פינוי-בינוי: רקע, סוגיות מפתח ופסיקה

+המונח פינוי-בינוי הוא שם נפוץ לעיסקאות קומבינציה, שבמסגרתן מפונות שכונות מגורים ישנות לטובת בנייה מחדש של שכונה חדשה באותו מקום. במקום הדירות הישנות יקבלו הדיירים דירות חדשות, בשכונה מודרנית, בעלת תשתית סביבתית מפותחת וחדשה (פיתוח דרכים, תיעול וביוב, גינות וכו'). על פי נתונים של משרד הבינוי והשיכון, אושרו, עד תחילת שנת 2000, אושרו 23 תוכניות פינוי-בינוי ברחבי הארץ ומצויות בשלבי דיון שונים עוד 35. יש אינטרס ברור, הן של המדינה, הן של תושבי השכונות המיועדות להיכנס לפרוייקט והן של הרשויות המקומיות שבתחומיהן נמצאים אותם מתחמים, שאותם מתחמים יקבלו דחיפה, אשר תביא למשיכת אוכלוסייה חזקה יותר למקום, לשיפור התכנון הסביבתי וחזות פני העיר ולהעלאת רמת המחיה. השאלה המרכזית בהקשר זה היא: כיצד לעודד יזמים פרטיים להיכנס לפרוייקטים של פינוי-בינוי ולעשותם לכדאיים מבחינה כלכלית. המפתח לפתרון הוא מהלך משולב, הכולל הקלות שונות ועידוד ליזמים, הן במסגרת ההליכים והאישורים הפורמליים הנדרשים והן במסגרת הקלות המס. לדוגמה, מקובלת הגישה, שעל מנת שמכרז יהיה משתלם ליזם, עליו להבטיח לו בדרך כלל יחס של לפחות 1 ל=4 בין מספר הדירות המפונות לעומת זכויות הבנייה החדשות שיקבל. נקודה מרכזית שיש להביא בחשבון היא, כי נטל המיסים הרובץ על היזם על פי גישת רשויות המס השונות (גישה שלא תמיד מתואמת בין רשויות מיסוי מקרקעין ומע"מ), עשוי לאיין את הכדאיות הכלכלית שבביצוע הפרוייקט. הנושא קיבל ביטוי בהסדר החקיקתי שנקבע בחוק ההסדרים במשק המדינה לשנת 2001, שמטרתו להקל על ייזום וביצוע פרוייקטים כאלה, תוך קיצור הליכי הביורוקרטיה והליכי האישור הנדרשים. התיקון לחוק מאפשר לממשלה להכריז בצו על שטח כמתחם פינוי-בינוי, ואף לקבוע כי ייחשב כמרחב תכנון מיוחד לעניין דיני התכנון והבנייה, תוך קביעת הרכב הוועדה המיוחדת לתכנון ובנייה, במגמה לאפשר את האצת הליכי התכנון והבנייה. בתחום המיסוי מסמיכה ההצעה את שר האוצר לקבוע, כי במכירת דירת מגורים מזכה המצויה במתחם פינוי-בינוי מוכרז (דירה בעלת זכויות בנייה נוספות), יהיה המוכר זכאי לסכום פטור ממס שבח עד לתקרה הקבועה בסעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין (תקרה העומדת כיום על 1,269,000 שקל), בלא ההגבלה הקיימת כיום, שלפיה לא יעלה הפטור על הגבוה מבין סכום התקרה וכפל שווי הדירה. אין ספק, כי ההסדרים החדשים מציינים את תחילתה של דרך רצויה. עם זאת, אין הם פותרים את כל בעיות המיסוי הדורשות טיפול במסגרת זו, ובכלל זה היבטי המע"מ הכרוכים בפרוייקטים אלה ובייחוד חוסר האחידות שישנו כיום בין רשויות מע"מ לרשויות מיסוי מקרקעין, סוגיית מבנה העיסקה והשלכותיה, שאלת השווי, וסוג הקשר שבין היזם לדייר המתפנה.