הנישום בארנונה בהשכרה של פחות משנה

בתנאי השכירות התחייב השוכר לשלם עבור הארנונה והמים, ולרשום את החיובים בגינם ברשות המקומית על שמו. בחלוף הזמן התברר למשכיר, כי השוכר לא עשה כן, והוא פנה לרשות המקומית בבקשה שתעביר את הרישום על שם השוכר. הרשות המקומית סירבה, בטענה כי תקופת השכירות שנותרה במועד מסירת ההודעה היתה פחות משנה. הרשות המקומית הסתמכה על סעיף 326 לפקודת העיריות (נוסח חדש), הקובע, כי בהשכרה לתקופה פחותה משנה המשכיר הוא החייב בארנונה.

בהחלטתו, שניתנה באחרונה, לא קיבל בית המשפט השלום בתל אביב את עמדת הרשות המקומית, וקבע, כי הגורם הקובע בעניין השכרה קצרת מועד הוא משך תקופת ההשכרה, ולא מועד מסירת ההודעה.

לפיכך, לגישתו של ביהמ"ש, ממועד מסירת ההודעה ועד לתום החזקה על ידי השוכר, על הרשות המקומית לחייב בארנונה את השוכר ולא את המשכיר, אפילו שתקופת השכירות שנותרה בפועל קצרה משנה. בכך פיזר בית המשפט ערפל ששרר בתחום זה, וקבע, כי לעניין סעיף 326 לפקודה, הקובע הוא משך תקופת ההשכרה, ולא מועד מסירת ההודעה.

עם זאת, ציין בית המשפט בהערת אגב, כי אם לא דאג הבעלים, המשכיר, לדווח לרשות המקומית במועד, היינו בתחילת תקופת השכירות, יהיה הוא החייב בתשלום הארנונה עד למועד הדיווח בפועל. בקביעתו זו הסתמך בית המשפט על לשונו של סעיף 326 לפקודה, הקובע כי כל עוד לא ניתנה הודעה לרשות המקומית על שינוי המחזיק - יהיה המשכיר חייב בארנונה.

לדעתנו, יש בהערת האגב של בית המשפט משום טעות. סעיף 326 היה במקורו סעיף פרוצדורלי ולא מהותי. מבחינה מהותית אין מחלוקת, כי החייב בארנונה הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, הוא המחזיק.

לפיכך, לגישתנו, מקום שבו הוכח לרשות המקומית, כי המחזיק הוא פלוני - על הרשות לחייב אותו פלוני בארנונה ולא את המחזיק הקודם לו, אף אם האחרון לא עמד ב"חובת הדיווח" הקבועה בסעיף 326 לפקודה.

יצוין, כי בית המשפט העליון קבע כבר בעבר (הלכת ריינר), כי חובת תשלום הארנונה חלה על המחזיק בפועל, וכי הרשות המקומית רשאית לשנות בדיעבד את זהות המחזיק לצורך חיוב בתשלומים, בהתאם למצב העובדתי. היינו, מקום שבו חייבה הרשות המקומית את פלוני כמחזיק, ולימים גילתה כי אלמוני הוא המחזיק - הרי שרשאית היא להטיל בדיעבד על אלמוני את חיובי הארנונה.

בעניין ריינר, לא רק שהרשות חייבה ראשית את פלוני בארנונה, אלא היא אף תבעה אותו וקיבלה פסק דין נגדו בגין חיובי הארנונה. לימים, כאשר לא הצליחה לגבות מסים אלו, שינתה את שם המחזיק לאלמוני, וחייבה אותו אף בגין התקופה אשר בגינה קיבלה פסק דין נגד פלוני. בית המשפט קבע, כאמור, כי היות שהרשות רק תיקנה את המצב לפי המצב העובדתי בפועל, פעלה היא כדין.

לפיכך, לגישתנו, מקום שבו אין מחלוקת עובדתית לגבי זהות המחזיק, אל לה לרשות המקומית להיתלות בפרוצדורה, אלא עליה לפעול בהתאם לדין המהותי, ולחייב בארנונה את הישות בעלת הזיקה הקרובה ביותר לנכס, החייבת על פי הדין המהותי בתשלומי הארנונה, הוא המחזיק בפועל. בכל מקרה, מומלץ לבעלי נכסים להקפיד ולהודיע על הסכמי השכירות עם מסירת החזקה לשוכר.

ת.א 5106/00 (בימ"ש השלום בת"א) עיריית הרצליה נ' הגין אסתר; השופט משה סובל ברע"א 2987/91 ריינר נ' עיריית ירושלים פד"י מ (3) 661.

משרד עו"ד חגי שבתאי, שפירא מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה, מינהל מקרקעי ישראל ואגודות שיתופיות.