמידם ליחידות דיור שונות בבית. משחתמו המבקשים על החוזה והיו ערים לאמור בסעיף 12 שבו, אין הם יכולים להלין עוד כי המוכר ניצל את זכותו על פי החוזה באשר להצמדת חלקים מהרכוש המשותף לדירות מסוימות.

יתרה מזו, קומת המסד כוללת שני מחסנים קטנים - שאף המבקשים מסכימים כי הם "נועדו להיות מוצמדים לדירות הקרקע" - חדר אשפה, חדר גז ושני חדרי העגלות הנ"ל. משנקבע מפורשות בסעיף 12 לחוזה, כי הקבלן רשאי להוציא מהרכוש המשותף "חלקים מהמרתף" - הרי שצודקים המשיבים, כי האפשרות היחידה להוצאת חלקים מהרכוש המשותף במרתף התייחסה לחדרי העגלות הנ"ל. שכן, ודאי שאין המדובר בחדר אשפה ובחדר גז, ואילו שני המחסנים הקטנים נועדו בכל מקרה להיות מוצמדים לדירות בקומת הקרקע, גם אליבא דמשיבים. כל שנותר אפוא להוצאה מהרכוש המשותף בקומה זו הם חדרי העגלות, ואין מלבדם.

על מטרתו של חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, עמד ביהמ"ש העליון בע"א 213/80 שמעונוף נ' ברוכים, פ"ד לז(3)808, בעמ' 813, בזה הלשון:

"מטרתו של חוק המכר (דירות) היא להביא לידיעת הקונה, בצורה ברורה ומובנת - וללא הסתתרות וערפול מאחורי אמירות כלליות וגורפות, ומבלי להבליע מה הן כוונותיו האמיתיות של המוכר ומה הן הזכויות אשר הוא, הקונה, רוכש הימנו (ראה ע"א 118-78 (2) הנ"ל, בעמ' 812), כדי להבטיח שאכן הובאו הדברים לידיעת הקונה והובנו על ידיו, חובה היא על המוכר לצרף לחוזה מפרט ובו תיאור הדירה וכל הכלול בה (כאמור בטופס שבתוספת לצו מכר דירות (טופס של המפרט), ואם מבקש המוכר לשנות מן התקנון המצוי בקשר לזכויות שבבית המשותף, חייב שינוי זה להופיע במפורש במפרט הנ"ל או במסמך המצורף לחוזה ובו פרטים בקשר לשינוי זה".

בע"א 750/88 אברהם רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' אברהם וקמילה אגמי ואח', פ"ד מד(4)861, שם ביהמ"ש העליון קבע כדלקמן:

"אכן המחוקק ביקש להבטיח שלא יחתום אדם על חוזה לרכישת דירה בבית משותף בלא שידע בבירור אם הוצאו חלקים מסוימים מן הרכוש המשותף שבבית על ידי הצמדתם לדירות אחרות. דבר זה נעשה על ידי הטלת חובה על הקבלנים, מוכרי הדירות, למסור לרוכשי הדירות פרטים על הוצאת חלקים מהרכוש המשותף. ואולם, הסכמי הצמדה כשלעצמם אינם בלתי חוקיים, ובלבד שהוצאת החלקים מן הרכוש למטרת הצמדה לדירות ספציפיות נעשית בהסכמת בעלי הדירות ובידיעתם. במקרה זה, שומה על בית המשפט ליתן תוקף לרצון הצדדים, הבא לידי ביטוי בהסכם הרכישה ובמפרט. במקרה דנן הסכימו המשיבים בהסכמי הרכישה ובמפרט, כי שטח הגג יוצא מן הרכוש המשותף על מנת שיוצמד על ידי המערערת לדירות ספציפיות. בנסיבות העניין, עלינו ליתן תוקף להסכמה זו".

אמנם, במקרה שבפנינו לא צוין במפורש, בין בחוזה ובין במפרט, כי "חדרי העגלות" יוצאו מכלל הרכוש המשותף ויוצמדו לדירות מסוימות. עם זאת, לשון סעיף 12 א' לחוזה ברורה וחד-משמעית, ולפיו דובר מפורשות על זכותו של המוכר להוציא מהרכוש המשותף חלקים "מהמרתף, מהחצר ומהגג". סעיף 21 ג' סיפא לחוזה חוזר ומדגיש את זכותו של המוכר לפי סעיף 21 א', גם לאחר החתימה על החוזה.

אף שלא נאמר ספציפית, כי ניתן להוציא את חדרי העגלות דווקא מהרכוש המשותף, הרי שחדרי העגלות נמצאים בקומת המרתף והיה בכך כדי להעמיד את המבקשים בצורה ברורה למדי על זכותו של המוכר להוציאם מכלל הרכוש המשותף ולהצמידם לדירות בבניין.

נסיבות המקרה דנן דומות למדי לנסיבות המקרה שנדונו בע"א 60/80 שטרן ואח' נ' מאירי יצחק, פ"ד לו(3)48, שם נאמר מפורשות בסעיף 11 ד' לחוזה המכר: "רק אותם חלקים מתוך המגרש ו/או הגג שייקבעו על ידי המוכר ובצורה שייקבעו, לפי ראות עיניו, ייחשבו כרכוש משותף של הבית".

ביהמ"ש העליון הגיע למסקנה, כי נוסחו הרחב של סעיף 11 ד' לחוזה המכר "מביא למסקנה ההכרחית, כי בניית שטח המריבה על ידי המשיבים ורישומו על שם המשיבה לא עמדו בניגוד לחוזה שנחתם בין הצדדים".

במקרה שבפנינו, אמנם עדיין לא נרשם הבית כבית משותף, אולם המבקשים התגוררו בו במשך ארבע שנים, ובכל התקופה הנ"ל הם לא מחו ולא התנגדו לשימוש בנעשה על ידי המשיבים בחדרי העגלות, שלטענתם היו חלק מהרכוש המשותף.

המבקשים מבקשים להסתמך על האמור בע"א 3902/98 מיאב חברה קבלנים בע"מ נ' סטולר ואח', פ"ד נד(1)849. אולם, השופט סטרשנוב קובע, כי נסיבות המקרה שהיוו את היסוד למתן פסק הדין היו שונות מהמקרה שבפנינו. באותו מקרה ביצע הקבלן עבודות שונות ברכוש שנועד להיות רכוש משותף, וזאת "לאחר שנחתמו החוזים עם המשיבים ולאחר שאלה גרו בבניין". על כך אמר בית המשפט העליון כדברים הללו:

"ברוח זו נקבע, כי הוצאת חלקים מהרכוש המשותף צריך שתיעשה בו זמנית עם חתימת חוזה המכר, כאשר הסכמה מאוחרת לא תועיל. הרעיון הוא למנוע מהקבלן לנצל את עמדת הכוח הנתונה לו לאחר שהפך הקונה להיות 'קשור בטבורו של הקבלן'. בעניין זה גם נקבע, כי הקבלן אינו יכול לשמור לעצמו שיקול דעת להוצאה עתידית של חלקים מהרכוש המשותף, כך שההסכמה צריכה להיות קונקרטית ומיוחסת לחלק ידוע מהרכוש המשותף".

במקרה שבפנינו, אין המדובר ב"הוצאה עתידית" של חלקים מהרכוש המשותף אלא בהוצאת חלקים מהרכוש המשותף עפ"י הקבוע בסעיף 12 לחוזה המכר, וזאת בידיעתם ועל דעתם של המבקשים, אשר חתמו על אותו חוזה ואף התגוררו בבניין במשך ארבע שנים, כאשר כל אותה תקופה לא נכללו אותם מחסנים (חדרי עגלות) ברכוש המשותף.

השופט סטרשנוב אף קובע, כי התובענה לוקה בשיהוי רב ומיותר שאין בו תום לב כלל ועיקר. המבקשים הרי ידעו על קיומם של חדרי העגלות בבניין ועל השימוש שנעשה בהם על ידי דיירים אחרים, והם לא כיהו במשתמשים ולא התלוננו על כך במשך שנים, כאשר דומה כי אף הם עצמם לא הזדקקו לאותם חדרי עגלות כלל וכלל.

במצב דברים זה עומדת למשיבים גם טענת השיהוי, בשל האיחור והשיהוי המרובים שבהגשת התובענה.

התוצאה הסופית: התובענה נדחית.

ה.פ 151/00, ביהמ"ש המחוזי בת"א.