האם כל שימוש סותר מקנה עילה לפינוי?

בכדי שתקום עילת תביעה נגד דייר מוגן בגין שימוש שלא לפי חוזה, על השימוש המותר על פי חוזה להיות שימוש בלעדי

סעיף 131 לחוק הגנת הדייר, משנת 1972, הוא הבסיס לעילת פינוי במערכת היחסים שבין בעל בית לדייר מוגן. חוק הגנת הדייר, בהיותו חוק קוגנטי (חוק שלא ניתן להתנות עליו), כופה את עצמו על ההוראות החוזיות שבין הצדדים.

אחת מהעילות הרווחות לפינוי דיירים מוגנים הינה עילה של שינוי מטרת השכירות. בדרך כלל, הסכם שכירות מחייב כי הדייר ישתמש במושכר לפי מטרה או מטרות מסוימות, ועל הדייר המוגן להקפיד ולהשתמש במושכר לאותה מטרה מסוימת, ובעקרון כל שינוי של המטרה טעון הסכם של בעל הבית.

סעיף 131 לחוק הגנת הדייר הוא המקור הבלעדי להגשת תביעות נגד דיירים מוגנים. הסעיף קובע: "על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות פינוי". סעיף זה מקנה בעקרון 11 עילות פינוי, כשלעילות אלו יש להוסיף את עילת הנטישה שהיא פרי פסיקה.

עילה של שימוש הנוגד את מטרת השכירות נכנסת לעילה השנייה מבין 11 העילות, בקובעה: "הדייר לא קיים תנאי מתנאי שכירות, אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי".

נשאלת השאלה, והיא האם "שימוש נוגד" משמע כל שימוש שלא כתוב בין המטרות של השכירות? או שמא רק חוזה עם מטרה בלעדית מקנה עילת פינוי בגין שימוש שהינו שונה מהשימוש המותר? את הבלעדיות של המטרה ניתן ללמוד תוך שימוש במילים "אך ורק" או "ולמטרה זו בלבד" וכיוצא בזה.

שאלה מעניינת זו נידונה לאחרונה בפני השופט אשר גולדין, בבית משפט השלום בתל אביב בעניין ת.א 89627/98 ציר חברה למסחר בע"מ נ' אברהם טל ביביאן ואח'.

בעניין "ציר", התובעת הינה בעלים של חנות שהושכרה לנתבעים ביום 7.11.73 "למטרת יצור ומכירת דברי הלבשה למיניהם, ומכירת בגדים ודברי טכסטיל". לימים, התובעת הגישה תביעה בטענה, כי המקום נהפך למחסן ע"י הדיירים המוגנים, וכי לדעת התובעת יש בכך כדי להפר את החוזה, ומקים עילת פינוי נגד הדיירים המוגנים.

כאן השופט גולדין עושה אבחנה בין הסכם שכירות מוגנת שנחתם לפני שחוק השכירות והשאילה נכנס לתוקף (ביום 1.1.72), לבין הסכם שכירות מוגנת שנחתם אחרי שחוק האמור נכנס לתוקף.

לפי סעיף 16 לחוק השכירות והשאילה, אם שימוש כלשהו לא הוגדר כשימוש בלעדי (לדוגמא תוך שימוש במילים ל"מטרה זו בלבד"), השוכר רשאי להשתמש במושכר למטרה אחרת ובלבד שאין בו כדי "פגיעה במושכר או הכבדה על המשכיר יותר מאשר על המוסכם".

בעניין של ציר, החוזה נחתם אחרי שחוק השכירות נכנס לתוקף, ועל כן חוזה המוגן בין הצדדים כפוף לסעיף 16 לחוק השכירות והשאילה. באותו מקרה של ציר, אמנם השימוש למטרת יצור תלבושות וכו' הוגדר כשימוש בלעדי, ועל כן התובעת הוכיחה כי על שוכר להשתמש במושכר רק למטרת יצור ומכירת דברי הלבשה.

חרף זאת, דבר אחר עמד לרועץ לתובעת, ועל כן תביעתו נדחתה. התובעת לא הצליחה להוכיח כי אמנם נעשה בכלל שינוי מטרה במושכר, ולדעת השופט גולדין, לא הובאו מספיק הוכחות כדי לשכנעו, כי אמנם המבנה משמש כמחסן בלבד או לשימוש שלא הותר בהסכם.

יש להדגיש, כי בפני התביעה עמד קושי מיוחד בשל אופי השימוש שהותר בחוזה. יצור ומכירה של דברי הלבשה מתבצע בהרבה מקרים באותו מקום שגם מאחסנים את ה"סחורה". המדובר במושכר באיזור דרך יפו - תל אביב, אשר בהרבה מקרים מעל החנות המוכרת דברי הלבשה קיימת גלריה המשמשת כמחסן או כמקום ליצור בגדים ע"י מספר פועלים העובדים במכונות תפירה וכו'.

ייתכן והתביעה יכלה ביתר קלות להוכיח את טענתה לו המטרה שלשמה נחתם החוזה היתה שונה בהרבה או לפחות לא היתה מאפשרת קיום יחד של שתי המטרות.

הכותב הינו גם אדריכל וחבר בוועדת קניין ומקרקעין, בוועד המרכזי של לשכת עורכי הדין ומרצה לדיני מקרקעין.

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988